房地产调控政策及主要内容分析

美国房地产市场的政策目标明确，政策体系清晰，政府很少对房地产市场尤其是私人房地产市场短期变化进行直接调控。

在1949年通过的《住房法案》的序言里，美国议会宣布了其住房目标：“让每一个家庭都能在适宜的居住环境里拥有一个舒适的家。”长期以来，政府主要从提高家庭住房支付能力和增加可支付性住房供给两个方面去实现上述住房目标。美国房地产政策专注于基础性制度建设，形成了包括低收入住房政策、房地产税收政策和房地产金融政策在内的房地产政策体系，为房地产市场的运行提供了清晰的政策框架。

1.低收入住房政策

在美国，政府的作用是提供有效的资源配置，保证存在公平的机遇以使每个公民都有同等机会取得他能力所允许的成就。政府并不把提供基本生活必需品作为所有公民的一种权利，而是有选择地提供生活必需品给那些无法通过自己取得的人，而这些人也要为得到这种有限的权利而负有相应的责任。在这种意识形态下，政府在住房领域倾向于关注低收入住房问题。低收入住房政策是房地产政策体系的重要内容。在《住房法案》通过后的50多年里，联邦政府为资助全国的低收入者，建设、修缮了500多万户住宅，同时为200多万户低收入家庭提供了租房券。美国的低收入住房政策包括公共住房项目、联邦政府资助开发的私有出租房项目、租房券政策等^[1]。

2.房地产税收政策

美国实行联邦、州、地方三级政府税种各有侧重、税权彼此独立的课税制度。联邦政府以所得税为主，州和地方政府以销售税和财产税为主。美国的房地产税主要包括：一般财产税、所得税、遗产税和赠与税、交易税。

美国对土地和房屋直接征收的不动产税归在财产税项下，是对土地或房屋所有或占有者征收的税，依据为不动产的评估价值。税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%～100%不等），目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的税率不同，平均为1%～3%（不动产税由中央政府统一立法，规定税率幅度）。

美国的房地产个人所得税的课税对象主要是个人投资房地产的股息和利息收入以及房地产经营中实现的收入，如房屋出租收入、依房屋出售所获得的差价收入征收的资本利得税。

房地产作为遗产和被赠与时征收遗产税和赠与税。但美国规定，价值超过60万美元的遗产和赠送价值超过100万美元的物品才征税，因此，实际上很少房地产被征收遗产税和赠与税。(www.xing528.com)

此外，在房地产买卖时需要缴纳交易税，税率约为2%。

但美国在住房方面的税负并不高，住房税收优惠政策是美国住房政策的重要内容，主要是个人所得税的减免或抵扣政策，包括：

（1）住房抵押贷款利息的所得税减免。容许住房业主从他们的收入所得税中扣除抵押贷款利息费用。这是联邦政府有关住房的最大一项税收支出。

（2）物业税的所得税减免。住房业主向州和地方缴纳的物业税可以用来冲抵联邦政府的所得税。

（3）对业主房屋出售收入的税收减免。出售一套住满2年以上的住宅，如果是单身，售出价与购入价的差价收入不超过25万美元就可免税；如果是已婚家庭，差价收入不超过50万美元就可免税。这使得多数居住满2年以上的房屋在出售时都可以免去所得税。

（4）对低收入购房和租房的税收优惠。国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣法案，并在1993年成为永久性的法令。

3.房地产金融政策

美国住房贷款在1929年经济危机以前完全是私人贷款机构的行为，通常贷款期限短。经济危机的爆发使私人住房贷款体系几乎陷于瘫痪，联邦政府对住房融资活动进行干预，开始了一系列住房融资体系改革，旨在建立一个新的、稳定的住房融资系统。美国整体的住房融资贷款系统的建立和发展离不开政府的作用。政府贷款融资的管理体系包括联邦住房贷款银行委员会、住房业主贷款公司、联邦住房管理局、联邦住房抵押贷款协会。