日本物业管理的实践方法

凡是到过日本的朋友，一定有一个感觉，那就是日本的城市很干净，干净的不只是街道，还有房子，看上去是那么的一尘不染。你看日本的建筑，很难看出它的年份，因为10年前造的房子和30年前造的房子，从外表上看都差不多，跟新的一样。

为什么日本能够做到这一点，而我们中国在20世纪90年代建造的房子，不少已经成了危房，成了旧城改造的对象。秘诀只有一个，那就是日本恪守建筑物的维修保养之道。

东京有一家著名的房产中介与管理公司——暖灯国际地产。暖灯国际地产公司的老板是一位华人，出生在广西桂林，所以他的名字叫“桂小川”。桂社长说，当你晚上回家的时候，看到家里点着一盏灯，你的心会有一种温暖的感觉。于是，他把公司取名为“暖灯”。暖灯公司已经买下了东京首都圈十几栋大楼，同时也管理着200多栋房子，对于日本的建筑物，尤其是公寓楼的管理，有着丰富的经验。有天晚上，我跟桂小川社长一起吃饭，跟他聊起了这个话题：日本的房子为什么看上去总是新的？他给我讲出了这个秘诀。

一个人平时有没有使用护肤品，皮肤是不一样的。一个精致漂亮的女人，一定是一个善于保养的女人。房子也是一样，建造完成后，经过长期的风吹雨打和紫外线的照射，房子的外墙经过若干年之后，一定会出现风化蚀变。下水管道经过几年的使用后，一定会出现堵塞。中国的房子如此，日本的房子也是这样。那么，如何能够保证房子的外墙不过多地出现蚀变？如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？这就需要定期的维修，而且是预防性维修，不是出了问题才维修。

那么，怎样保证整栋大楼能够维持长期的且又是经常性的维修呢？日本有一项法定的制度，那就是买了公寓楼的房子，就要缴纳维修基金。

维修基金的缴纳，是每位拥有房产权的人必须承担的义务，而且这项义务是依据“平等均分”的原则实施的。

首先在购买新房时，你必须缴纳一笔维修基金。一般三室一厅的房子，第一次需要缴纳大约150万日元，也就是10万元人民币左右。然后，每个月再缴纳1000～2000元人民币不等的物业修缮管理费。如果你是租客，那不需要缴纳这么多钱，只需要交相当于100多元人民币的管理费就行。

必须说明的是，开发商在卖楼时，也必须缴纳一笔维修基金，而且这笔维修基金，必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和。

与中国不同的是，日本住在一栋楼里的所有业主，缴纳的维修费是平摊的。在我们中国，住在一楼的业主，不愿意承担电梯修理费用；同样，住在一楼的业主，也不愿意承担屋顶的防漏工程修理费用。一楼业主的理由也很充分：我住在一楼，又不用电梯；屋顶漏水跟我也没有关系，为什么要我承担这些不搭界的费用呢？

但是在日本，这种中国式的思维是行不通的。日本人认为，住在一个大楼里的所有业主，就是一个大家庭。整栋楼不是某个人的，而是大家共有的，大楼的生命，就是每户住家的生命。因此，所有的维修费用必须大家平均分摊，不能你多我少。正因为日本人有这种集体主义思想，或者叫从众思维，使得日本楼盘管理过程中，很少会产生业主之间的矛盾。

那么，业主缴纳的这笔维修基金是由谁管理的呢？不是由政府（房管所）管理的，而是由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在哪里呢？放在银行里。需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准支付。政府无权、也不能介入此类民间事务。

东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市，但是，主要的物业管理公司却只有四五家，当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业。(www.xing528.com)

从一栋公寓楼建成之后，这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表。什么时候修理屋顶防漏系统，什么时候修理外墙，什么时候疏通下水道，什么时候检查供水系统，什么时候检修电梯和更换电梯，都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间并印成册子，业主人手一份。到维修节点时，由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核，批准预算，并书面通知所有业主。

桂小川社长说，日本物业管理有一条不成文的规定，不管下水道有没有堵，每年必须使用高压清洗装置全部疏通一次。屋顶的防漏系统，一般是5年补修一次，10年大修一次。外墙一般是10年全部翻新一次。电梯是3个月检查一次，15年更换一次。房间里面的消防探测系统是一年检修一次。

也就是说，日本的物业管理，不是管道堵了、设备坏了才去修理，而是完全按照预先制订的修理计划，进行预防性维护，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。

在设备没有坏的情况下，就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用，会不会被挪用和乱用？这可能是许多人担心而不愿意交钱的原因。但是，日本是一个信用社会，业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用。正因为业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系，因此很少会埋怨物业管理公司或者更换物业管理公司。而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验，预先就制订出详细而完整的大楼维修保养计划，并告知每一位业主，按部就班地进行几十年的大楼管理。而从事公寓楼管理工作的人，必须考取国家资格证书——公寓管理士。

在这里，我想强调的是，日本的物业管理公司的主要工作并不是负责大楼的安保或小区安全管理，而是专注于大楼自身的质量和品质的管理。原因在于，日本的社会治安普遍较好，很少发生入室盗窃事件。而且日本的小区本来就没有围墙，都是开放式的，只是大楼的大门有管理员或者有门锁安保系统。因此，物业管理公司几乎不需要雇用保安人员，而把主要的财力精力投入到大楼的日常管理中，比如清扫楼道，管理垃圾，擦洗门窗与楼梯扶手等。一般一栋10层楼的公寓，只有一个管理人员，而且大多数管理人员都是退休之后重新参加工作的老年人或者是家庭主妇。物业管理公司平时只是做一般性的巡查，只有等到定期维修时，物业管理公司才会有专门人员上门联系服务。

如果是高档小区，物业管理公司才会设置一个专门的办公室，派驻几名工作人员管理，负责大楼内外的每天清扫工作、处理业主的一些咨询业务、监管进出大楼的人员等。

日本真正有钱的人，是不住高楼的，都住在低层的高级公寓楼或者自己建的房子里。在东京的白金台、涉谷和麻布、六本木等高级住宅区，有许多4层楼、5层楼高的公寓楼掩映于绿树丛中。这些楼看上去很普通，但是价钱很高，住的都是有钱人。其他不说，单就维修基金和管理费用，一个月就要交纳1万多元人民币，因为一栋楼才十几户二十几户人家，费用平摊下来，数额就很大。所以，没钱的人是住不起这样低层高级公寓的。而住在高层公寓楼里的人，因为一栋楼里住户多，修理费用平摊下来就少，这也是在日本住高楼的好处。

所以，日本无论是公寓楼还是办公楼，建造了许多年，都不会给人一种破旧的感觉，原因是有一整套很好的维修保养管理制度。而这种制度的建立，首先要有开发商、业主和物业管理公司三者之间的信赖和相互依存协作作为基础，其次要有物业管理公司对业主与大楼高度负责的态度。

日本政府已经提出了一个“建筑物百年”的计划要求。以前，日本的大楼设计使用寿命都是在50年至70年之间。但是日本政府认为，这个寿命太短，必须能够保证使用100年。一方面是为了避免大楼的频繁拆建，导致大量建筑垃圾的产生，破坏环境；另一方面，大楼经常拆建，损害业主的经济利益，也浪费社会资源。因此要求新大楼的建造，从结构到管道，从墙面到内部设施，必须保证能够经受得住100年风雨的洗礼。而要实现这个百年梦，经常性的维修保养，就成了关键。东京的大楼物业管理业务为什么会集中在四五家大型物业管理公司手中，就是因为他们有历史、有信誉、有经验，更有管理实力。

为了保证百年大楼的建设质量，最近，日本的建设现场出现了一个特殊的现象：监理师中多了不少女性。监理公司起用女性监理师来负责现场的质量监理，一方面是因为女性监理师做事认真仔细；另一方面，她们很少抽烟喝酒泡酒吧，建设公司很难搞定她们。

暖灯国际地产公司的桂小川社长最后说了中国人来日本买房要注意的两个事项。第一，在看房子时，一定要观察公寓楼周边花丛修建是否整齐、打扫是否干净，这能够衡量公寓楼的管理水平。第二，要查看大楼的维修基金还剩多少。如果多的话，是好事；如果少的话，以后再平摊，会是一笔很大的费用。大家如果想在日本买房的话，可以上网搜一下暖灯国际地产公司，向他们咨询。