岛外购房需求与宏观经济密切关联：存在投机需求？

1.近年销售的商品住宅中，岛外人员购房约占八成，使得海南与全国宏观经济和金融市场连接紧密

从工行的个人住房按揭贷款看，近5年对省外客户发放的贷款额占比为76%，其中海口约为50%，非海口市县较高。2017年上半年，三亚的省外客户占购房客户的96%，海口的这一比例为88%。

由于岛外购房需求占主导地位，使得海南房地产景气程度和贷款质量，与全国宏观经济和金融形势息息相关，容易受到其他地区的影响。一旦岛外人员的主要来源省份，如东北、京津冀、重庆等地经济增速下滑，或全国货币政策收紧、金融市场出现风险，将通过降低岛外潜在购房者收入的渠道，降低海南住宅价格和成交量，反过来，如果主要来源省份经济增速保持平稳、全国货币政策宽松、金融市场稳定、北方雾霾问题加剧，则会提振海南房地产市场。

2.可能存在不小比例的投机性需求

区分投机性需求和居住性需求见仁见智，当地有关部门的判断是投机性需求的比例较小。主要原因：一是海南二手房市场不发达，住房资产流动性不高，投机者很难在短期内出售获利，说明来购房的很少是投机者；二是即使在2011—2015年漫长的房价下降周期中，购房者出售房屋的比例也很小，说明购房者偏向长期持有；三是即使在炒作国际旅游岛概念时，购买两套或以上的购房客户也仅占5%。如果这些数据和判断是正确的，那么来自购房居民的金融风险相对较小。

通过初步测算表明，投机性需求可能占不小比例。海南的住房空置率较高，投机性空置需被重视。根据1995年以来商品住宅累计新开工面积与对当前候鸟型人口数量的估计，海南省住房空置率超过20%，其中包括未销售库存空置和一户候鸟家庭购买多套住房的投机性空置，远高于5%左右的自然空置率水平（根据美国20世纪50年代以来的经验数据估计）。这一空置率还未考虑季节性因素，事实上，部分岛外购房者仅在冬季来居住数十天，甚至仅在正月假期来居住十几天，因此实际空置率还会更高。以下三类住房空置对房地产金融稳定的影响程度不同：①未销售库存空置。在“双暂停”政策下，尚未售出的商品房会逐渐出清，影响较小。②季节性空置。季节性因素所产生的空置也并不可怕，毕竟，购房者每年仍会在此居住，海南住房是其倾向于长期持有的一项资产。③投机性空置。主要是指多年无人打理或全交由物业托管的住宅，对于投机者来说，海南的住宅资产是其资产篮子中不太重要的资产，在面临流动性不足时会被优先出售。这类空置会加大房价的波动幅度，间接引起金融不稳定。(www.xing528.com)

当地部门正在协助获取关于多套房主占比和投机性空置占比的数据，如能获知，将有助于准确判断投机需求大小。

3.需重点关注低实际首付贷款或“类首付贷”，以及低龄购房者贷款

海南历史数据表明，房价过快上涨期后个贷违约率会上升。2015—2016年，海南平均首付比例为35%，并不太高，但其中可能存在通过信用贷或其他个人中长期贷款筹集首付款的“类首付贷”行为，这部分实际首付比例较低的人群断供弃贷的成本较低。尤其是其中25～30岁的低龄购房者群体，尽管刚参加工作或事业未稳定，但对今后的发展预期十分乐观，往往选择低实际首付、高偿付收入比的购房模式，风险不可小视。

4.房价上升加剧贫富差异，使得房地产市场逐渐失去坚实的托底购买力

收入分配问题在房地产市场的表现是，拥有房产的群体持续享受高资产增值收益，而未拥有房产的群体的收入与房价差距不断扩大。这会推升房价越来越偏离基本面，加剧贫富差异，扩大相对贫困，使得房地产市场没有坚实的托底购买力，不利于金融风险在群体间的分散，甚至产生社会问题危及金融系统稳定。