吸取美国次贷危机教训，当金融创新速度超过金融监管发展，房地产对金融领域渗透过快过深时，一旦房地产市场进入下行调整将可能引发金融危机。因此，防止金融领域内房地产业务过快发展、实施及时监管非常重要。
2015年下半年以来，我国房地产领域和金融领域加快相互渗透，资金“脱实向房”特征明显，表现在房地产开发企业融资渠道增加，居民贷款购房比例上升、明股实债和首付贷盛行、房地产公司的金融相关业务发展迅速等方面，房地产市场杠杆率快速增加。其间部分城市房价出现大幅上涨，昆山、东莞、廊坊、珠海、惠州5个城市2016年度房价泡沫指数超过了6。房价短期内快速上涨主要来自信贷驱动，需要引起高度警惕。
1.房地产企业融资渠道增加，负债率持续上升
2015年、2016年房地产上市企业平均资产负债率均超过76%，比2014年增加了2个百分点，2009年以来房地产上市企业平均资产负债率持续增加了14.5个百分点（见图1-24），2016年以房地产开发为主的上市公司中资产负债率超过80%的企业占比超过20%。如果考虑各种资金以明股实债（初步估计约1.1万亿元）方式进入房企的影响，房地产企业总体资产负债率水平应超过80%。
图1-24 近年房地产上市公司平均资产负债率
资料来源：Wind数据库。
房地产企业融资渠道明显增加，在已有的银行信贷和预售款为主的基础上，券商和基金资管、信托、债券、股票等渠道获得较快发展，银行理财资金通过各种渠道进入房地产企业，据估算2016年累计投向房地产行业的理财资金超过2万亿元，2015—2016年房地产企业从股债市场上的融资数量达到2.3万亿元，占房地产开发资金来源的比例由之前的2%左右快速升至10%。
2015年下半年以来，房地产企业从股票市场和债券市场的融资数量井喷式增加，远远超过同期房地产开发投资增量（见图1-25）。其中，2013年、2014年房企公司债规模分别为5.15亿元和139.50亿元，2015年骤升到4 122亿元，2016年再创历史新高，达到1.2万亿元。2013年房企定增募资总额仅为30.82亿元，2014年下半年房企再融资放开，当年募资总额达到400.53亿元，2015年升至1 450亿元，2016年房企定增募资总额1 700亿元。
图1-25 近年房地产企业股债市场融资数量与房地产开发投资增量对比
资料来源：Wind数据库。
2.居民杠杆率显著上升
2015年下半年以来，依靠居民加杠杆来推动楼市去库存特征明显，个贷和首付贷快速增加，居民杠杆率明显上升。2011年个人购房贷款余额（银行）为7万亿元，个人购房贷款余额／GDP为15%；2016年个人购房贷款余额为19万亿元，个人购房贷款余额／GDP为26%。2015—2016年两年内个人购房贷款余额增加了8万亿元，个人购房贷款余额／GDP增加了8个百分点，居民杠杆率比2014年增加了44%（见图1-26）。
用新增居民购房贷款／住宅销售额来衡量边际居民杠杆率，2015—2016年边际居民杠杆率快速上升。这里新增居民购房贷款由银行个人按揭贷款和公积金个人住房贷款组成，住房销售额包括商品住宅销售额和二手住房销售额。新增居民购房贷款由2011年的2万亿元增加至2016年的7万亿元，2015年、2016年新增居民购房贷款增速分别为58%和84%，新增居民购房贷款／住宅销售额的比例连续增加10个和14个百分点，边际居民杠杆率比2014年增加了82%（见图1-27）。
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图1-26 近年个人购房贷款余额及其占GDP比重
资料来源：Wind数据库，国家统计局。
图1-27 新增公积金个人住房贷款、新增银行个贷、新增居民购房贷款／住房销售额变化
资料来源：Wind数据库，国家统计局。
3.房地产和金融加快相互渗透
2015年下半年以来，房地产和金融加快相互渗透。
一方面，资金“脱实向房”特征明显，M1增速持续高于M2增速，2016年7月M1增速达到2011年以来的新高25.4%，比同期M2增速高了15.2个百分点，反映企业更愿意握有活期资金进行资产投资（见图1-28）。居民户新增中长期贷款占新增贷款的比例由之前年份的20%左右快速升至2016年的45%，增长了1倍，2017年上半年略降至40%（见图1-29）。2016年房地产贷款余额为26.7万亿元，在人民币贷款余额中的占比上升至25%，比2014年提高了近4个百分点，上升较快。
图1-28 近年各月货币供应量增速
资料来源：Wind数据库。
另一方面，房地产开发企业、房地产中介大规模参与金融相关业务。从房地产开发企业涉足金融业务特征来看，中小型房地产企业纷纷涉足银行、基金、证券、保险等领域，万科、恒大集团、绿地集团等大型房地产企业则不仅涉足前述四个领域，还涉足互联网金融、第三方支付等业务。除房地产开发企业大规模涉足金融业以外，房地产中介公司也向金融业务延伸，提供首付贷、过桥融资、理财、托管等业务。房地产开发企业和中介公司参与金融相关业务，一是因为房地产业是资金密集型行业，有利于融资和降低融资成本，二是在房地产业利润率逐年下降的趋势下，谋求更高投资回报是自然选择。但是，在金融监管不能及时到位、刚兑难以打破的现实下，房地产金融创新无疑加大了金融风险。
图1-29 近年各月新增居民中长期贷款占新增贷款比重
资料来源：Wind数据库。
2015年下半年以来，部分热点地区房价大幅上涨且市场杠杆率快速上升，说明房价泡沫快速膨胀来自信贷支持的程度不断加大。理论上，这种信贷驱动型的房价泡沫持续积累后一旦破灭，经济增长疲软与缓慢经济复苏将同时出现，且多数伴随经济危机。截至2016年末，这种信贷驱动型的房价泡沫快速上升态势只持续了1年多时间，积累的房价泡沫程度尚在可控范围，但必须及时控制这种房地产杠杆率的增加态势。
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