调控政策顺周期特征在房地产市场中的表现

我国房地产开发建设周期在三年左右，房价、房地产销售、投资和建设指标周期并不完全一致，主要表现是房价、房地产销售指标要超前于投资和建设指标。因此，以投资调控为主导的房地产市场调控政策，在正常发展周期内与房价变动周期并不一致。同样，房价变动周期与通胀变动周期也不完全一致，多数时间房价上涨超前于通胀变化，紧缩性房地产调控在部分时间区间与房价变动周期也不一致。房地产市场周期与宏观经济周期的不完全一致，导致有时房地产调控政策呈现顺周期特征，加大了房价波动幅度。

1.2016年去库存调控政策呈现明显的顺周期调控特征

由于房地产开发投资在固定资产投资中的占比大约为20%，房地产市场扩张性调控政策是以投资调控为主导。1998年以来三次房地产市场扩张性调控政策分别起步于1998年、2009年和2015年，这三年均是同时期房地产投资增速最低的年份，其中1998年和2009年分别对应亚洲金融危机和美国金融危机爆发时期。

分阶段看，1998—2002年的房地产市场扩张性调控政策，房地产开发投资增速快速增加，其间房价持续上涨，投资增速增加与房价涨幅增加的周期基本一致，不存在顺周期调控现象（见图1-2）。

2008—2009年的房地产市场扩张性调控政策，政策起点对应2009年初房地产投资增速1%的最低点和2008年12月新建住房价格降幅最高点，也不存在顺周期调控现象（见图1-3）。

图1-2　1998—2016年新建住宅价格指数和房地产开发投资增速对比

资料来源：国家统计局。

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图1-3　2005年7月—2017年4月新建住宅价格指数和房地产开发投资增速对比

资料来源：国家统计局。

2015—2016年去库存政策则存在明显的顺周期调控特征。房地产开发投资增速在2015年12月降至最低值1%，房价涨幅的最低点出现在2014年9月，2014年四季度至2015年上半年，房价降幅快速收窄，2015年6月房价止跌企稳，下半年房价呈现小幅上涨态势，房地产市场呈现上行周期特征。显然，始于2015年末的去库存思路和2016年2月大幅放松房地产行业调控政策，均发生在房地产市场上行周期阶段，呈现明显的顺周期调控特征。2016年成为近年房价上涨最快的一年，这种顺周期调控明显加大了房价上涨幅度。

2.2004年、2011年和2017年房地产市场紧缩性调控政策存在一定程度的顺周期特征

真正严厉的房地产市场紧缩性调控政策分别发生在各项限制性政策开始实施的年份：2004年开始实施收紧“土地闸门”和“信贷闸门”、2007年开始实施限贷政策、2010年开始实施限购政策、2011年开始实施约谈问责制度、2013年开始实施限价政策、2017年开始实施限售政策。这些限制性政策开始实施均发生在物价指数相对高的时期，但与房价上涨压力大的时期并不完全一致，其中2004年以控制房地产投资过热为目的的调控政策由于减少了市场供给从而加大了房价上涨压力，2011年和2017年限制性政策出台均在房价涨幅下行时期，加大了市场下行压力，均呈现一定的顺周期特征（见图1-4）。

图1-4　1998年以来新建住宅价格指数和GDP平减指数对比

资料来源：国家统计局。

综上分析发现，除非在经济危机爆发时期，房地产与宏观经济同期衰退，处于相同的周期时点外，其他时期以房地产投资调控为主的扩张性政策均滞后于房价变化，表现为房地产市场顺周期调控；以控制房价上涨为主的紧缩性政策也时常表现为顺周期。实施这些房地产调控措施加大了房地产市场波动，并不利于房地产市场平稳健康发展。