房地产的合理去化周期

1.去化周期概念

商品房去化周期是指在一定时间段内的商品房屋销售率，即现有商品房屋存量的出清时间，通常以现有商品房屋存量除以近12个月的商品房租售数量来计算，12个月的计算周期由于跨年度从而避免了季节因素影响。计算公式为：

去化周期＝当期商品房屋库存面积／近12个月商品房租售面积

房屋合理去化周期可以用该类房屋去化周期的历史均值来代表，理论上房屋合理去化周期应与房屋建设周期相当，即当从购置土地、开工建设到竣工验收时房屋正好从市场出清，说明市场供求平衡。当房屋去化周期大于建设周期时，市场上竣工未出清的房屋增加，这是供过于求的情况；当房屋去化周期小于建设周期时，市场房屋出清时尚未完全竣工，这是供不应求的情况。

由于房屋结构、建筑形式不同，不同物业类型的房屋、不同区域范围的房屋，合理去化周期是不相同的，即住宅、办公楼、商业用房、其他物业的合理去化周期应不相同，不同城市房屋的合理去化周期也不尽相同。另外，不同口径下房屋库存由于计算范围的差异，其合理去化周期也是不同的。

2.三种口径下房地产库存的合理去化周期

（1）商品房待售库存的合理去化周期为4个月

房地产已竣工库存为商品房待售面积，其去化周期计算由近12个月商品房租售面积来衡量，计算公式如下：

房地产待售库存去化周期＝商品房待售面积／近12个月商品房租售面积

商品房各类物业待售库存的去化周期均呈现一定的波动性特征（见图5-3），可将各类房屋待售库存去化周期的历史均值作为相应的合理去化周期数值。1999—2016年商品房待售面积去化周期均值为4个月，其中商品住宅3个月，办公楼8个月，商业营业用房10个月，分别为各类物业待售库存的合理去化周期（见图5-4）。

图5-3　各类物业待售库存去化周期变化

图5-4　各类物业待售库存去化周期均值

（2）商品房已开工库存的合理去化周期为20个月(www.xing528.com)

房地产已开工库存去化周期的计算公式如下：

房地产已开工库存去化周期＝商品房已开工库存面积／近12个月商品房租售面积

从各类物业已开工库存去化周期的历史变化来看（见图5-5），1998—2016年商品房、住宅和办公楼已开工库存均呈现波动变化规律，其平均值可以作为合理去化周期来使用。但是商业营业用房已开工库存去化周期自2012年开始持续快速上升，远超过历史波动范围，所以商业营业用房已开工库存去化周期的合理数值要根据1998—2011年相对平稳的数据均值来计算。

商品房已开工库存的合理去化周期为20个月，其中住宅18个月，办公楼26个月，商业营业用房30个月（见图5-6）。

图5-5　各类物业已开工库存去化周期变化

图5-6　各物业已开工库存去化周期均值

（3）商品房广义库存的合理去化周期为4.6年

房地产广义库存包含未开工的土地库存，其去化周期的计算公式如下：房地产广义库存去化周期＝商品房广义库存面积／近12个月商品房租售面积

根据历年住宅用地和商服用地供应数量，计算房屋的广义库存数量，其中房地产用地供应数量为住宅用地供应数量和商服用地供应数量之和。广义库存去化周期在2011年以后持续上升（见图5-7），选择2003—2011年广义库存去化周期的平均值作为合理去化周期。商品房、商品住宅和商服用房（含办公楼和商业营业用房）的合理去化周期分别为4.6年、3.9年和9.3年（见图5-8）。

图5-7　房地产广义库存去化周期变化

图5-8　房地产广义库存去化周期均值