智慧小区建设指南：解决资源共享、信息交换和服务协同等问题

本书按照小区自然禀赋、物理层、支撑层、应用层设备设施的智慧程度高低和物业及配套服务水平，把住宅小区划分为五个等级，即：一星、二星、三星、四星和五星级智慧小区。星级越高，表示住宅小区服务水平和智慧化水平越高。如图4-2所示。

图4-2　1—5星级智慧小区示意图

2013年底，建设部住宅产业中心颁布了第一个智能小区建设导则，提出了一星、二星和三星级智能小区的概念。［13］

1999年江苏省提出将物业管理服务分为五个等级，即一级、二级、三级、四级、五级五个等级。等级越高，表示住宅区物业管理服务水平越高。［20］

住宅小区的分级对其设施质量评价和服务评价并重，如零修及时率、有效投诉办结率、回访率、业主反馈满意率等。设施方面的指标，多用来衡量服务的效果，如房屋完好率等。［20］

4.2.1.1　智慧小区星级指标的建议

（1）把传统小区、智能化、信息化和标准化融入智慧小区标准化工作。智慧小区本质特征就是全面感知、互联互通、智能处理、以人为本，其基础就是传统小区必须要与新兴信息化技术紧密结合，传统小区结合智能化和信息化全面服务于小区民众就能构成智慧小区。因此，智慧小区星级标准化不是单一传统小区星级标准化，而是传统小区、智能化、信息化和标准化的融合。［21］

（2）构建标准体系，并提出智慧小区标准修订建议目录。智慧小区的发展需要一个统一、规范的标准体系，这是确保其健康发展的一个重要条件。目前，智慧小区标准体系尚未形成，只能从《智慧社区建设指南》中，推导和演化智慧小区应对照的指标需求，研究指标体系中指标的分布、性质、分级、预留扩展空间等，建立完善智慧小区的指标体系。同时，在指标体系的基础上，提出智慧小区指标修订建议目录，制定智慧小区指标体系优先级列表，为相关组织和个人提供参考。

（3）从需求出发制定智慧小区建设和运营急需的指标体系。住宅小区建设过程中往往只能参照各相关系统的有关标准执行，有的甚至是凭感觉，因而导致工程设计、施工安装、设备选型的随意性较大。而且，系统建成后缺乏相应的验收、测试标准，也没有相关部门组织验收，所以目前急需针对智慧小区的此类技术规范出台，从而更加规范系统的实施。［18］结合不同小区智慧化建设情况，综合应用现有国家、行业标准，以《智慧社区建设指南》中智慧社区标准体系总体框架为依托，按照完备性、指导性、科学性、系统性、开放性、层次性等要求，分析当前智慧小区建设面临的资源共享、信息交换、流程再造、服务协同、信息安全等存在的主要问题，重点研究智慧小区的指标需求，尝试制定智慧小区急需的指标体系。

4.2.1.2　智慧小区的否决项

（1）智慧小区的规划、设计、建设必须遵循国家和地方的统一标准、规范。

（2）智慧小区必须实行严格的质量监控，并达到国家统一规定的验收标准。要提高工程的优良品率，创优质工程。(www.xing528.com)

（3）成片开发建设的小区，智能化建设必须纳入住宅开发建设的全过程，实行统一规划、设计、建造。

（4）智能化布线应符合开放性、兼容性、扩展性、多介质和大网络等要求，达到布线简化、安装方便、技术可靠、经济合理的目标。实现不同等级的高水平、高质量、高效益的住宅智能化技术系统。

（5）小区规划设计上应符合建设“文明居住环境”总体目标和“五要一保”（即科技含量要确保、厨卫设备要配套、装修一次要完好、住房改革要兑现、物业管理要达标和标准灵活保适销）的实施原则。［22］

（6）小区禀赋：

智慧小区竣工交付使用前必须进行商品住宅性能认定（以下简称性能认定）。性能认定必须执行建设部建住房［1999］114号文《商品住宅性能认定管理办法（试行）》和建设部住宅产业化办公室［1999］21号文《关于实施〈商品住宅性能认定管理办法（试行）〉的几点意见》和《商品住宅性能认定评价方法》等规定，并在规划设计和工程实施中贯彻。具体要求如下：

1）一星级智慧小区性能认定等级不得低于商品住宅性能认定A级；

2）二星级智慧小区性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AA级；

3）三、四、五星级智慧小区性能认定等级不得低于商品住宅性能认定AAA级。［22］

（7）系统建设三项要求：

1）系统覆盖面要求。应保证信息管理、信息集成和各种专业应用软件和工具覆盖住宅开发建设全生命周期，为各个环节提供技术支持。

2）系统集成度要求。信息集成性方面应满足两个层次的要求：各个业务环节内部（如住宅设计、物业管理等分系统）应实现统一的信息管理和数据完全共享；各个业务环节之间应实现信息相互传递，并保持数据的一致性。

3）系统易构性要求。应确保信息系统具有动态构造的特点，适应住宅开发建设动态联盟企业的实施方式，使不同住宅开发建设的项目可根据不同企业的对象来构造不同的系统。［22］

注：以上智能化系统有关防火及煤气泄漏等涉及消防、安全的问题应遵守国家有关法规、标准、规范的规定。