房地产市场调控首要任务是参与宏观调控

1998年以来，针对房地产市场的调控呈现扩张性和紧缩性调控交替进行的特征（调控政策汇总见附录1），可分为六轮调控周期：1998—2002年扩张性调控，2003—2007年紧缩性调控，2008—2009年扩张性调控，2010—2013年紧缩性调控，2014—2016年扩张性调控，2017年以来的紧缩性调控（见图1-1和表1-1）。

图1-1　1998年以来历次房地产市场调控历程

资料来源：国家统计局。

表1-1　各阶段房地产市场调控对应的宏观经济指标均值

1.1998—2002年扩张性调控：以房改启动住房市场，拉动住房消费，推动经济增长

1998年亚洲金融危机爆发，1998—2002年国民经济处于“萧条期”，大部分年份增长速度低于潜在增长率，经济增速均值为8.3%，对应的GDP平减指数只有0.5%。

为应对危机，我国提出要拉动住房消费，停止住房实物分配，加快推进住房制度改革。1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）发布，政策目标是稳步推进住房商品化、社会化；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点；满足居民住房需求。这一时期，受益于房改政策，商品住宅销售面积年均增长22.4%，商品住宅施工面积、商品住宅新开工面积、房地产开发投资和房地产企业土地购置面积分别年均增加20.3%、21.4%、19.7%和28.7%，各项指标增幅显著。

房地产市场先于宏观经济出现蓬勃发展，房地产开发投资对经济增长的直接贡献率由4%逐步上升到大约10%。

2.2003—2007年紧缩性调控：全面收紧“土地闸门”和“信贷闸门”，控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，防止经济过热

国民经济的复苏始于2003年，2004年国民经济彻底复苏，实现了10.1%的增长。2004—2007年，经济处于上升的繁荣期，经济增长速度不断攀升，2007年二、三季度经济增长速度达到顶点（14.8%），这一时期GDP平均增幅为11.7%。在“双顺差”持续扩大、外汇占款上升、国内流动性过剩的背景下，物价指数不断上升，2007年GDP平减指数高达7.8%，2003—2007年的平均值为5.1%。

为避免固定资产投资增速过快反弹，房地产行业被列为六大过热行业之一，2003年三季度至2007年二季度，房地产调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨，“土地闸门”和“信贷闸门”全面收紧，商品住房供给增速下降。与1998—2003年相比，2003—2007年企业购置土地面积增幅由28.7%下降为3%，2005年和2006年均为负增长，商品住宅新开工面积增幅由21.4%下降为15.8%，但房地产开发投资增速快于前期，达到年均26.6%，对经济增长的直接贡献率多数年份在10%左右，平均为9.4%。

这一时期，2003—2007年各年国家均出台房地产调控政策，其中，2007年9月首次实施限贷政策。

3.2008—2009年扩张性调控：主要内容是刺激住房消费，启动大规模棚改，目标是促进房地产投资增长，应对金融危机(www.xing528.com)

受美国金融危机影响，外需锐减，2008年国民经济陡然掉头向下，一至四季度GDP增速分别为11.3%、10.8%、9.7%和7.6%。2008年持续数月的物价高企，只是2007年经济高涨的一个滞后表现，2008年12月CPI下降到101.2。2009年一季度GDP增速下降到6.6%，同时出现持续9个月的通缩，国民经济进入新一轮“萧条期”。

2008年12月，《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）发布，刺激住房消费，加大保障房建设稳定房地产投资。主要措施包括：取消营业税；契税降至1%；降低利率0.7折；加大保障性住房建设力度，计划到2011年底完成240万户棚户区改造，每年新增130万套经济适用房；批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。

2008年商品房销售面积下降15%，2009年3月房地产开发投资增速锐减至1%，之后回升，全年仅为16%低增速。2008—2009年房地产开发投资对经济增长的直接贡献率平均为7.3%。

4.2010—2013年紧缩性调控：主要内容是实施限价限购限贷政策，促进房价合理回归，助力降低通胀压力

2009年二季度开始国民经济有所回升，至2010年二季度GDP增速连续4个季度攀升，随后逐渐回落，2011—2013年经济增速继续回落。2009年11月通胀率开始逐步走高，一直延续至2011年7月，随后回落稳定在102左右。从年度数据看，2010年和2011年GDP平减指数分别高达7%和8.2%，2012年和2013年分别降至2.4%和2.3%，其间均值为5%。

2010—2013年，受前期刺激政策影响，商品房新开工面积大幅度增加，房地产开发投资年均增速24.3%，对GDP增长贡献平均为13.4%，是近20年来贡献率最高的时期。其中，2010年和2011年两年房地产开发投资增速均在30%左右，对经济增长的直接贡献率分别高达23.7%和12.5%。

2010—2013年在宏观经济通胀压力较大的背景下，房地产市场调控的目标是遏制房价过快上涨，促进房价合理回归。国务院分别在2010年首次实施限购政策、2011年开始实施约谈问责机制、2013年首次实施限价政策，同时全面推进棚户区改造工作。

5.2014—2016年扩张性调控：主要内容是取消各种限制性政策，大力推行去库存措施，目标是稳定新常态下的经济增长

2014—2016年经济进入新常态，经济增速持续下降，由7.3%降至6.7%，CPI长期徘徊在2%左右，PPI连续52个月环比负增长，其间GDP平减指数均值只有0.7%。

2014年开始，商品房限购地区陆续取消限购措施，2014年9月中国人民银行发文取消限贷和“认房又认贷”措施。2015年央行连续降息降准、下调首付比例，2016年推行大量去库存政策，继续施行降税、下调首付比例等政策。2014—2015年房地产企业购置土地面积持续负增长，商品房销售面积增幅下降，房地产开发投资增速降至1%，2016年在各项利好政策的综合作用下，各项指标增幅增加。其间，房地产开发投资增速平均为6.1%，房地产开发投资对经济增长的平均贡献率降至2.5%，其中2015年房地产开发投资对经济增长贡献率为负2.6%。2016年房地产开发投资对经济增长的直接贡献率提高至7.13%，加上对相关产业的间接拉动和消费增加，对稳定经济增长发挥了重要作用。

6.2017年以来紧缩性调控：主要内容是实施限价限购限贷限售措施，抑制投资投机需求，目标是防风险

2017年上半年，经济延续了稳中向好的发展态势，主要指标好于预期。上半年GDP同比增长6.9%，比上年同期加快了0.2个百分点，比上年四季度加快了0.1个百分点，居民消费价格呈现温和上涨的态势，工业生产者出厂价格同比上涨6.6%，连续6个月为正，GDP平减指数达到4.3%，是2012年以来的高值。房地产开发投资对GDP增长的直接贡献是4.2%。宏观调控将防风险作为重要内容。

2017年中央并未出台统一的房地产调控政策，只是提出调控目标。3月以来相继有80多个城市出台100多项楼市调控新政策，部分城市多次加紧调控政策，直接目标为控制需求，首次实施限售政策。调控措施升级为限购、限价、限贷、限售，严格执行“认房又认贷”，调控范围覆盖一、二、三、四线所有房价较快上涨地区。

从1998年以来的房地产调控历程可以总结出，房地产市场调控的首要任务是参与宏观调控，根据宏观经济运行情况实施反周期调控措施：在经济繁荣通胀高企时期，实行压投资控房价的紧缩性房地产调控，在经济萧条持续通缩时期，实行刺激投资和消费的扩张性房地产调控。总体来看，房地产业作为支柱产业，通过相机实施不同方向的房地产市场调控，成为宏观调控的重要内容，在稳增长控通胀方面起到了举足轻重的作用。