分析不同经济体房地产市场调控特征

1.住房的双重属性

住房具有居住商品和资产双重属性。衣食住行是人类的基本需求，住房商品属性是具有保障和改善居住权益的民生必需品属性，是大宗消费品。作为居住商品的住房价格由市场供求关系决定，从供给角度由地价、建筑安装成本和行业合理利润构成，从需求角度则与居民住房支付能力相适应。

住房资产属性是具有资产保值增值功能的金融投资品属性，容易成为泡沫载体。与居住商品属性下以成本为基础的定价方式相比，资产属性下的住房价格是以资本化定价方式为支撑的价值体系。资本化定价是指资本的现价取决于资本未来各期收益的现值之和，对资本价值的估计取决于投资者对资本未来收益的预期，具有不确定性。

资产属性下，住房价格受投资者认知、情绪等心理因素的影响较大，并且在其决定过程中存在正反馈机制，即当人们预期住房价格未来会上涨时，就会增加投资，促使住房价格进一步上升；随着住房价格的上升，人们对未来预期更加趋好，从而产生正反馈效应，随之进一步推动住房价格更大幅度更快地上涨。反之，当人们对未来预期悲观的时候，住房价格也会在正反馈机制下大幅下跌，从而使住房价格呈现显著的波动性特征。

由于信息不对称，住房投资过程中普遍存在“追涨杀跌”的从众交易，很容易引发房地产泡沫膨胀。同时，在现代信用制度下，信贷和利率的共同作用使住房价格呈现更大幅度波动成为可能。信贷供给增加和利率降低，意味着资金成本的下降，低利率在减少存款吸引力的同时会增加投资的动力，这往往是房地产泡沫得以持续的关键原因。

总的看，住房价格应是居住商品价格与资产价格的双重叠加。过分强调住房的投资属性，则会损害其居住属性；反之，高度重视住房的居住属性，住房的投资属性则会受到抑制。

2.社会型市场经济体房地产市场调控特征

以德国为代表的社会型市场经济体崇尚社会型市场经济理论，认为住房权利是公民基本权利，强化住房居住属性而弱化其资产属性，在住房领域中实行“被政府管理的市场”。德国住房政策的主要特征为：

第一，政府直接干预住房市场中的价格形成和租金形成，实施严格的住房价格管控和住房租金管控。例如，德国《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20%，购房者就可以向法庭起诉；如果超过50%，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年刑期的严厉惩罚。德国《租房法》规定，房租涨幅不能超过合理租金的20%，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50%，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。德国合理房价和合理房租是由政府房屋管理部门与房屋协会、中介沟通制定。

第二，不实行明显的鼓励低收入家庭住房自有政策，致力建设和维护“政府参与的一元化住房租赁市场”。政府提供住房供给端补贴，鼓励非营利机构提供大量成本价租赁住房，私有出租房和成本型社会住房互相竞争形成一元化住房租赁市场，拉低市场租金水平，从而满足大多数人的住房需求。1950—1988年德国共建造了超过774万套社会住房，占出租住房的比例超过50%，其中1950—1970年德国社会住房供给占出租住房比例在70%以上^[2]，使住房租金稳定在成本租金水平上，仅有5%左右的家庭需要政府廉租房保障。德国住房市场形成稳定的租买选择机制，2005年德国自有住房的比例只有39%，六成居民选择租房居住。

第三，坚持长期制度，不实行短期住房市场调控。德国除严格实施住房价格和住房租金管控措施外，还有完善的住房税收体系，征收房产税，并在住房交易环节对未满10年出售行为征收25%的资本利得税。德国房价保持长期稳定，在历次经济危机中从未出现过大起大落，政府不实行短期的住房市场干预。

除德国外，部分欧洲国家包括瑞典、瑞士、荷兰、法国等，政府均非常重视住房的居住属性，倡导公民普遍地享受住房福利，政府大力推进社会住房建设，建立稳定的长期制度保障居民家庭享有住房福利，这些国家很少实施房地产市场短期调控。

3.自由市场经济体房地产市场调控特征(www.xing528.com)

自由市场经济体在住房领域崇尚自由市场经济理论，认为市场配置资源的效率是最高的，认为政府干预越少，住房市场效率就越高，仅将无法通过市场完全解决住房问题的群体作为政府责任。

因此，政府与住房市场要截然分开，住房价格和租金水平完全由市场决定，政府不能直接管控。住房租赁市场表现为二元化市场，政府或非盈利机构持有的公共住房或社会住房租赁体系在租金确定、租户选择方面，与营利型住房租赁市场完全分开，从而保证政府不干预市场的正常运行。由于财政约束公共住房的数量较少，住房租金水平由市场决定，会出现较多支付能力不足但又没有获得保障的边缘群体，从而导致住房政策倾向鼓励低收入家庭实现住房自有。

自由市场经济体对住房市场有不干预、少干预和频繁干预三类。其中，美国是任何时候都不干预住房市场的代表性国家，加拿大、澳大利亚、日本等多数国家在房价持续快速上涨时进行市场干预，韩国、新加坡等国家以及我国香港地区在住房市场实施频繁调控。

自由市场经济体房地产市场调控特征表现为以下方面：

第一，房地产市场调控的政策目标为稳定房价。

理论上，由于自由市场经济体并没有过度重视住房居住属性，也不限制住房资产属性的发展，当人们购买房地产不仅仅是用于消费而是为了获取未来出售时的资本溢价收入时，房地产投资品属性加强，在货币环境持续支持下，会不断推升房价上涨，导致房地产泡沫膨胀，引发房地产市场、金融市场和国民经济出现波动，也会引发社会问题。因此，多数自由市场经济体会对房地产市场进行短期调控。

无论实施少调控的日本、加拿大、澳大利亚等国家，还是实施频繁调控的韩国、新加坡等国家以及我国香港地区，调控房地产市场的政策目标均为稳定房价。

第二，房地产市场调控以需求调控为主，政策工具丰富。

几个典型经济体的房地产市场调控以需求调控为主。

日本为控制房地产泡沫膨胀，采取减少房地产信贷、加征建设环节和持有环节房地产税收政策，以控制需求。泡沫破灭后政策相应取消。

韩国为稳定房价的房地产调控政策包括交易管制、税收政策、金融政策。其中交易管制政策的使用最多，包括价格管制政策、套型面积管制政策、交易条件管制政策以及对住房租买条件的管制。在房地产市场调控中对资本利得税的调整也比较频繁，调整范围为30%～100%，房地产税收政策中用于调控的还有交易税调整。房地产金融调控工具主要包括对家庭负债收入比DTI（Debt to Income Ratio）和住房贷款比例LTV（Loan to Value）的调整。这些政策在房价上涨压力大时纷纷提高标准，在房价上涨压力小时则下调标准。

我国香港政府的房地产调控政策具有密集度高、政策工具多样的典型特征，主要以需求调控为主，也包括土地供给。香港土地归政府所有，土地政策是政府调控房地产市场的重要手段。房地产税收政策主要通过调整印花税、物业税和额外印花税来调控市场。房地产金融政策主要体现在控制风险时降低按揭成数、下调房贷收入比等措施控制房地产信贷。房地产交易管制包括期房预售管制和私人住房交易管制。我国香港政府在房价上涨压力大时增加土地供给，通过加强管制措施、大幅提高房地产相关税负、减少房地产金融支持等手段控制需求，在房价下跌时则取消相关政策内容。