购房居民的偿债能力分析

中国购房居民偿债意愿较强。房地产是中国居民财富的重要组成，这一偏好保证了当前中国居民断供弃房的可能性较低。根据社科院版国家资产负债表，2014年我国居民总资产为254万亿元，其中房地产为137万亿元，占比54%，同期，其他国家的房地产^[8]占居民资产比，澳大利亚为54%、英国为43%、加拿大为41%、日本为36%和美国为24%。澳大利亚和加拿大幅员辽阔，居民拥有大量土地资产，因此房地产资产比接近中国水平。中国具有较高的房地产资产比，是由经济发展阶段和民族文化共同决定的，一方面，中国金融系统发展还不够健全，存在金融投资渠道闭塞问题，导致居民的金融资产占比较低，另一方面，中国文化相对更倾向于持有房地产资产而不是租赁。在面临财务困境时，中国居民从理性和文化偏好上都不会优先选择断供弃房。图4-9还显示，随着经济发展和金融创新，金融资产占比会提高，逐渐替代房地产的位置，近10年来，美国、英国、日本的房地产资产比都在趋势性下降，2004—2014年期间，中国房地产资产比也由高点的63%降至54%，在未来，如果这一比例降到30%以下，则代表了居民金融观念的根本性扭转，将房地产和其他金融投资视为同等重要的居民可能认为断供弃房与亏损出售股票是同样理性的行为，届时房地产市场风险会提高。

图4-9　各国房地产资产占居民资产的比重

资料来源：Wind数据库。

中国居民的资产负债率处于国际最低档水平。一国的居民部门资产负债率是居民部门总负债与其总资产的比值。图4-10显示，2004—2014年期间，中国居民资产负债率始终是六国中最低的，到2014年缓慢攀升至9.1%，而排名第一的澳大利亚一度超过20%。美国、英国、加拿大在金融危机前后也接近20%，此后则逐渐下调至15%左右。日本在1994年后才开始国家资产负债表统计，因此无法知道1989年时日本的准确数据，不过，日本的房地产泡沫破灭真正传导为金融危机是在1994—1995年，彼时居民部门资产负债率约为14%。因此可将20%设为居民部门出现偿付风险的资产负债率警戒线，当前中国居民部门仍有一定的负债空间。

图4-10　各国居民部门资产负债率^[9]

资料来源：Wind数据库。

以居民房贷GDP比为杠杆率衡量指标，中国居民的杠杆率约为警戒线的二分之一。房贷GDP比是居民部门住房贷款与GDP的比值。图4-11显示，2016年，中国居民房贷GDP比为24%，加上占比18%的住房公积金后，中国居民房贷GDP比为29%。排名前列的国家或地区是加拿大（64%）、美国（52%）、中国香港（45%）、英国（43%）、韩国（33%）、日本（23%），1989年日本房地产泡沫破灭前，其房贷GDP比为9%，这再次印证了当年日本居民不存在偿付风险，主要的问题出在日本房企。次贷危机出现前，美国居民房贷GDP比超过70%，积累了大量风险，国际金融危机将风险集中释放，造成房价下降和银行收紧贷款，使得2008年后美国房贷GDP比持续下降，目前稳定在约50%的高位。加拿大房贷GDP比在2000年后快速提升，国际金融危机仅影响其增速但未改变增长方向，当前64%的高位已接近美国次贷危机前的水平，使得市场普遍担忧加拿大房价泡沫问题，为此加拿大联邦政府出台了严格的调控政策，这说明60%的房贷GDP比是发达国家金融系统也难以承受的高杠杆率。因此，可将60%设为房贷GDP比的警戒线，按照2016年中国37.4%的居民房贷增速和8.0%的名义GDP增速推算，约在2019年底中国会触及房贷GDP警戒线，而如果政府能将居民房贷增速控制在12%或以下，则这一时间能推迟到2036年或以后。2017年以来，居民中长期消费贷款增速已下调，6月份同比增30.7%，较年初增速下降4.5个百分点，中国居民部门的房贷GDP比涨势难以为继。(www.xing528.com)

图4-11　各国或地区居民房贷GDP比

资料来源：根据Wind数据库整理。

中国居民的可支配收入能够负担起房贷本息。假设2016年个人住房贷款平均利率为中长期贷款基准利率（5年以上），即4.9%，平均剩余偿付年限为15年，那么购房居民部门在2016年需偿付商业银行住房贷款的8 820亿元利息和12 000亿元本金。由于公积金贷款利率（5年以上）为3.25%，因此，购房居民部门2016年需偿付住房公积金贷款的1 067亿元利息和2 189亿元本金。综上所述，2016年购房居民部门共需偿付9 887亿元房贷利息和1.4万亿元房贷本金，每年的房贷本息偿付额与可支配收入比为5.3%（见表4-8），换言之，在2016年，仅需5.3%的居民收入即可支付当年房贷本息，而当年负有房贷的居民数量占比远不止5.3%，此外，据相关研究^[10]，美国在次贷危机时偿付收入比为7%～8%，可见，中国居民的偿付收入比较低。事实上，偿付本金是居民在两个资产会计科目之间进行转移，即使居民每期收入不足以支付每期的本金和利息之和，但只要其收入高于利息，就不至于出现违约，因此，只需要比较每年的房贷利息偿付额和可支配收入的大小即可，按此定义计算的2016年偿付收入比仅为2.2%，所反映的风险更低。

表4-8　居民偿付收入比估算　单位：亿元

资料来源：根据Wind数据库整理。

总体来看，中国购房居民部门偿债意愿和偿债能力都远高于大多数国家，平均能抵抗相对于购房时价格30%～46%的房价下跌。^[11]不过，宏观的居民部门风险较低并不代表每个微观购房个体不会出现偿付困难。2008年，美国次级贷款的数量和金额占比都仅为9%，但正是这一部分群体的违约最终撬动国际金融危机，2016年通过类“首付贷”购房的居民违约风险不容忽视，未来需依据微观调查数据从个体层面进行更深入的分析。