全国房地产库存的变动趋势分析

1.动态库存变化情况

（1）商品房已开工动态库存2010—2011年大幅度增加后逐年减小，2016年降至负增长

动态库存反映当年房地产库存数量的变化，动态库存增加时意味着当年新开工房屋面积大于当年房屋租售面积，房屋库存上升；反之，房屋库存下降。动态库存的计算公式为：

动态库存＝本期商品房新开工面积-不可售面积-本期商品房租售面积

从商品房历年动态库存的变化情况看，大致可以分为四个阶段（见图5-9）：

图5-9　1995—2016年商品房动态库存变化

第一个阶段：1998—2003年，商品房动态库存数量持续小幅增加，显示市场连续供过于求，这一时期受亚洲金融危机影响国民经济低迷，宏观经济呈现通缩形势；

第二个阶段：2004—2007年，商品房动态库存数量下降并保持低水平，市场需求增加较快；

第三个阶段：2008—2009年，美国金融危机发生导致2008年商品房动态库存快速上升，但在利好政策影响下2009年动态库存数量迅速减小；

第四个阶段：2010—2014年，在刺激政策影响下商品房动态库存大幅增加，2012年以后虽然库存增量有所减小但总量仍持续增加；

第五个阶段：2015—2016年，在多项刺激需求政策下，商品房动态库存数量迅速减小，2016年降至负增长，当年商品房新开工数量小于租售面积，市场呈现供不应求态势。

（2）商品住房已开工动态库存2015年以来连续两年下降

分物业类型来看，商品住宅动态库存的变化趋势与商品房动态库存的变化趋势一致，2015—2016年连续两年动态库存为负增长，意味着商品住宅市场连续两年供不应求。

商业营业用房2010—2013年动态库存逐年增加，2014—2016年略有下降但仍处高位。办公楼动态库存2011年以后略有增加，但总体处于较低水平。

2.房地产库存变化情况

（1）房地产库存水平连续两年下降，已开工库存接近合理值

按照大口径计算的商品房广义库存（见图5-10），2015年为历史最高89.3亿平方米，2016年下降为85.8亿平方米。从商品房广义库存去化周期看，2014年为最高88个月，2015年下降为84个月，2016年进一步下降为66个月，比合理去化周期55个月多11个月。其中，商品房土地库存2015年最高为59亿平方米，2016年降至57.6亿平方米，去化周期为44个月，比2015年减少了11个月，仍比合理去化周期高6个月。

图5-10　房地产广义库存及去化周期

按照中口径计算的商品房已开工库存（见图5-11），2015年为历史最高30.2亿平方米，2016年下降为28.3亿平方米。商品房已开工库存去化周期连续两年下降至22个月，仅比合理去化周期多2个月。(www.xing528.com)

图5-11　房地产已开工库存及去化周期

按照小口径计算的商品房待售库存，2015年为历史最高为6.3亿平方米，2016年降至6亿平方米，去化周期降至合理值4个月。

2016年商品房广义库存的结构为土地库存占比67%，已开工库存占比33%，其中7%为竣工库存。

（2）商品住房已开工库存已经低于合理值，已出让住房用地后续储备充足

商品住房广义库存（见图5-12），2015年为历史最高69.3亿平方米，2016年下降为65.5亿平方米。商品住房广义库存去化周期连续两年下降，2014年为最高78个月，2015年下降为74个月，2016年快速下降为57个月，比合理去化周期多10个月。其中，商品住房土地库存2015年最高为49亿平方米，2016年降至48.2亿平方米，去化周期为42个月，比合理去化周期多11个月。

商品住房已开工库存数量连续两年下降（见图5-13），2014年为历史最高21.4亿平方米，连续两年下降至2016年的17.3亿平方米。商品住房已开工库存去化周期亦连续两年下降至15个月，低于合理去化周期3个月。

图5-12　商品住房广义库存及去化周期

图5-13　商品住房已开工库存及去化周期

商品住房待售库存，2015年为历史最高为4.5亿平方米，2016年降至4亿平方米，去化周期连续两年下降至4个月，比合理值多1个月。

对比商品住房已开工库存和土地库存情况，可以看出，全国商品住房已开工库存已经低于合理水平，面临补库存需求；而商品住房土地库存远高于合理水平，意味着前期已经出让但尚未开工的商品住房用地储备充足。

（3）商办房屋已开工库存持续高位，是当前房地产库存问题的主要表现

近年办公楼、商业用房已开工库存逐年增加，2016年分别为1.6亿平方米和9.4亿平方米。2016年办公楼、商业用房已开工库存的去化周期有所下降，分别为37个月和92个月，但分别比合理去化周期多10个月和62个月，其中商业用房已开工库存压力最大（见图5-14和图5-15）。

图5-14　办公楼已开工库存及去化周期

图5-15　商业用房已开工库存及去化周期

在房地产已开工库存结构中，办公楼和商业用房库存占比持续增加，2016年商品房已开工库存中，住宅库存占比为61%，办公楼库存占比为6%，商业用房库存占比为33%，办公楼和商业用房库存占比比2010年增加了19个百分点。

2016年房地产已开工库存中，住宅库存去化周期已经降至合理水平以下，无库存压力；商业用房去化周期超高于合理水平，库存压力最大；办公楼去化周期高于合理水平10个月，库存压力小于商业用房高于住宅。当前房地产库存问题，主要表现为商办物业已开工库存压力最大。