中国都市圈：未来楼市发展趋势

有几个理由和预判，我先给大家展示一下从城市化的不同视角都能够发现都市圈的住房潜力在释放。

第一，人口流向城镇化演进释放都市圈住房潜力。我们先经历过了农村当地化的聚集向小城镇的聚集即小城镇发展阶段，然后是以农村向城镇聚集为主和城镇向大城市聚集为辅的大城市发展阶段，现在进入以从小城镇向大城市聚集为主和小城镇聚集为辅的都市圈城市群阶段。人口城镇化的流向决定都市圈住房潜力释放。

第二，职住的城镇化独特演进释放都市圈住房潜力。第一个阶段是职在城市，住在农村。他在城市里面打工，挣了钱，在农村里面盖房，越盖越好。第二个阶段是职在城市，住在城市，但是职和住不在一个城市。他买房的城市在他的家乡，但在其他的大城市里面就业。第三个阶段是职在城市，住在城市，但是在同一个城市。也就是说他就业在哪，住房就在哪。现在正处在从职住异城向职住同城转化，都市圈正是处在这样的一个阶段，处在一个爆发期。这是我的很重要的一个发现。

第三，中国城市化发展和竞争逻辑转换释放都市圈住房潜力。第一阶段的逻辑是：先搞产业，吸引人口，建设住房，改善环境。这一阶段主要是解决城市居民温饱推动城市化。第二阶段的逻辑是：优先建设住房，支持发展产业，吸引人口，改善环境，这一阶段是各城市发展房地产。第三阶段的逻辑是：先改善环境，建设住房，吸引人口，发展产业。这一阶段就是环境好的重点区域即都市圈住房潜力爆发的时期。因此从这个意义上说，大都市圈人口也是向这个区域流动，也是成为一个重要的潜力的爆发期。

第四，城市化功能提升释放都市圈非住房地产潜力。第一阶段工业化城市功能主导，重点是各城市的工业地产发展。第二阶段居住化城市功能主导，重点是各城市住房发展。第三阶段服务化功能主导，重点是配套服务的非住房发展。由于优质服务主要在中心城市，所以这部分地产也重点在都市圈。

第五，现实中我们发现：中国的房地产开发空间布局严重错位。从表2中可以看出：都市圈投资占比在2002年是很高的87.54，但是到了2017年反而下降到80.99%。商品房销售也是这样，2002年是都市圈80.08%，2017年变成71%（表3）。根据前面人口增量变化，应该超过增加到90%了，但是这个才71.35%。这主要是之前各地的调控以及土地等资源的配置所导致的。从它的变化来看，我们发现，凡是在房地产调控比较严格的时候，或者抑制房地产过热的时候，都是非都市圈的房地产投资和房地产销售的比例在提升。这说明矛盾变得激化，当然矛盾也是未来的潜力。(www.xing528.com)

表2　都市圈房地产开发投资变化（百万元人民币）（2002—2017）

表3　都市圈房地产销售面积变化（万平方米）（2002—2017）

续表

第六，中国住房增量未来虽放缓也将刷新人的想象。我做了一个初步的估算，从整体来看，鉴于之前的错位和空间错配的情况，中国住房的增量未来虽然会放缓，但是也将刷新人们的想象。2020年，我们城镇人均住房面积已经达到40平方米，总量344亿平方米，考虑特殊的国情，到2030年，人均超过45平方米完全有可能，也就是说总量可能会超过450亿平方米，如果不采取一定措施比如征收房地产税，甚至有可能会接近500亿平方米，人均有可能会接近50平方米。考虑到新市民在农村本来就有住房，户均两套，现在已经是1.5套了，两套的都是有可能的，空置率尤其是都市圈外和农村可能会大大提升。

第七，初步估算未来10年都市圈住房新增需求100亿平方米左右。这里边包含不同方面的需求，有重置需求（即拆迁），有改善性需求，有刚性需求（当地就业新市民和年轻人）。有当地都市圈里面市民的需求，还有很多是都市圈外边要转移到都市圈里边的，就是我刚才说的，省会城市以外的居民占了很大的比例。