探讨二星智慧小区的实用性与优势

4.2.3.1　小区自然禀赋

1.小区的地理位置

（1）市政基础设施：道路交通，给排水管网，供电网，供热管网，供气管网，应急设施等；

（2）城市及周边社区的生活配套设施，如文体、教育场所、银行和医疗机构等。

2.小区的品质

（1）规划理念、房屋质量、小区景观营造，符合规定要求；

（2）娱乐、休闲、邻里中心等居民公共活动空间和服务设施，符合规定要求；

（3）地下停车场与住户的比例；

（4）小区绿化率与植物合理性；

（5）日常节能、CO2减量、废弃物减量、应用水达标率、污水及垃圾达标率、室外环境达标率；

（6）建筑物基础设施：居家与服务场所，社会应急设施。

4.2.3.2　物理层设备设施

1.小区感知

环境传感器，开关信号传感器，安防传感器，视频设备，数据采集接口，智能卡；射频识别，条码识别，自组网，网关接入。

2.可采用多种布线，但要求科学合理，经济适用

（1）建立通达每户的小区宽带数据接入网络，网络类型可采用以下所列类型之一或其组合：光缆同轴网（HFC）、FTTx（x可为B、F、H，即光纤到楼栋、光纤到楼层、光纤到户）、高速数字用户环路Xdsl（X可为A、V等）或其他类型的数据网络。

（2）通过上述宽带数据接入网络支持50%以上的住户以每户300 Kbps以上的下行速率同时高速接入本地骨干IP网，具有独立的网络计费系统；小区与外界具有64 Kbps以上的数据专线连接。

（3）基于IP协议的物业信息管理，提供许可住户访问的小区Web站点。［22］

3.小区安全监控中心

结合小区物业管理室设置瓦斯报警监控分析、烟雾探测器分析和智能安全防盗分析中心。

4.智能门禁设备

每个小区出入口及停车场设置RFID车辆识别设备。

5.周界报警设备

要求100%的居住建筑设置安装。

6.智能停车位

近期按照10%的车位比例配置充电桩。［23］

7.烟雾防火感应

要求100%的居住建筑设置安装。

8.燃气泄漏感应

要求100%的居住建筑设置安装。

9.险情紧急按钮

要求100%的居住建筑设置安装。

10.电子巡更设备

要求100%的居住建筑设置安装。

11.楼宇对讲设备

要求100%的居住建筑设置安装。

12.电梯状态感知设备

要求100%的居住建筑设置安装。

4.2.3.3　支撑层设备设施

1.接口

智慧小区信息平台的数据采集、数据整合、服务接口、数据交换、数据共享等接口应该与所在的智慧城市、智慧社区公共信息平台对接，相应接口相兼容或统一。

2.智慧小区大数据

数据库包括小区房屋、公共设备、物业管理、业主等基础数据库和人员、车辆动态数据库等。

3.硬件设备

服务器、交换机、智能网关等。

4.软件系统

监控系统、门禁系统、报警系统等多个子系统集于一体构成安防系统，并与其他系统形成接口；物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。

（1）安全防范子系统

在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。

1）出入口管理及周界防越报警

2）闭路电视监控

3）对讲与防盗门控

4）住户报警

5）巡更管理

6）安全防范系统

（2）物业管理信息系统

1）房产管理

2）住户信息管理与查询

3）设备管理

4）维修管理

5）住户投诉管理

6）保安管理(www.xing528.com)

7）收费管理

8）远程抄收与管理或IC卡

9）车辆出入与停车管理

10）物业公司内部管理

（3）信息网络子系统

1）为实现上述功能科学合理布线

2）每户不少于两对电话线和两个有线电视插座

3）建立有线电视网［22］

（4）设备管理系统

1）暖通空调设备状态监控

2）给排水设备状态监控

3）电力、变配电等供电设备状态监控

4）公共照明设备状态监控

5）电梯状态监控

（5）环境检测系统

1）小区室外CO2、负离子、温度、湿度、环境噪声、空气悬浮物等监测

2）小区内绿化带、树木监测

（6）小区传媒系统

紧急广播与背景音乐系统。

（7）个人服务系统

小区O2O系统，包括邻里互动、缴费服务、业主报修、业主投诉、智能客服便民服务、网上购物。

4.2.3.4　物业管理

1.收费管理

（1）建有收费管理制度，责任落实到人，收缴率达到60%以上；

（2）物业管理服务收费实行明码标价；

（3）定期向业主委员会或物业产权人、使用人公布服务费收支情况；

（4）无擅自增加收费项目、提高收费标准等严重乱收费行为；

（5）与业主签订有关《物业管理服务收费合同》。

2.房屋及附属设施设备维护保养

（1）小区公共服务设施符合规定并维护完好；

（2）房屋及附属设备维护及时；

（3）无违章搭建和违章装修；区容区貌良好。

3.安全护卫

（1）主出入口、警卫室24小时值班；

（2）安全护卫人员24小时巡视、监控；交通、车辆管理有序。

（3）危及住户安全处应设有明显标志和防范措施，应急处理有计划、措施，遇急能及时报警，并防止事态进一步恶化，协助保护现场。［20］

4.环境卫生

（1）小区内清扫、清洗制度化；

（2）保洁度好；无脏、乱、差现象，环境状况好；

（3）业主、居民环保意识强。

5.绿化养护

（1）小区内绿化覆盖率25%以上；

（2）绿化符合规划要求，布局合理；花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害；

（3）修剪及时、整齐、美观。

6.综合管理

（1）须达到省级住宅区物业管理服务标准二级水平；

（2）物业管理单位持有省3级以上资质证书；

（3）管理人员人均管理建筑面积2 900平方米左右；

（4）各类岗位人员工作满负荷，服务意识强，敬业精神好，行为规范；

（5）住宅区常年开展多种社区文体活动（3项以上）；

（6）环境检测服务，每天发布小区室外CO2、负离子、温度、湿度、环境噪声、空气悬浮物环境信息；

（7）小区信息服务，应急广播与背景音乐服务，物业公司应随时向业主公布小区的停水、停电通知等，同时告知率可以达到100%；

（8）业主与物业公司互动服务，如决策、投票等；

（9）物业维修专项资金的账务管理；

（10）住宅区工程建设和维修档案资料的保管；

（11）其他物业管理服务事项。

4.2.3.5　配套的现代服务

（1）小区居民生活服务，如为方便居民生活提供线上缴费、洗衣、做饭、家庭陪护以及各种修理上门等服务。

（2）为小区居民提供文体娱乐活动场所服务。

（3）邻里沟通服务，BBS论坛、娱乐、在线即时交流等。

（4）小区O2O服务，提供具有远程教育、文化娱乐、购物、信息查询等多种服务功能。［24］