如何塑造中国房地产都市圈体系

既然都市圈是我们这个时代的主导，是一个重大的空间单元，房地产是一个当地化的市场，因此我们应该考虑这样一个问题。

第一，大都市圈是地方化住房市场的基本单元。同一个市场应该是有一个边界的，这个边界正好是大都市圈的边界，既是一小时通勤圈，又是劳动力市场圈，因此正好也是生活圈，当然这个体系包括中心城市、周边城镇还有农村住房，包括新房、二手房、租赁房，还包括保障房，在这样一个都市圈里，这样的体系可以构成一体化互相联动的一个体系。

第二，构建都市圈的全国房地产空间体系。我们过去在做发展规划和未来发展目标时，只是从总体上，或者产业形态上来考虑，没有从空间上来考虑，我们现在要从空间上考虑。首先，要建立以都市圈为单元的全国住房规划和战略。现在我们都是在做国土空间规划，还做“十三五”规划，我们应该根据都市圈人口的分布和流动，来确定住房的空间情况。要把住房的空间规划、都市圈规划纳入国土空间规划和“十四五”规划。根据人口分布和变化，建立以都市圈为单元的住房体系。根据未来的目标，以及当前的存量来决定我们未来10年，甚至每年的增量速度。其次，以都市圈为单元的全国住房及相关制度与机制。这里的核心过去都强调过，重点是在放开户籍制度的基础上，以都市圈为单元统筹建立，一个是人地挂钩制度，一个是人口流动与包括住房保障在内的公共服务挂钩制度，提升公共服务的统筹层次。过去我们是以省或者以某一个城市为单元，现在根据新的发展规律和态势，我们是以都市圈为单元来考虑这些问题的。最后，以都市圈为单元的全国住房监管与调控体系。现在我们在做长效机制和房地产调控，中央调控重点城市，城市政府调控辖区的全部城市，实际上重点城市基本上就是大城市，就是都市圈的中心区，我们现在建议中央在监测和监控重点城市的同时，把范围放大，放大到以它为中心的都市圈单元都纳入这个体系里。省市在监测辖区的城市要建立双重的监测、监管标准。建立都市圈一体化的存销比与土地和资金供给的联动机制。(www.xing528.com)

第三，构建都市圈一体化的房地产体系。首先，统筹制定都市圈一体化的住房规划和战略。刚才我们说过去出台的一些区域规划的文件，没有考虑住房这个重要问题，未来区域的规划必须把这个住房放在都市圈里。同时根据都市圈的人口、产业、土地资源以及现在的存量在空间的分布，确定都市圈住房的增量以及各个体系的空间分布。实际上很简单，只要纳入这个体系，只要在规划的时候做这个事情，就能够按照这个体系很好地去做一些布局。其次，率先建立都市圈一体化的住房制度与机制。这需要靠住房制度的改革来推进，住房制度改革是全国的事情，也是各城市的事情。建议率先推动都市圈一体化、市场化，确保无论是在城市还是在全国都能实现新旧、租售商品房和保障房的一体化，都由市场来调节，当然住房保障方面还要由政府来调控。这里特别重要的一个制度改革就是要建设农民工或者新市民的保障工程，即安居工程；率先在都市圈探索住房、土地基础制度和长效机制。这里有两方面特别重要，一方面是农村建设用地和农村宅基地的改革是不是可以有一个重大的推进。另一方面是农民建设用地用来做保障房即安居工程，宅基地能不能有更大范围的流转，使得城市里想改善住房的人，尤其是老年人可以转移到农村来，实现资源合理匹配。当然，现在由于都市圈里边涉及各个城市、各个行政单位，它们都有相对独立的财政和经济利益，因此，一体化就会涉及利益的损失和获得的问题，应尊重市场主体的最优空间配置选择，按照公平交换的市场原则，就土地资源环境供给、基础设施与公共服务供给以及税收分享，签订住房一体化相关协议。最后，实施都市圈一体化的住房监管与调控。既然都市圈是住房的基本单元，那么应该在过去每个城市自己监管自己的基础上，还要建立一个都市圈的联合监管和调控体系，同时要明确责任。一方面，把自己城市的住房监管好；另一方面，就像现在防疫一样，做到联防联控。

通过一系列措施，都市圈楼市问题可以化解，风险可以避免，可以保障都市圈的房地产市场平稳健康地发展，就可以保证都市圈有一个健康可持续发展，可以发挥都市圈的规模效应，可以很好地促进中国经济，中国楼市有一个健康的发展。