四星智慧小区建设方案分析

4.2.5.1　小区自然禀赋

1.小区的地理位置

（1）市政基础设施：道路交通，给排水管网，供电网，供热管网，供气管网，应急设施等；

（2）城市及周边社区的生活配套设施，如文体、教育场所、银行和医疗机构等。

2.小区的品质

（1）规划理念、房屋质量、小区景观营造；

（2）娱乐、休闲、邻里中心等居民公共活动空间和服务设施；

（3）地下停车场与住户的比例；

（4）小区绿化率与植物合理性；

（5）日常节能、CO2减量、废弃物减量、应用水达标率、污水及垃圾达标率、室外环境达标率；

（6）建筑物基础设施：居家与服务场所，社会应急设施，养老场所，医疗健康场所。

4.2.5.2　物理层设备设施

1.小区感知

环境传感器，开关信号传感器，安防传感器，视频设备，数据采集接口，智能卡，射频识别，条码识别，自组网，网关接入。

2.信息传输通道应采用宽带光纤用户接入网作为主干网，支持交互式数字视频业务。住宅小区开发建设和物业管理实施现代信息集成技术（HI-CIMS）的基本要求

（1）建立通达每户的小区宽带光纤用户接入网络，向住户综合提供2种以上的基本业务（普通电话、高速数据、有线电视）。网络类型可采用以下三种类型之一或其组合：光缆同轴电缆网（HFC）、FTTx（x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xdsl（X可为A、V等）。

（2）基于上述宽带光纤用户接入网，提供业务质量（QoS）合格的基于MPEG-2的交互式数字视频业务，支持数字视频广播、按次付费数字电视、电子节目指南（EPG）等高级数字视频应用。［22］

（3）通信与数据网络：有线宽带网，无线网，移动通信网，广播电视网，移动与固网融合，三网融合，社会应急通信设施，多网融合，泛在网融合。

3.小区安全监控中心

结合小区物业管理室设置瓦斯报警监控分析、烟雾探测器分析和智能安全防盗分析中心，监测器入户配置。

4.智能门禁设备

每个小区出入口及停车场设置RFID车辆识别设备，居民信息指纹、人脸采集识别设备。

5.周界报警设备

要求100%的居住建筑设置安装。

6.智能停车位

近期按照10%的车位比例配置充电桩。［23］

7.烟雾防火感应

要求100%的居住建筑设置安装。

8.燃气泄漏感应

要求100%的居住建筑设置安装。

9.险情紧急按钮

要求100%的居住建筑设置安装。

10.电子巡更设备

要求100%的居住建筑设置安装。

11.楼宇对讲设备

要求100%的居住建筑设置安装。

12.电梯状态感知设备

要求100%的居住建筑设置安装。

13.气、水、电、照明等公用设备状态感知和远程抄表设备

要求100%的居住建筑设置安装。

14.小区环境检测设备

要求100%的居住建筑设置安装。

15.家庭安防设备

要求100%的居住建筑设置安装。

4.2.5.3　支撑层设备设施

1.接口

智慧小区信息平台的数据采集、数据整合、服务接口、数据交换、数据共享等接口应该与所在的智慧城市、智慧社区公共信息平台对接，相应接口相兼容或统一。

2.智慧小区大数据

数据库包括小区房屋、公共设备、物业管理、业主等基础数据库和人员、车辆动态数据库等。

3.硬件设备

服务器、交换机、智能网关等。

4.软件系统

监控系统、门禁系统、报警系统等多个子系统集于一体构成安防系统，并与其他系统形成接口。

（1）安全防范子系统

1）出入口管理及周界防越报警

2）闭路电视监控

3）对讲与防盗门控

4）住户报警

5）巡更管理

6）安全防范系统

（2）物业管理信息系统

1）房产管理

2）住户信息管理与查询

3）设备管理

4）维修管理

5）住户投诉管理

6）保安管理

7）收费管理

8）远程抄收与管理或IC卡

9）车辆出入与停车管理

10）物业公司内部管理

（3）信息网络子系统(www.xing528.com)

1）为实现上述功能科学合理布线

2）每户不少于两对电话线和两个有线电视插座

3）建立有线电视网［22］

（4）设备管理系统

1）暖通空调设备状态监控

2）给排水设备状态监控

3）电力、变配电等供电设备状态监控

4）公共照明设备状态监控

5）电梯状态监控

（5）环境检测系统

1）小区室外CO2、负离子、温度、湿度、环境噪声、空气悬浮物等监测

2）小区内绿化带、树木监测

（6）小区传媒系统

1）紧急广播与背景音乐系统

2）多媒体组合播放系统，终端包括家庭电视、手机、对讲屏、单元门口机、小区LED大屏等

（7）个人服务系统

1）小区O2O系统，包括邻里互动、缴费服务、业主报修、业主投诉、智能客服、便民服务、网上购物

2）健康监护系统

3）助老助残系统

4.2.5.4　物业管理

1.收费管理

（1）建立健全收费管理制度，责任明确、落实到人，账务清晰，收缴率达到80%以上；

（2）物业管理服务收费实行明码标价；

（3）定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；

（4）无乱收费行为；

（5）与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。

2.房屋及附属设施设备维护保养

（1）小区公共服务设施配套齐全并维护完好；

（2）房屋及附属设备日常维护和使用处于良好状态；

（3）无违章搭建和违章装修；

（4）区容区貌良好；

（5）采用地下管网一体化查询管理技术，地下管网维修在最短时间内找到漏点。［25］

3.安全护卫

（1）主出入口、警卫室24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡视、监控；

（3）交通及停车秩序良好；

（4）危及住户安全处应设有明显标志和防范措施，应急处理有计划、措施，遇急能及时报警，并防止事态进一步恶化，协助保护现场；［20］

（5）视频监控管理达到视频图像播放、视频源选择、监控探头调整控制、历史数据回放、摄像头资源数据等。［25］

4.环境卫生

（1）小区内全天候全方位保持清洁；

（2）无脏、乱、差现象，环境状况好；

（3）业主、居民环保意识强，有良好的卫生习惯。

5.绿化养护

（1）小区内绿化覆盖率35%以上；

（2）绿化品位高，有较高观赏价值；

（3）花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；

（4）修剪及时、整齐、美观。

6.综合管理

（1）须达到省级住宅区物业管理服务标准四级水平；

（2）物业管理单位持有省2级以上资质证书；

（3）管理人员人均管理建筑面积2 300平方米左右；

（4）各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；

（5）住宅区常年开展多种社区文体活动（5项以上）；

（6）环境检测服务，每天发布小区室外CO2、负离子、温度、湿度、环境噪声、空气悬浮物环境信息；

（7）小区信息服务，应急广播与背景音乐服务，物业公司应随时向业主公布小区的停水、停电通知等，同时告知率可以达到100%；

（8）业主与物业公司互动服务，如投票、决策等；

（9）物业维修专项资金的账务管理；

（10）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

（11）其他物业管理服务事项。

4.2.5.5　配套的现代服务

（1）小区居民生活服务，如为方便居民生活提供线上缴费、洗衣、做饭、家庭陪护以及各种修理上门等服务。

（2）为小区居民提供文体娱乐活动场所服务。

（3）小区传媒服务，提供邻里沟通服务、BBS论坛、娱乐、在线即时交流等；让业主随时了解所在社区公共信息及小区周边商户的优惠活动信息。

（4）小区O2O服务，提供具有文化娱乐、购物、信息查询等多种服务功能。［24］

（5）为少年儿童提供的小区服务。包括托儿所、幼儿园、学前班等设置，儿童卫生防疫与保健服务等。

（6）委托位置服务，人员和物品定位服务。小区老人、小孩、宠物等无线定位服务，提供人畜的实时定位和安全监控、预警。［26］

（7）业主健康服务，包括：医疗协助服务、小区医疗服务。其中，医疗协助服务包括：电子健康档案服务、远程医疗服务和辅助诊疗服务；小区医疗服务包括：家庭医生服务、健康评估和合理用药预警。

（8）智慧居家养老服务，利用物联网技术，通过各类可穿戴设备，监控老年人的日常起居和生产生活。［27］

（9）小区金融服务，建立小区金融服务体系，为小区的业主提供小区金融服务、居民消费信贷、个人财富管理服务。［28］

（10）小区在线教育服务，为小区居民提供学习教育和文化娱乐服务。［29］

（11）面向老年人的社区为老服务，包括对老年人的基本生活照料，为老年人的文体娱乐及继续学习创造条件，为老年人提供医疗康复和保健服务等。