房地产市场风险对金融系统的影响

内容提要：

本章研究表明，房价降幅在30%以内时，房地产市场风险可控制为行业内局部风险。其中，房企风险整体可控但存在局部隐患，未来可能出现更多行业内并购；尽管居民杠杆率有所提升，但偿债能力仍居世界上游水平；地方政府债务规模得到控制，土地出让收入下滑不易引起财政危机。但是，如果不管控房地产市场局部风险的发展，风险严重时将通过金融直接传导、金融间接传导、实体间接传导机制在金融系统中扩散和放大，最后因金融系统融资不畅而伤害到实体经济，带来长期的经济增速低迷和失业率攀升。因此，在当前房地产市场较为稳定的阶段，需加强对房地产相关资管计划的监管，审慎管控违规流向房地产企业的非标债权资金，逐步减少地方政府土地财政依赖度，降低购房居民的类“首付贷”融资。

2017年4月，中央政治局会议提出要确保不发生系统性金融风险。结合国际组织、各国央行和学者们的普遍观点，系统性金融风险可定义为：能够在金融系统广泛传导、影响整体金融系统稳定、摧毁公众信心并且严重冲击实体经济的风险。系统性金融风险爆发会直接导致金融资产价格缩水和金融机构破产，实体经济则在至少4年内延续经济增速低迷、失业率高企的萧条。根据Reinhart和Rogoff（2008）的研究^[1]，二战后到国际金融危机出现前，严重的金融危机后果平均是，房价下降35%，6年后回升，股指下跌56%，3.5年后回升，失业率上升7%，4年后才下降，政府债务上升86%并稳定在这一水平。

国际金融危机以来，通过金融产品创新，中国房地产市场和金融市场的关联逐渐紧密。根据美国和日本的经验，房地产市场风险常常是引发系统性金融风险的导火索。房地产具有货币创造的功能和顺周期性。房地产资产是信贷最常用的抵押品，这使得房地产与信用相互强化，作为抵押品的房地产的价格上升可以创造更多信用，自动为经济加杠杆，而房地产价格下降则自动引发经济去杠杆，从而加大了经济周期的波动幅度。(www.xing528.com)

相比于房地产投资不振对经济增长的直接不利影响而言，房地产市场风险对金融系统的影响在广度和深度上都更强，因此有必要对其进行系统全面的研究。当前，房地产商、购房居民和地方政府等存在不同程度的偿债风险，过度重视房地产的金融投资属性而非居住属性，商业银行和信托公司、券商资管公司、基金子公司等资管平台对风险的识别不够审慎，仍将房地产资产认定为优质资产，监管部门对调控力度的拿捏不准确，急切的一刀切管制可能引发“处置风险的风险”。

本章以现行制度和最新数据^[2]为基础，系统量化地分析房地产市场风险向金融系统传导的机制，为各市场参与主体规范行为、金融机构防范风险和监管当局科学调控提供思路建议。房地产市场风险向金融系统的传导机制复杂，需要从房地产市场风险形成的源头着手，剖析风险积累的体制机制原因，识别风险爆发的导火索，理清房地产相关金融机构的业务联系，评估金融系统的风险抵抗能力，从而认识房地产市场风险在金融系统中的扩散和放大过程。