如何判断房价泡沫：关键指标解析

1.房价收入比、房价租金比不存在国际统一的判断标准

学术界经常采用房价收入比、房价租金比来衡量房价泡沫程度，应用3～6倍的房价收入比标准和200～300倍的房价租金比标准判断，我国房价上涨早已不能持续，但事实显然并非如此。实际上，由于各国国情不同，这两项指标并没有成为国际统一的房价泡沫判断标准。

世界银行数据显示，各国房价收入比差异很大，并没有统一的3～6倍标准。世界银行统计了2015年多个国家和地区的房价收入比，房价收入比区间为2.46（坦桑尼亚）～93（巴布亚新几内亚），其中100个国家的房价收入比均超过7，表1-2给出了部分国家房价收入比。

表1-2　2015年部分国家和地区房价收入比

资料来源：World Development Indicators 2016。
注：中国香港地区的房价收入比是31.49，世界排名第3；中国台湾地区的房价收入比是28.48，世界排名第7。

房价租金比指标亦如此。200～300倍房价租金比意味着租金收益率为3.3%～5%，根据“全球房产指南”、CoreLogic、Zillow的数据，计算出2016年全球各大城市公寓租金收益率的区间为2%～10%，也没有统一标准。例如，伦敦在3%左右，美国多数城市在5%左右，而奥兰多则高达10.06%，温哥华为3.24%～4.98%，大阪为6%，新加坡及中国香港要低一些，在2.6%左右（见表1-3）。易居研究院公布的2016年我国城市住宅租金收益率，一线城市不足2%，二、三线城市则高于3%。

表1-3　2016年部分国家（地区）和城市公寓租金收益率

(www.xing528.com)

资料来源：瑞麦地产（RE／MAX）。

综上所述，各国房价收入比、房价租金比反映了各国（及地区）不同的消费支出结构，没有可比性。20世纪90年代我国曾经进行大规模的公房私有化改革，城镇住房私有率高达80%以上，为现实中大量存在的换房交易、代际帮助等现象提供了财富基础，也直接提高了我国居民的住房支付能力，这说明判断我国居民的住房支付能力不能完全以收入来衡量，还需考虑房屋的财产价值。同时，公房出售价格低，对租金要求也不高。我国22.95倍的房价收入比、300～500倍的房价租金比数值背后均有特殊国情背景来决定，不能简单地进行国际比较。

2.构建房价泡沫指数

本研究尝试规避掉不可直接比较的房价、收入等指标的绝对数值，采用房价变动率和收入变动率进行比较，即比较房价和收入哪个指标增长得更快，以“房价变动率／收入变动率”指标来构建房价泡沫指数：

房价泡沫指数＝房价变动率／收入变动率

公式中，收入变动率为名义人均收入增长率，房价为名义房价。

理论上（见附录2），房价变动受由经济基本面推动的真实居住需求和投机需求两种需求的变动影响，我们以收入变动率代表由经济基本面推动的真实需求变化，房价泡沫指数反映名义房价变动与住房真实需求变动之间的差别，代表房价泡沫程度。例如，当房价泡沫指数为1时，说明住房需求均为居住需求；当房价泡沫指数为2时，意味着住房需求中有50%为投机需求。

以当年房价变动率与当年收入变动率计算的指标数值，为年度房价泡沫指数。

在泡沫生成时期，以累计房价变动率与累计收入变动率计算的指标数值，为累计房价泡沫指数。