房地产库存区域分化的情况

1.各线城市房地产动态库存变化情况

（1）房地产动态库存方面，一线城市多年小幅减少，二线城市连续两年下降，三、四线城市仅2016年下降

房地产动态库存反映当年库存变化情况，一、二、三、四线城市历年房地产动态库存变化如图5-16所示。

图5-16　各线城市房地产动态库存变化

一线城市房地产动态库存连续多年减少，房地产市场总体呈现持续供不应求态势。

二线城市1999—2009年房地产动态库存处于平稳波动状态，2010年开始大幅度增加，增加态势持续至2014年，反映了2010—2014年二线城市新开工增长快于租售增长。2015—2016年二线城市房地产动态库存连续减少，累计减少库存1亿平方米，说明这两年房地产租售增长好于新开工增长。

三、四线城市1999年以来房地产动态库存持续增加，仅2016年出现首次减少，其中2010—2014年房地产动态库存连续大幅度增加。2016年三、四线城市房地产库存减少了0.9亿平方米。

（2）各线城市仅住宅动态库存连续两年下降，但各线城市商业用房动态库存持续增加，办公楼动态库存二～四线城市持续增加

分物业类型来看，各线城市商品住宅动态库存2015—2016年连续两年下降，商品住宅市场库存压力持续减少。

办公楼动态库存仅一线城市连续小幅减少，二线和三、四线城市则持续多年均为增加态势，显示二～四线城市办公楼库存压力持续增加。

商业营业用房动态库存各线城市均为最高。一～四线城市商业营业用房动态库存均表现为持续增加，说明各线城市商业用房库存压力仍在持续上升。(www.xing528.com)

2.各线城市房地产库存区域分布情况

（1）商品房已开工库存约80%分布在三、四线城市

2016年商品房已开工库存主要分布在三、四线城市。其中，一线城市商品房已开工库存约为0.4亿平方米，占比为2%；二线城市商品房已开工库存约为5亿平方米，占比约为18%；三、四线城市商品房已开工库存约为21亿平方米，占比约为78%。

2016年一、二线城市商品房已开工库存去化周期均已低于合理水平。其中，一线城市商品房已开工库存去化周期为6个月，低于10个月的合理去化周期；二线城市商品房已开工库存去化周期为14个月，低于15个月的合理去化周期。

2016年三、四线城市商品房已开工库存去化周期连续两年下降至24个月，仍比16个月的合理去化周期长8个月，三、四线城市商品房库存压力仍较大。

（2）房地产库存主要体现为二～四线城市商业用房和办公楼的大量库存压力

一线城市各种物业类型均无去化压力。一线城市住宅、办公楼、商业用房已开工库存合理去化周期分别为8个月、16个月和29个月，2016年一线城市住宅、办公楼、商业用房已开工库存去化周期分别为4个月、9个月和13个月，均低于合理值。

二线城市商业用房和办公楼库存压力较高，住宅无库存。二线城市住宅、办公楼、商业用房已开工库存合理去化周期分别为11个月、40个月和55个月，2016年二线城市住宅已开工库存去化周期为5个月，低于合理去化周期；办公楼、商业用房已开工库存去化周期分别为65个月和100个月，远高于合理值，二线城市商办物业库存压力较大。

三、四线城市各类物业均有库存压力，以商办物业库存压力最高，住宅库存压力不大。三、四线城市住宅、办公楼、商业用房已开工库存合理去化周期分别为15个月、53个月和38个月，2016年三、四线城市住宅已开工库存去化周期为18个月，略高于合理去化周期；办公楼、商业用房已开工库存去化周期分别为138个月和106个月，远高于合理值，三、四线城市商办物业库存压力最大。

（3）三、四线城市住宅库存压力只存在于东北和西部少数省份

2016年三、四线城市住宅库存压力总体不高，已开工库存去化周期18个月，比合理去化周期数值略高3个月。将各省一、二线城市分别扣除后，计算三、四线城市房地产库存的分省数据，分析结果显示，2016年仅山西、内蒙古、吉林、辽宁、黑龙江、甘肃、青海、宁夏、新疆9个省（区）三、四线城市住宅库存压力较高，其中，甘肃、青海、辽宁、黑龙江4个省三、四线城市住宅库存压力持续上升，其他各省（区）2016年三、四线城市住宅库存压力均有所减小。2016年这9个省（区）住宅库存数量占比为36%，商品房施工面积占比为14%，房地产开发投资占比为10%。房地产库存压力较高的9个省份，其在房地产开发投资中占比并不高。