2016年商品房库存现状及趋势分析

1.房地产库存产生和积累主要发生在2010—2014年期间的阶段性供给过剩

在为应对金融危机而出台的刺激政策影响下，2010—2014年商品房新开工面积大幅增加，累计新开工82亿平方米，年均16亿平方米，比前一个5年增加了大约90%；该期间商品房销售面积累计达到56亿平方米，年均11亿平方米，比前一个5年增加了60%。由于新开工面积持续高于销售面积，导致该期间商品房库存累计增加了19亿平方米。2015年底，房地产已开工库存达到历史最高30亿平方米，加上未开工土地库存之后的商品房广义库存达到历史最高89.3亿平方米。

2.房地产库存水平连续两年下降，已开工库存基本降至合理范围

2014—2015年商品房新开工面积连续两年负增长，2016年以来的去库存刺激政策，共同推动2015—2016年房地产库存水平连续两年下降，2016年商品房已开工库存去化周期连续两年下降至22个月，仅比合理去化周期多2个月，已开工库存水平已经接近合理范围。包括未开工土地库存的房地产广义库存去化周期连续两年下降至2016年的66个月，仍比合理去化周期多11个月。

3.2016年已开工住房已无库存压力，其中一、二线城市住房面临补库存，三、四线城市住房去库存压力已经大大缓解，库存压力只存在于东北和西部少数省份

2016年商品住房已开工库存为17.3亿平方米，去化周期降至15个月，比合理去化周期低3个月。其中，一线城市和二线城市商品住宅已开工库存去化周期分别为4个月和5个月，大大低于相应的合理去化周期，一、二线城市住宅市场面临较大的补库存压力，市场呈现供不应求明显紧张态势。2016年三、四线城市商品住宅已开工库存去化周期连续两年下降至18个月，比合理去化周期高3个月，相比2014年27个月的去化周期，三、四线城市住宅去库存压力已经大大缓解。三、四线城市库存压力较高的地区主要分布在山西、内蒙古、吉林、辽宁、黑龙江、甘肃、青海、宁夏、新疆9个省（区），这9个省（区）住宅库存数量占比为36%，房地产开发投资占比却仅有10%。(www.xing528.com)

4.住房土地库存远高于合理水平，前期已经出让但尚未开工的商品住房用地储备充足

商品住房土地库存2015年最高为49亿平方米，2016年降至48.2亿平方米，去化周期为42个月，仍比合理去化周期多11个月。

5.当前房地产库存问题主要表现为二～四线城市商办房屋的大量库存压力，其中商业用房去库存压力最大

2016年一线城市住宅、办公楼、商业用房已开工库存的去化周期均低于合理数值，二线城市和三、四线城市商办房屋库存水平持续上升，除二线城市办公楼去化周期为65个月外，二线城市商业用房及三、四线城市商业用房和办公楼的去化周期均超过100个月。在二线城市房地产库存总量中，商业用房库存数量占比大约为50%，在三、四线城市房地产库存总量中商业用房库存数量占比为30%，商业用房去库存压力最大。