南京楼市调控：从土拍熔断到限购令

南京新建住房价格自2015年4月开始上涨至2016年10月，持续上涨19个月，2016年10月以后新建住房价格呈现稳中有降态势；二手住房价格自2014年11月开始持续上涨至2017年2月，累计上涨27个月（见图7-1）。

图7-1　上海、南京和70个大中城市新建住宅、二手住房价格环比指数

资料来源：国家统计局70个大中城市房价统计。

南京市政府自2016年2月25日开始至2017年上半年一年多时间内，陆续11次出台房地产调控政策。发布政策的时间分别为2016年2月25日、4月18日、5月27日、8月11日、9月25日、9月26日、10月5日、10月14日、11月15日和2017年的3月16日、5月13日。

南京市房地产市场调控政策主要内容，一是对土地拍卖规则的不断修改和完善，从土拍溢价超过45%时转为竞投保障房面积或资金，到土拍熔断新政，即实行土地出让最高限价办法，超过最高限价将终止出让，再到土地竞价到最高价时转为摇号模式加现房销售。二是限购政策不断调整严格，2017年调至已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停新购二手住房。三是限价政策，实行地价和房价双限。四是限售政策，购房人在取得新购住房不动产权证后，3年内不得转让。五是限贷政策，首套房首付提高至50%，二套房首付提高至80%。

第一次调控：2016年2月25日南京市政府发布“宁十七条”。主要内容包括：土拍溢价超过45%时将调整竞价方式，转为竞投保障房面积或资金。一次性供应量少于3万平方米或将领不到销售许可证，坚决遏制捂盘惜售行为。

第二次调控：2016年4月18日南京市政府发布政策提出“有效遏制房价过快上涨势头，申报2万元／平方米以下的项目，年化涨幅不高于12%；2万～3万元／平方米的项目，年化涨幅不高于10%；3万元／平方米以上的项目，年化涨幅不高于8%”。

第三次调控：2016年5月27日南京市颁布“土拍熔断新政”，即实行土地出让最高限价办法，超过最高限价将终止出让；严控房价准许成本，土地溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入房价准许成本。(www.xing528.com)

第四次调控：2016年8月11日南京市政府颁布政策提高首付比例和土地出让竞价方式。首套房首付提高至35%，二套房首付提高至50%；土地竞价达到最高限价80%时预售条件限制，达到90%以上时实行现房销售；网上竞价达到最高限价时，竞价要求继续的改为现场摇号。

第五次调控：2016年9月25日南京市政府发布更为严格的限购令。非本市户籍限购1套；本市户籍限购2套，二手房不限购；六合、高淳、溧水不限购。

第六次调控：2016年9月26日南京市政府发布“宁十三条”，包括加大土地及商品房供应，严厉打击囤地、捂盘惜售；符合条件不上市，将计入不良信用，限制参与土拍；土地合同必须明确开竣工时间、上市时间和规模等内容。

第七次调控：2016年10月5日南京市政府发布调控政策，要求非本市户籍购房需提供社保证明，本市户籍承诺单身人士（含离异）限购一套；首次购房首付3成，首套房首付5成，二套房首付8成。

第八次调控：2016年10月14日南京市政府发文，要求已通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一批剩余地块的摇号活动，开发企业及其控股股东、集团成员企业不得报名竞买同一幅地块。

第九次调控：2016年11月15日南京市政府发文，要求购地资金须为竞买人的自有资金，不得为银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等资金。

第十次调控：2017年3月16日南京市政府颁布政策，明确在南京全市范围内，已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停新购新建商品住房和二手住房；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停新购二手住房。

第十一次调控：2017年5月13日南京市政府出台“宁十条”，其中包括购房人在取得新购住房不动产权证后，3年内不得转让；开发商采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房，摇号排序。

虽然连续出台了多次调控政策，但2016年南京市房地产市场热度始终不减，连连出现“日光盘”，全城上演“抢房”盛况，房价涨幅持续在高位徘徊，直至年底房价涨幅才逐步回落。地王频出，土地拍卖屡次“熔断”，最后全部发展成为摇号卖地模式。2017年初房价上涨压力继续，南京市政府已经两次出台政策控制住房需求。