房地产市场区域分化趋势显现

与以往相比，近年来的房地产市场已出现分化，主要特征是区域间市场的冷热程度、房价变幅的差异性增大（见图2-4）。在房价上升期，一线城市房价涨幅最大；三、四线城市则较小；在房价调整期，一线城市房价降幅最小。2016年房价上涨中，又出现新的特点，即二线城市涨幅与三、四线拉开了距离，这是以前没有过的，而且在2016年10月以来一、二线城市房价回调时，三、四线城市依然在上涨。

房地产市场区域分化的主要原因是人口向一、二线城市流动，住房需求持续增加。数据显示，2011—2016年一线城市常住人口年均增速为1.94%，是三个区域中最高的（见图2-5），二线城市为1.26%，三、四线城市仅为0.47%，远低于一、二线城市，而且也低于地级市总体常住人口增速，表明在我国的城镇化过程中，人口更多地流向一、二线城市。

图2-4　2008年以来各区域新建商品住宅价格同比涨幅

资料来源：根据CEIC数据库有关指标计算。

图2-5　2011—2016年各区域常住人口年均增速比较

数据来源：根据CEIC数据库相关数据计算。

劳动人口尤其是青壮年人口的增加是新增住房需求的主要推动力，从各区域在校小学生数量的变动，可以进一步印证人口的流向。近年来，全国在校小学生数量总体呈下降趋势，但2008年以来一线城市在校小学生数量持续增长，增速是三个区域中最高的，二线城市快于三、四线城市（见图2-6）。此外，各区域城市在校小学生数量增速皆呈上升趋势。小学生数量增加得越快，意味着青壮年人口增加也越快，从而住房需求增加也越快。

(www.xing528.com)

图2-6　各区域在校小学生数的增长速度

资料来源：根据CEIC数据库有关指标计算。

在城镇化进程中，人口更多地向一、二线城市流动的深层次原因是，区域间收入水平和公共服务水平存在巨大差异。对美好生活的追求促使人们向收入和公共服务水平较高的地区流动。2015年一线城市居民年人均可支配收入接近5万元，分别是二线和三、四线城市的1.3倍和1.7倍（见图2-7）。

从优质医疗资源的配置看，一线城市的配比较高，其次是二线城市，最低的是三、四线城市。2016年一线城市平均每个三甲医院服务人数为33万人，二线城市为39.3万人，而三、四线城市约64万人仅有一家三甲医院，约为一线城市的2倍。城市区域间优质医疗资源配置的差距巨大（见图2-8）。

图2-7　2015年各区域城镇居民人均可支配收入

数据来源：根据CEIC数据库相关数据计算。

图2-8　各区域每个三甲医院服务人数

资料来源：根据CEIC数据库有关指标和99健康网信息资料计算。