目前，业界对房地产库存有小、中、大三种口径的定义，如图5-1所示。
图5-1 三种口径下的房地产库存定义
1.小口径库存：待售库存
狭义口径下的房地产库存指商品房屋竣工未租售部分，我们称之为“待售库存”，即国家统计局商品房待售面积。按照国家统计局的说明，商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的面积，不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋。
房地产待售库存＝商品房待售面积
2.中口径库存：已开工库存
相对狭义口径下的房地产库存指商品房屋已经开工但没有租售出去的部分，我们称之为“已开工库存”，它包含“待售库存”，口径有所增大。根据国家统计局统计指标，已开工库存的计算公式如下：房地产已开工库存＝商品房累计（新开工面积-不可售面积）-累计租售面积
3.大口径库存：广义库存
广义口径下的房地产库存除“已开工库存”外，还包含已经出让但尚未开工的房地产用地即“土地库存”，这些土地储备在房地产开发企业或其他企业机构中。
房地产广义库存＝土地库存+已开工库存
＝（房地产用地面积×平均容积率-已开工房地产面积-不可售面积）+已开工库存
根据Wind数据库中100个城市土地成交信息计算，房地产用地的平均容积率为2.3，据此计算广义库存。(www.xing528.com)
4.关于不可售面积
不可售面积指商品房施工面积中不能销售的部分，主要源于两方面原因：
第一，商品房施工面积与建筑面积计算口径的差额。
销售面积是按建筑面积计算的。一般情况下，施工面积会大于建筑面积，根据建筑面积计算规则，开敞的阳台指按投影面积的一半计算，层高低于2.2米的空间、飘窗的窗台板面积等不计算建筑面积，但这些空间都是要记入施工面积的。
第二，总建筑面积内含有不得分摊的设施面积。
一般情况下，可售面积小于开发项目的总建筑面积。因为仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、用于人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋，以及为多幢房屋服务的警卫室、物业管理用房不计入公共建筑面积，不可以分摊，但是记入总的建筑面积之内。
综上所述，可以得出，施工面积＞建筑面积＞可售面积，施工面积与可售面积的差额即为不可售面积。
5.对“其他房屋已开工库存”概念的澄清
在国家统计局现有房地产开发统计中，物业类型包括四种：住宅、办公楼、商业营业用房和其他房屋。其他房屋是指凡不属于住宅、办公楼、商业营业用房用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等，车棚、阁楼等也计入其他。
从其他房屋的定义和实践中都可以看出，其他房屋会全额计入新开工面积，但其中绝大部分公益物业或代建物业不会被计入房地产开发企业的租售面积中。所以，用累计新开工面积减去累计租售面积计量的其他房屋已开工库存会出现持续增加的状况，去化周期也会持续上升（见图5-2）。1999—2016年其他房屋累计新开工面积占比为9%，累计租售面积占比仅为3%，2016年已开工库存占比达到了30%，已开工库存去化周期最高升至近300个月。显然由于绝大多数其他房屋不被计入房企租售面积内，其他房屋的已开工库存没有意义。我们在下文的分析中，将略去其他房屋的相关计算和分析，全部商品房屋库存计算将采用住宅、办公楼和商业营业用房加总而得出。
图5-2 1995—2016年其他房屋的已开工库存和去化周期变化
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