房地产调控：多种经济手段的应用

李战军（2013）总结了房地产调控采用了行政、经济等多种手段，不仅限价限购，还运用货币供应量、利率、准备金、贷款规模、贷款方式、融资方式、税种、税率、估征预征等多种经济手段。

1.税收手段

对于税收政策在房地产调控中的作用争论较大，一种观点认为房地产税收对房价影响不大，另一种观点认为房地产税对控制房价短期有用而长期负面影响。并且持有环节和交易环节税收对市场影响不同。

毛丰付和李言（2015）证实了持有环节房地产税对房价具有抑制作用，交易环节房地产税对房价具有推动作用。贾康（2011）、杜雪君等（2009）认为，征收房地产税为推进财税改革全局配套，可以抑制需求，缓解供需矛盾。

王敏（2013）、于洋（216）认为征收房产税短期有利于遏制房价增速，但长期反而会有负面效果。

朱迎春（2013）、陈青（2015）通过研究发现，房地产税收对房价的影响极其有限，房地产税收政策对房价的调控效果并不明显。

2.金融政策

一种观点认为货币供应量有调控作用，而利率调控作用有限；相反观点也存在。还有学者认为货币供应量和利率均对房地产市场有显著影响，影子银行抑制了货币政策对房地产市场的调控效果。(www.xing528.com)

刘峻（2013）、陈日清（2014）认为平稳可预期的货币政策将有助于维护房地产市场健康平稳发展。现阶段适宜的房地产市场调控货币政策中介目标为货币供应量，而利率对房地产市场的调控作用可能有限。但是，Taylor（2007）、王先柱和杨义武（2015）均认为，以利率为标的的货币政策对房价有明显影响。

丁攀（2015）、张莹（2015）研究表明减少信贷供给特别是房地产业的信贷供给，能有效抑制房地产价格过快上涨；提高利率能紧缩流动性从而抑制投资性购房需求，而这种效果会有所滞后。

影子银行的发展会影响货币政策对房地产市场的调控效果。贾生华（2016）指出：影子银行可以为房地产企业提供信贷支持，从而直接推动了房价的抬升和房地产投资规模的扩张。影子银行弱化了房价和房地产投资规模对紧缩型货币政策的响应程度，在一定程度上抑制了货币政策对房地产市场的调控效果。

3.土地供给和保障房建设

该手段可以缓解市场供不应求矛盾。易斌（2015）认为，在不考虑土地供给限制的情况下，相对于住房需求抑制，土地供给调节可能是更优的房地产调控政策。安辉和王瑞东（2013）的研究表明，土地政策和保障房政策对房价具有长期显著的影响，但存在一段时滞。王先柱和杨义武（2015）提出，当房价增幅小于城镇居民可支配收入增幅时，政府可以考虑适度减少保障房供应，将资金用于就业、增加居民收入、鼓励居民消费等领域；当房价指数增幅与城镇居民可支配收入增幅相差无几时，加大保障性住房供应，可以缓解住房供需矛盾，减轻居民的购房压力；当房价指数增幅超出城镇居民可支配收入增幅时，除了继续加大保障性住房的供给外，要更加注重解决保障性住房在不同收入群体间的分配问题。在较低的房价增幅区间，土地政策调控有效，反之则无效。

4.行政限制性手段

该手段影响有限。王敏（2013）认为限购政策能降低房价，但是影响有限，市场会呈现“价高量低”的局面。郭文伟（2016）认为第二套房最低首付比例这一调控政策比限购更有效，影响力度也更大。