房地产企业：杠杆率低，多元融资，巨头房企资金充足但需分散风险

1.过去5年房地产企业杠杆率较低，2017年来快速提升，积累了一定违约风险

从开发投资资金来源看，2012—2017年上半年，海南房地产企业依次以自筹资金（41.3%）、其他资金（41.1%）、国内贷款（17.5%）和利用外资（0.1%）渠道进行融资，全国排序为其他资金（45.9%）、自筹资金（37.7%）、国内贷款（16.2%）和利用外资（0.3%）。相比而言，海南在自筹资金和国内贷款的比例上大于全国水平。定义“开发商杠杆率＝开发投资资金来源总额／自筹资金”，则2012年以来，海南开发商杠杆率平均为242%，低于全国水平（266%），其中，2012—2016年各年海南都低于全国水平，但在2017上半年达到375%，超过全国的水平326%。

2.房企资金来源渠道多样，巨头房企资金相对充裕，融资成本较低，但信息披露不全

许多房地产企业并不从海南当地的金融系统融资，而是依靠其他地区的金融机构，或依靠所属的集团公司进行融资。央企背景或已上市的房企能够从全国乃至国际资本市场选择最低成本的融资，对标建设规模相对较小的海南房地产项目，资金相对较充裕和廉价，更有能力争得地王。以绿地集团为例，其平均融资成本低至5.25%。不过，随着监管趋严，当前各类房企的融资成本都在上升。

也正是由于资金来源渠道多，因此，银行难以获知跨省融资房企、巨头房企的资金流向和关联方动向，无法判断其实际财务状况，使得风控工作较为被动。

3.大型房企基建配套能力较强，有助于降低地方政府债务风险

当地房企反映，一些小房企经营模式单一，倾向于通过非市场手段获取土地，简单进行建设，在楼盘售出后即退出项目，“做一锤子买卖，贡献一次性税收”。相反，大型房企考虑更长远，会耐心地修建道路，建设景观，筹办幼儿园和小学，引进甲级医院，为居民提供一整套完善的配套设施，减轻了地方政府公共项目建设压力，也为当地培育了更长久的税源，地方政府收入增加、支出责任减少，从而降低了地方政府债务风险，有助于稳定金融市场。(www.xing528.com)

4.行业集中度提升，一方面引发银行恶性竞争，另一方面使得风险集中于少数巨头房企，不够分散

2017年5月末，全省前30家房企贷款余额占房企贷款总额的比例为86.5%，该比例比2011年末提高了13.1个百分点。行业集中度提升有两个原因，一是在拿地难、融资贵环境下，行业内并购频繁，中小房企被整合做大；二是巨头房企如万科、恒大、绿地、中南、中信、华润等纷纷进入海南市场，也改变了原来中小房企分散布局的状况。以旅游地产项目为例，大型房企占到了2／3的市场份额。巨头房企是银行竞相争抢的贷款客户，拥有较高市场势力的房企可借此大幅压低融资成本，造成银行间的恶性竞争，降低了银行利润率。与此同时，银行减少了对中小房企的贷款，使得风险更加集聚于巨头房企，不够分散化。鸡蛋不能放在一个篮子里，尽管巨头房企的偿付能力当下是稳健的，但巨头房企也更敢于尝试新业务和进行复杂的资本运作，只要出现一次黑天鹅事件，例如，某房企母公司在其他业务上遇挫而从该房企腾挪资金，就容易引起全局的震荡。此外，巨头房企容易成为省外风险传入海南的导线，如果房企在其他地域经营不善，也会影响海南房地产贷款质量。房地产行业集中度提升是现阶段的正常现象，事实上，当地金融机构都认为放贷给大房企是安全的，但仍应居安思危，扬长避短，研究和避免集中度提升所带来的弊端。

5.房地产企业过度囤地，间接加大房价波动

房地产企业倾向于将大量资金用于土地储备。当地房企表示，在20世纪90年代和2010年的两次房价大涨之前，均有许多房企大规模囤地，很多土地至今仍是闲置状态。至于闲置原因，一是纯粹的囤积居奇，待价而沽，部分房企具有很深的政府背景，很难强制要求其开工或对其缴纳土地闲置税；二是等待配套完善，一些地块位于无道路通往或基础设施不完善的地段，尚不具备开发条件。在房价上升期，囤地减少了土地供给，推升了房价，在房价下行期中，之前已获利的囤地会大量抛售，加剧房价下跌，最终加大房价波动幅度。

6.三类房企的违约风险较大

当前，有三类房地产企业的违约风险较大，一是由于盲目扩张导致债务结构不合理、财务成本负担较重的房企；二是前期高价拿地、受调控影响而开发周期延长的房企；三是参与产权式酒店项目、受到高达70%～90%的自持比例约束的房企。