上海楼市限购政策与调控措施

上海新建住房价格自2015年4月开始上涨至2016年10月，持续上涨19个月，2016年10月以后新建住房价格呈现稳中有降态势；二手住房价格自2014年11月开始至2016年10月持续上涨了24个月，2016年四季度小幅下降后，2017年再次较快上涨。上海2016年新房和二手房价格涨幅均为历史最高，单月最高涨幅超过了4%。

上海市政府2016年以来四次发布房地产调控政策，时间分别为2016年3月25日、10月6日、11月28日和2017年5月4日。调控政策主要内容：一是从严限购，非本市户籍居民家庭购房须连续缴纳满5年及以上个人所得税或社会保险。二是限贷政策，首套房首付比例提高至最低35%；二套普通自住房和非普通自住房的首付款比例分别不低于50%和70%；贷款资格认证重回“认房又认贷”。三是加大住房用地供应力度；提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%；进一步加强商品住房用地交易资金来源监管。四是加强交易管理，新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价等。

第一次调控：2016年3月25日上海市政府颁布“沪九条”。主要内容包括：从严执行住房限购政策，“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”。实行差别化住房信贷政策，“对拥有1套住房的居民家庭，再次申请住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；再次申请住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%”。同时，加大住房用地供应力度，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%。

第二次调控：2016年10月6日上海市政府颁布“沪六条”。主要内容包括：进一步加大商品住房用地供应力度；进一步加强商品住房用地交易资金来源监管；进一步加强新建商品住房预销售管理；严厉查处房地产市场违法违规行为；全面实行存量住房交易资金监管制度；加强政策解读和宣传。(www.xing528.com)

第三次调控：2016年11月28日，上海市房地产调控政策再度加码，首套房首付比例提高至最低35%，贷款资格认证重回“认房又认贷”。

第四次调控：2017年5月4日，上海市政府发文，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取“价外价”。

从政策力度看，上海市在2016年3月25日首次调控中就推出了5年限购政策并分别提高二套房首付比例至50%和70%，在热点城市中调控力度居于前位。在“3·25”政策出台后，房价涨幅出现3个月左右的小幅回落，之后再次快速增加；2016年10月、11月连续两次调控后，新建住房价格涨幅回落，但二手住房价格涨幅在2017年初再次回升，2017年3月上海二手住房价格环比指数为100.7（见图7-1）。2017年5月4日上海针对新房销售发布政策进行了规范。