积极稳妥推进农村住房制度改革试点的实施意见

（甬政办发〔2007〕107号）

各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

为进一步推进城乡统筹发展，改善农民生产生活条件，促进土地节约、集约利用，加快社会主义新农村建设，根据《中共宁波市委、宁波市人民政府关于加快发展现代农业、扎实推进新农村建设的若干意见》（甬党〔2007〕1号）精神，经市政府同意，现就推进农村住房制度改革试点，提出如下实施意见，请认真贯彻执行。

近年来，随着我市经济社会的快速发展和城乡一体化进程的不断推进，城乡面貌发生了很大变化，农民改善生产生活条件的意愿和需求与日俱增。但是，由于土地资源日益紧缺，农村宅基地粗放式利用和农民居住点布局分散、规模较小的现状尚未转变，给农村基础设施配套建设、公共服务体系建设和生态环境建设带来严重影响。开展农村住房制度改革试点，推行农村居民公寓式住宅建设工作是改变千百年来农民传统居住方式的一次重大改革，意义十分重大。实施农村住房制度改革试点，有利于统筹城乡发展，推动城市基础设施向农村延伸、城市公共服务体系向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射。对于改善农村人居环境，优化农村村庄和城乡用地布局，节约集约利用土地，促进农业规模经营，加快推进城镇化进程都有积极的意义。各级党委政府一定要从科学发展、创新发展、和谐发展、协调发展的高度，充分认识农村住房制度改革试点的重大意义，切实把这项工作抓实抓好，确保农民受惠得益。

（一）指导思想

以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，以统筹城乡发展、提高土地利用率、改善农村人居环境为目标，坚持“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，按照有利于生产力发展、有利于提高农民生活质量、有利于提高宁波综合经济实力的总体要求，科学规划，合理布局；通过改革试点，引导农民由分散居住向适度集中居住，使农村宅基地和住房制度逐步与城市接轨，实现节约集约用地；促进农村高质量地建设和普及公共服务体系，进一步提高公共服务能力、效率和管理水平；促进农民生活质量提高和农村集体经济健康持续稳定发展，进一步推动宁波社会主义新农村建设。

（二）基本原则

1.坚持农民自愿，农民得益原则。要坚持以人为本，积极鼓励、引导农民自愿参与。坚持以户为单位、以宅基地置换为准入条件，确保农民受惠得益，不准强迫命令，不搞“一刀切”。

2.坚持科学规划，合理布局原则。农村居民公寓式住宅建设要充分体现规划的前瞻性、科学性、和谐性，优化环境布局，正确处理整体与局部、远期与近期的关系，严格防止出现两次拆迁、重复建设。

3.坚持节约土地，集约利用原则。农村居民公寓式住宅建设选址要在符合规划要求的前提下，充分利用老宅基地、废弃地、空闲地，节约农村建房用地。

4.坚持依法办事，确保稳定原则。各项办事程序必须坚持公开、公正、公平，依法运作，确保试点工作稳定、有序、顺利推进。

5.坚持政府引导，市场运作原则。建立政府推动、村级组织申报、市场化运作的操作机制，形成市和县（市）区、乡镇（街道）、村四级联动的格局。

（一）实施范围

城郊接合部农村和17个中心镇；宁波国家高新技术产业开发区、慈溪出口加工区、东钱湖旅游度假区和省、市以上重大工程项目建设地区；因地质灾害及高山移民，需要整体搬迁的下山移民地区；具备跨村镇区域统筹规划建设条件，住房困难户较多和符合农村建房条件的新增人口较多的村镇（街道）。上述范围的村镇符合以下实施条件可以推荐为农村住房制度改革试点单位。

（二）实施条件

1.大部分村民已从事二、三产业，农民有改善居住条件意愿，经济相对发达、集体经济实力雄厚，能够自筹农村居民公寓式住宅建设的启动资金，村级班子团结，群众信任度高，办事能力强。

2.村民居住比较分散，宅基地占地面积偏大，具有宅基地整理和集约利用的潜力。

3.有符合土地利用规划、村镇建设规划要求的农村居民公寓式住宅建设的选址地点。

4.已建立起相对健全完善的农村社会保障制度，农村养老保险、被征地人员养老保障、农村新型合作医疗保险制度覆盖面广。

（三）实施要求

1.优化设计配套。对具有资质设计单位编制的规划设计方案，必须组织专家充分论证和住户民主听证。要充分考虑农民生产方式和生活习惯，体现生态建设理念、文化传统与地方特色，公共服务设施要同步配套、同步建设。

2.体现民主集中。实施农村住房制度改革试点，推行农村居民公寓式住宅建设应召开村民（代表）会议讨论，须经三分之二以上村民（代表）同意；建设的住宅户型等具体设计方案必须经过公示，经报名登记拟入住的村民三分之二以上同意。

3.规范标准规模。农村居民公寓建设以多层住宅为主，有条件也可适量搭配小高层或高层；农村居民公寓式住宅规划设计技术指标，按城市住宅小区标准建设；建设规模原则上要求达到组团规模5万平方米（300户，1000人口）以上，鼓励多个村集中建设。

4.严格报批程序。在试点单位申报的基础上，各县（市）区政府应制定改革试点工作实施方案。实施方案主要内容包括试点单位、公寓式住宅区规划设计、建设管理、用地管理、扶持政策、资金筹措、主要措施等。各县（市）区农村住房制度改革试点方案报市政府批准后实施。建设单位在建设项目立项前，应将报名登记、计划入住农村居民公寓的人口、住房、宅基地情况等调查资料建档并报县（市）区农村住房制度改革试点工作指导小组备案。

（一）建设项目立项

各县（市）区政府负责编制辖区内农村居民公寓式住宅建设项目计划，并抄送市农村住房制度改革试点指导小组办公室和市发改委、建委、规划局、国土资源局。建设单位在建设项目实施前，持县（市）区发改局立项文件到市发改委备案。市发改委要加强核查、监督管理。

（二）规划设计管理

1.由各县（市）区规划部门根据城市总体规划、土地利用总体规划和村庄布点规划，结合旧村改造，可以打破原村镇界线，出具农村居民公寓式住宅建设选址意见书，并提供规划设计条件，作为编制农村居民公寓式住宅建设设计方案的依据。市规划局要加强指导和监督管理。

2.建设单位委托有相应资质的设计单位，根据规划设计条件进行项目规划设计，由各县（市）区规划局会同建设局组织对总平面图规划设计方案进行会审。总平面图会审后，按基本建设程序进行建设审批。

3.按省以上行政法规规定必须办理的审批事项，由市直有关行政主管部门将审批权限下放或委托各县（市）区政府办理。

4.由建设单位委托有资质的设计单位，根据批准的平面布置图编制的施工图设计须按照有关规定经有相应资质的设计单位审核通过。有小高层、高层建筑的须编制初步设计方案，由县（市）区建设行政主管部门会同有关部门组织审查。

5.通过施工图设计审核，并依法取得建设用地批准书的，由各县（市）区规划局核发建设工程规划许可证。

（三）用地管理

1.建设项目需要征（使）用土地的，由建设单位持立项批复、规划选址意见书等相关资料向县（市）区国土资源局申请建设用地。

2.统一规划分期建设的项目，建设单位可以根据立项批复，分期办理建设用地规划许可证和建设用地审批手续。

（四）项目管理

1.按照有关规定完成建设项目施工、监理招投标的，由各县（市）区规划局核发建设工程施工许可证。(www.xing528.com)

2.建设项目开工建设，应向县（市）区统计局报送固定资产投资统计报表。

3.工程完工后由各县（市）区建设行政主管部门负责竣工验收。

（五）配套设施建设

农村居民公寓式住宅区内的配套设施应同步规划设计、同步建设、同时投入使用。规划红线外各类配套设施建设由各县（市）区政府负责同步实施。

（六）环境保护审批和管理

根据《建设项目环境保护管理条例》，履行报批手续。建设项目环保审批必须执行“三同时”制度。

（七）物业管理

各县（市）区政府参照城市居住区物业管理有关规定，自行制定本地农村居民公寓式住宅区物业管理细则。

（一）依法用地节约用地

1.农村居民公寓式住宅建设用地，可依法征为国有土地，按国有划拨性质供地。各县（市）区对农村居民公寓人均用地面积、建筑面积应实行双控制。

2.农村居民公寓建设中确需占用符合土地利用总体规划的农用地，须先办理农用地转用报批手续；需征为国有土地的，同时还要办理集体土地征收手续。按规划确需占用少量耕地的必须严格按市政府办公厅《关于加强社会主义新农村建设试点用地管理的若干意见》（甬政办发〔2006〕150号）规定办理。

3.列入农村住宅制度改革的试点单位，应严格按照批准的规划建设，对未按照规划进行建设的，规划部门不得为其办理规划手续，国土部门不得为其办理用地手续，房地产管理部门不得为其办理房产登记。严禁变相搞房地产开发，严禁弄虚作假，以不正当方式套取或骗取住宅，一经发现立即收回，并对相关责任人员追究责任。

（二）改革宅基地供应模式

1.列入全市农村住宅制度改革的试点单位原则上停止审批单院独户及两户联建等点式农民住宅。在试点单位所在镇（街道）范围内入住农村居民公寓的村民其宅基地可以跨村置换；经批准也可以跨镇（街道）置换宅基地，入住统一规划选址的农村居民公寓。农村住宅拆迁补偿按照《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》及实施细则执行。

2.农村居民公寓建设项目性质为农民建房，安置对象是宅基地回收置换的农村居民和符合建房条件的农民。农村居民公寓建设应由村集体组织或镇（街道）采取公开招标、委托有资质建筑企业代建。

3.农村居民公寓式住宅销售价格按成本价核定，由县（市）区物价部门会同国土、房管等部门核实公布；安置房分配实行实物安置与货币补偿相结合。

4.申请入住农村居民公寓式住宅的农村居民家庭要与村签订原宅基地回收或不再申请宅基地的协议。农民在取得房地产使用权证后，不再享受申请、使用农村宅基地的权利。农民放弃农村宅基地后，其原有身份不变，不影响其享受原农村集体经济组织成员应有的权益。农民入住多村合建的农村居民公寓式住宅后，在撤村建居前管理体制仍维持不变。

5.各县（市）区有关部门在确定入住农民原宅基地已经置换且符合本实施意见规定要求后，开具办证证明，由村集体或镇（街道）集中向县（市）区建设局、国土资源局申请办理房屋所有权证、国有划拨土地使用权证。对取得国有划拨性质土地使用权证的房屋所有权人，按城市居民已购公房或经济适用房政策补缴土地出让金及有关规费后可依法上市流转。

（三）加强宅基地垦复管理

1.对调整迁移的原农居点，按村镇规划和土地利用规划要求，在规定时间内必须拆除原有住房收回宅基地，已拆迁的原宅基地，按规划确定为农业用地的，必须结合土地整理及时复垦，确保耕地占补平衡。县（市）区政府与试点单位所在镇（街道）政府、村要逐级签订责任书，确保试点单位农村居民点整理复垦责任落实。确因农业生产需要，可在原农居点适量保留或安排相应适量生产配套用房。农业生产配套用房产权归村集体所有。

2.村宅基地整理后获得的土地复垦指标，对符合规划可原地开发建设工业或其他产业的，可以享受村级集体经济发展留用地政策，但必须核减相应集体留用地指标；对不能原地开发建设的，宅基地整理后产生的复垦指标由政府以市场价予以收购，其收益应用于农村居民公寓公共设施的配套建设。

（四）提供高效优惠服务

1.列入农村住房制度改革试点的农村居民公寓式住宅建设项目，按有关规定审批，各级建设、国土、规划、发改、环保、交通、人防、供水、排水、环卫、供电、广播电视、文化体育等部门要大力支持配合，简化办事程序，提供优质服务，积极为新农村建设作出贡献。

2.对试点单位的农村居民公寓式住宅建设项目，按照现行农居建房政策给予规费优惠。市有关部门和各县（市）区要本着让利于民的精神，核定建设收费项目和优惠标准，原则上除上缴国家、省部分外，市及以下的行政性规费、城建配套费等全额免收。农村居民公寓式住宅区规划红线外市政配套由县（市）区、镇（街道）统一组织实施，其建安费用列入基础设施投资计划；规划红线内市政公建配套设施费用，列入建设成本。

3.农村居民公寓式住宅建设应按规划审查确定的商业用房配置，其中50%的商业用房以成本价转让给村集体组织，用于发展村集体经济和劳动力就业安置。

4.加强金融和资金扶持。金融单位对建设农村居民公寓给予优惠贷款，农村居民购置公寓式住宅可申请按揭贷款。对经济困难家庭的农户购房各地应制定补助政策。市和县（市）区政府以1：1配套的比例，对农村居民公寓建设按建筑面积每平方米50元给予贷款贴息扶持。相关镇（街道）村要通过挖掘宅基地整理潜力、争取结对企业等社会力量支持，多渠道筹集建设资金。

（五）积极鼓励探索创新

1.在农村住房制度改革试点实施中，鼓励各县（市）区政府在坚持全市统一的基本原则和政策框架同时，因地制宜，大胆创新，把这项改革与百千工程实施、农村新社区建设、股份合作制改革、土地流转和发展壮大集体经济等有机结合起来，促进农村和谐发展。

2.积极探索农村住宅制度改革试点的多种模式。在推行农村居民公寓式住宅的同时，对广大的农村，可以从有利生产、生活的实际出发，积极引导农民集中居住，采取相应的优惠政策，在规划农居点内支持建设公共设施比较完善的户均占地集约型的低层联体高层住宅。

3.探索建立农村宅基地的梯度置换流转、退出补偿和复垦机制，建立健全村庄土地整理和宅基地整理取得的土地复垦指标流转、集中使用等机制，进一步加快推进农村住房制度改革。

（一）加强组织领导。市成立农村住房制度改革试点工作指导小组，指导小组下设办公室。主要承担全市农村住房制度改革试点工作的组织协调、政策研究，各地改革试点方案审核、试点工作指导和督查考核等职责。各县（市）区党委政府也要建立相应组织机构，加强对这项工作的具体指导协调。各地也可从实际出发建立农村居民公寓住宅建设管理中心，统一负责有关建设的工作。党政一把手要亲自抓改革试点工作，对这项工作负总责。各有关单位要进一步统一思想，提高认识，努力形成通力合作、齐抓共管的良好局面，确保该项工作取得实效。

（二）加强工作指导。既要坚持统一领导，统一规划，坚持基本原则、基本条件，又要从实际出发，因地制宜，分类指导，实行一试点村镇（片）一方案，一县（市）区一统筹平衡的办法。市和县（市）区两级农村住宅制度改革试点工作指导小组办公室要切实抓好改革试点工作的政策法规宣传教育和业务知识培训。各级党委政府要密切关注这项改革试点，对工作中遇到的问题要认真研究及时解决，切实防止发生因矛盾激化而引起的集体上访和群体性事件。在组织开展试点工作的时候，可以选派工作组进行面对面的指导。

（三）切实加强住房地籍信息化管理。进一步加强房地产权证和房地产市场的管理，建立以县（市）区为单元，试点地区以户为单位的农村居民房屋使用权证管理、土地使用权证管理、地籍信息化管理、耕地占补平衡管理等为主要内容的全面综合管理体系，实现房产地籍的信息互通互享；做到各类档案资料完整齐全，图实相符、房证相符，努力防止政策性、制度性缺陷；严禁趁机多占、多用、滥用耕地，确保土地节约集约利用。

（四）建立健全激励约束机制。要把这项工作列为对各地党委、政府工作特别是新农村建设工作考核的重要内容。试点地区都要建立考核评价机制，加大考核奖惩力度。特别是对土地占补平衡等情况要进行专项检查，好的进行表彰奖励，履行责任不到位的要实行问责制和责任追究制，违规的进行严格处置。各级纪检监察部门要加强监督，确保改革试点平稳顺利推进。

各县（市）区政府要按照本实施意见，结合当地实际，抓紧制定实施细则和具体操作办法。