长短期调控工具混用：扰乱市场预期

近年来，我国房地产市场调控采用并创新了丰富的调控工具，主要包括：价格管制、金融政策、税收政策、土地政策、交易管制、保障房政策等（见图1-5）。

图1-5　我国房地产市场调控的政策工具

对比房地产市场扩张性调控政策和紧缩性调控政策中的调控工具组合（见图1-6和图1-7），可以看出以下特征：

第一，保障房政策尤其棚户区改造政策，在扩张性调控时期作为稳投资的重要内容大力推进，在紧缩性调控时期作为增加低收入住房供给内容也保持了同等规模水平。2007年以后，无论市场形势怎样变化，保障房建设均保持了较高规模，随后几年连续保持每年新开工600万套的数量。2016年为推动房地产去库存，棚户区改造过程中努力提高货币化安置比例。

图1-6　我国房地产市场扩张性调控的政策工具(www.xing528.com)

图1-7　我国房地产市场紧缩性调控的政策工具

第二，房地产市场调控中相关的价格管制、信贷政策、税收政策、土地政策和交易管制等政策工具，在扩张性调控和紧缩性调控中被反复应用。这些政策工具短期内正反两个方向不断调整，以满足实现调控目标要求。

第三，在房地产市场调控工具中，增值税征收年限、按揭贷款利率水平、土地供应数量、限价政策、限售政策、首付比例等属于短期调控工具，而涉及长期工具短期使用的政策工具主要包括：限购政策、外资购房、认房认贷政策、差别性税收政策、差别性信贷政策、“90／70”政策等。其中，限购政策、外资购房政策、认房认贷政策、差别性税收政策、差别性信贷政策均在不同程度上涉及居民住房问题，与住房居住属性相关，一旦确定宜长期坚持，不宜反复频繁变动。“90／70”政策涉及住房供给结构问题，需根据相应阶段的住房需求结构制定，亦不宜根据市场形势进行频繁调整。

在房地产市场调控中尽量避免长短期工具混用的理由，是因为若将长期工具当做短期调控工具来使用，会使微观主体难以形成稳定的市场预期；而市场中众多分散的参与者基于稳定市场预期所进行的理性决策，是市场稳定运行的前提。管理部门不断改变长期政策的目的是为了促进市场稳定运行，但结果只会是人为加剧房价波动。近年来我国房地产市场调控中，部分长期政策工具被反复调整，导致市场预期混乱，不断强化房价上涨预期，调控政策逐渐失效。

综上所述，长期以来我国房地产市场调控首要任务是参与宏观调控，在稳定经济增长大局方面发挥了重要作用，但由于地产市场周期与宏观经济周期的不完全一致，导致有时房地产调控政策呈现顺周期特征，加大了市场波动，且在调控中存在长短期调控工具混用情况，扰乱了市场预期。这样的房地产调控是在房屋需求大、投资增长快、房地产投资对经济增长贡献高的发展阶段下的政策选择，功过参半，随着政策效应递减、泡沫风险上升、房地产投资增速下降，既有房地产调控做法难以持续，亟待完善。