分析购房居民融资渠道

居民的基本融资途径包括个人住房贷款融资、住房公积金（住房消费类）融资和类“首付贷”融资等。

个人住房贷款余额快速增长，但不良率较低。截至2017年3月，个人住房贷款余额为19.1万亿元，同比增长35.6%。2004年以来，个人住房贷款余额平均增速高达24%，显著快于房地产开发贷款余额和金融机构各项贷款余额约19%的平均增速（见图4-7）。不过，个人住房贷款仍是商业银行最优良的贷款品种之一。个人住房按揭贷款的不良贷款率极低。在2015年仅为0.39%，低于同期房地产业0.81%和全行业1.67%的不良贷款率，即使在国际金融危机时，中国的个人按揭贷款不良率也仅上升至0.9%（见图4-8）。上文分析表明居民实际首付比例约46%，即当期房价相对于购房价格降幅大于46%时，居民才会考虑弃贷。

图4-7　个人住房贷款余额

资料来源：Wind数据库。

图4-8　商业银行不良贷款率

资料来源：根据Wind数据库整理。(www.xing528.com)

住房公积金贷款约为个人住房贷款五分之一，不良率极低。2016年住房公积金贷款余额为4.05万亿元（见表4-6），由于公积金提取额中81%为住房消费类，因此推测住房公积金（住房消费类）余额为3.28万亿元，是个人住房贷款余额的18%。2016年住房公积金逾期率为0.19%，低于商贷0.39%的不良贷款率^[6]，逾期贷款金额7.9亿元，远小于当年贷款风险准备金余额1 473.4亿元，这说明，住房公积金贷款的风险低于商业银行个人住房贷款。

表4-6　全国住房公积金贷款余额单位：万亿元

资料来源：根据Wind数据库整理。

尽管类“首付贷”加大了居民杠杆，但其仅发展了一年，规模并不大。2016年部分购房居民使用类“首付贷”进行购房。所谓类“首付贷”是指居民通过金融机构以非住房按揭贷款形式获得的用于支付购房价款的中长期贷款，还款期一般在5年内，主要兴起于2016年，其可能的弊病是加高居民购房杠杆率以及挤出居民的消费性或经营性支出。表4-7通过计算居民新增中长期贷款与居民新增购房贷款的差额来估算类“首付贷”上限。2016年，即使居民将其他所有消费类和经营类的中长期贷款挪用于支付购房价款，可动用的资金量也至多是0.7万亿元，在居民购房贷款余额中的占比不过4%^[7]，由于相关调控政策及时到位，银行加强了对贷款底层资产的审核，有效堵住了风险漏洞，2016年的类“首付贷”风险积累对于整个居民房贷质量的影响不大，但需对其持续加强监管。

表4-7　类“首付贷”上限估算　单位：万亿元

资料来源：根据Wind数据库整理。