中长期我国房地产市场发展阶段判断

1.城镇居民住房总量短缺已经解决

1978年我国城镇居民人均住房建筑面积只有6.7平方米，1985年增加至10平方米，2012年增加至32.9平方米，2016年达到36.6平方米，增长了大约5倍，其间各层次居住水平的城镇居民住房条件均有所改善。2015年城镇居民户均住房数量约为1.1，城镇居民住房基本实现了“人均一间房”。

城镇家庭住房自有化率保持高水平。根据国家统计局人口调查数据计算，2005年、2010年、2015年城市家庭户住房自有化率分别为76%、70%和74%，镇家庭户住房自有化率分别为82%、83%和87%。国家统计局住户调查数据显示，城镇本地户籍家庭拥有两套住房以上的占比自2009年以来较快上升，由2005年的8.7%上升至2012年的16.2%。其中，东部地区城镇本地户籍家庭拥有第二套房的比例最高，2012年达到17.8%。

根据国家统计局人口普查相关数据计算，2010年我国城镇居民户均住房数量为1.02，加上“十二五”期间的住房建设和保障性住房建设情况，保守估计“十二五”期末城镇户均住房数量约为1.1。参照国际经验，住房数量与家庭数量的比例基本徘徊在1.1附近，即住房总量超过家庭总数的10%为住房充足。例如，日本20世纪80年代中期户均住房套数超过1.1，之后则基本保持稳定；韩国户均住房套数于2002年超过1，目前该值稳定在1.08左右；美国1965—2009年间，户均住房套数基本稳定在1.12左右；英国自20世纪60年代以来户均住房套数超过1，80年代后该值基本稳定在1.08（见图1-30）。

图1-30　主要发达国家住宅总量及户均住房数量

资料来源：各国统计网站。

综上所述，我国城镇住房总量充足，住房短缺问题已经解决，住房供给已由单纯数量发展阶段进入数量和质量、环境并重阶段。

2.城镇住房建设将进入趋势性低增长阶段

20世纪90年代以来，房地产市场经历了长达20年的繁荣发展，这种繁荣发展背后不仅有城镇化快速发展、人口结构红利、城镇住房制度改革等多种红利效应的综合作用，还有经济快速增长、收入持续增加、货币环境持续宽松等宏观环境的支持。中长期看，受人口结构变化、经济发展新常态等趋势性变化因素影响，支撑房地产市场繁荣发展的各种红利效应逐步减弱。我国城镇住房建设量1995—2014年连续20年增加，年均增长幅度为6%，2014年达到峰值为10.9亿平方米（全社会住宅建设数量2011年为峰值19.7亿平方米），2015—2016年连续两年住房建设量减少（见图1-31）。其间城镇化率由30%持续上升至57.35%。根据课题组预测^[8]，“十三五”期间我国城镇住房新增需求规模与“十二五”时期相当，年均1080万套，53亿平方米^[9]，接近零增长；但在2020—2030年将出现16%的下降幅度，“十四五”和“十五五”时期城镇新增住房需求年均仅900万套，约45亿平方米，预示着城镇住房建设将进入趋势性低增长阶段（见图1-32）。

图1-31　我国1995—2016年住宅竣工面积

资料来源：各国统计网站，CEIC数据库，国家统计局。

图1-32　我国城镇住房新增需求变化

资料来源：各国统计网站，CEIC数据库，国家统计局。

对比日本和韩国相似发展阶段的住房建设，都呈现了在20年左右持续增加后进入趋势性增长下降的规律。日本1952—1972年城市化率由33%上升至72.1%，住房建设连续21年保持增加态势，住宅建设数量年均增长11%，之后住宅建设进入长期低增长态势，1973—2015年日本住宅建设年均负增长0.9%（见图1-33）。韩国1965—1990年城市化率由34%上升至73.8%，住房建设连续25年保持增加态势，住宅建设数量年均增长12%，之后住宅建设也进入长期低增长态势，1991—2015年韩国住宅建设年均增加2.7%，增幅比高增长时期减少大约10个百分点（见图1-34）。

图1-33　日本住宅建设数量

资料来源：各国统计网站，CEIC数据库，国家统计局。

综上所述，1995—2015年我国城镇住宅建设持续大约21年的规模增加，与日本、韩国快速城镇化时期20～25年住宅建设持续增加规律相似。根据人口结构变化预测，我国城镇住宅建设在2015年以后会进入持续性低增长阶段，也与日本、韩国相似阶段的发展规律相同。(www.xing528.com)

3.中长期房地产开发投资对经济增长的贡献率显著下降

图1-34　韩国住宅建设数量

资料来源：各国统计网站，CEIC数据库，国家统计局。

国际对比来看，日本和韩国在住宅建设进入低增长阶段后，住宅投资对经济增长的贡献率也相应大幅度下降^[10]。日本住宅建设持续增加时期，1956—1973年住宅投资增加对经济增长的贡献率平均为10.2%，每年拉动经济增长0.94个百分点；之后住宅投资贡献率快速下降为3%，1991年泡沫破灭后下降为负贡献。韩国住宅建设持续增加时期，1971—1991年住宅投资增加对经济增长的贡献率平均为9.6%，每年拉动经济增长0.9个百分点；之后住宅投资对经济增长贡献率大幅下降为1.7%，2006年后住宅投资对经济增长的贡献率为负值（见表1-4）。

表1-4　日本和韩国住宅投资及对经济增长贡献率的变化

续表1-4

资料来源：各国统计网站，CEIC数据库。

1998—2016年我国房地产开发投资对经济增长的贡献率也经历了由高到低的阶段性变化。1998—2009年房地产开发投资年均增长22.6%，对经济增长的直接贡献率^[11]平均值为7.8%，2010—2013年为应对危机实施刺激性政策时期，房地产开发投资年均增长24.3%，对经济增长的直接贡献率达到11.3%；2014—2016年房地产开发投资增速下降为6.3%，对经济增长的直接贡献率降至2.2%（见图1-35和图1-36）。根据课题组预测并参照日本、韩国的发展规律，“十三五”时期我国房地产开发投资将进入趋势性低增长阶段，房地产开发投资对经济增长的直接贡献率仅在2%左右，大大低于前20年水平，“十四五”时期房地产开发投资对经济增长的贡献率则可能为负值。

图1-35　我国房地产开发投资增速

资料来源：国家统计局。

图1-36　我国房地产投资对经济增长的直接贡献率

资料来源：国家统计局。

虽然我国房地产开发投资对经济增长贡献将大幅度减少，但房地产业仍是国民经济发展的支柱性产业。近年我国房地产业增加值在GDP中的比重持续上升，2016年为6.5%，仍低于日本11%左右和韩国20世纪90年代以来8%左右的水平，还有一定的增长空间（见图1-37）。

图1-37　中国、日本、韩国房地产业增加值占GDP的比重

资料来源：各国统计网站，CEIC数据库。