商业银行房地产贷款的重要性、风险及抵抗能力

1.房地产贷款占比较高，金融系统容易受到房地产市场风险的影响

2017年，存量方面，6月末房地产贷款占全省贷款总额的比例为31.4%，高于全国水平（25.9%），主要银行中，农发行（48.2%）、建设银行（45.9%）、中国银行（41.1%）、工商银行（40.9%）占比居前四。之所以存量占比较高，是因为海南省的工业增加值占比较低，非旅游、非地产的服务业不够发达，促使房地产行业成为支柱行业，更容易影响金融系统稳定。

增量方面，2017年上半年新增房地产贷款占全省新增贷款的比例为61.8%，高于全国水平（38%），在196.5亿元增量中，主要银行贡献率排序如下：工商银行（24.9%）、建设银行（24.1%）、中国银行（16.4%）、交通银行（12.3%）。之所以增量占比较高，是因为在近年实体经济回报率较低的环境下，实体经济企业不愿去扩大投资，银行也不敢冒险向实体放贷，导致大多数银行有相当富裕的贷款额度，在近年房地产迅速发展、预计风险较低的情况下，银行将大量信贷资金配置到房地产市场。

房地产贷款的增量占比（61.8%）远高于存量占比（40.9%），如果增速不出现大幅下滑，预计存量房地产贷款占比仍会上升。

2.房地产开发贷款占比相对较高，房企违约更可能成为风险爆发的导火索

2017年6月底，在房地产贷款中，海南房地产开发贷款与个人住房贷款的比例为53.6%∶46.4%，与全国水平（24.2%∶75.8%）刚好相反，原因可能在于海南购房者较少使用当地的住房贷款。但2017年上半年，个人住房贷款增速较快，同比增长64.7%，增速居全国第一，而房地产开发贷同比仅增加7.1%，若保持此趋势，则房地产开发贷款的占比会逐渐回落。

较高的房地产开发贷款占比说明，来自房地产开发企业的风险比来自购房居民的风险更大，房企违约更可能成为风险爆发的导火索。在贷后管理中，一些银行在抵押登记环节即出具同意解押函，在此后的销售环节，房企无须征求银行意见即可解押，这种做法造成抵押物悬空问题。“抵押条款流于形式”问题增大了银行风险，也推高了房企违约概率。

3.目前房地产贷款不良率较低，开发贷款不良率显著低于全国水平(www.xing528.com)

2017年6月底，房地产贷款不良率^[1]为0.49%，低于全省各行业平均水平（1.31%），也低于全国房地产贷款不良率（0.76%^[2]）。其中，房地产开发贷款和个人住房贷款的不良率分别约为0.64%和0.31%，而全国水平是1.04%和0.36%（2016年底），海南开发贷不良率显著低于全国水平。近5年，房地产贷款不良率主要在0.35%～0.75%的区间波动，基本都小于全国水平且平稳可控。

4.对房企违约和房价下跌的抵抗能力较强

在短期，国有银行能抵抗约10%的开发贷违约风险。2012—2015年，库存高企导致房企资金链紧张，部分企业不能按期还本付息，出现违约。为避免风险扩大，工行海南分行对相当于2015年末房地产开发贷款余额10%的贷款进行了风险缓释操作，相当于在短期内承受了10%的开发贷违约风险，2016—2017年，大多数违约房企在房价回暖中逐渐改善了财务状况，偿付了债务，工行抵抗住了这次风波。

银行能承担一定程度的房价下跌。由于按揭贷款额一般是是房屋价值的八成以下，并且房地产开发贷款抵押率在60%以下，所以银行能承担一定程度的房价下跌。中行分行的压力测试表明，房价和成交面积波动会显著降低房企利润，显著提升银行风险，其按揭贷款能抵御约30%的房价下跌。国开行分行的压力测试表明30%以内的房价下跌不会严重影响房地产贷款质量。海南信源小贷公司的平均抵押充足率为110%～120%，能抵御约20%的房价下跌。

若考虑房价下跌对相关行业的拖累，以及处置违约抵押物的成本，则银行抵抗能力需下调。房价下跌还会造成次生问题：①拖累相关行业。房价下跌会引起土地价格下降，降低以土地为抵押物的贷款质量，同时连带建筑和建材行业的经营业绩和贷款质量出现下降。②高处置成本。当被处置的抵押物是被执行人唯一住房且本人居住在内时，或当被执行人失踪且住房有他人居住时，或当要聘请专门机构时，处置的时间成本和咨询费用较高，有时不得不中止执行。

5.表外业务多由总行层面操作

海南省各商业银行分行主要负责传统的存贷和产品销售业务，而投资银行、财富管理、资产托管、担保承诺、金融衍生工具等表外业务主要由总行层面操作，因此，来自表外业务的风险相对较小。仅海南银行这家城市商业银行的总行设在本省，但该行负责人表示其表外业务目前风险并不大。