物业服务纠纷的含义、特征及类型

4.1.1　物业服务纠纷的含义

物业服务纠纷简单来讲就是物业管理过程中所发生的纠纷。从广义上来说,是指在某一特定区域的物业管理活动中,权责主体因物业管理与服务、服务费、治安管理、装修、相邻关系、紧急避险等利益冲突而产生的纠纷,是指一种较为普遍的民事纠纷;从狭义上来说,则是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业服务企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷,是指在物业管理关系过程中,物业管理主体之间因对与物业管理服务或具体行政行为有关的权利和义务有相互矛盾的主张和请求而发生的不同程度的争执。

4.1.2　物业服务纠纷的特征

物业管理纠纷具有多发性、复杂性、涉众性和易发性这几个特点。

(1)多发性。物业管理作为房地产消费环节的主要管理活动,是房地产开发的延续和完善。随着老百姓拥有自己住房的比率逐年增加,必然带来产权的多元化,业主对业权的主张与所有,在一定情况下必然会引发物业管理纠纷。

(2)复杂性。物业管理纠纷,已从刚开始产生的业主与物业服务企业之间关于物业服务费的纠纷、一个物业管理区域有多家物业服务企业管理等的纠纷,发展到涉及民事诉讼、行政诉讼等各种类型的纠纷。另外,物业服务企业在履行物业服务合同中对违反物业管理法规的行为,只有管理、制止的权利与及时向有关行政管理部门报告的义务,而没有执法和处置的权利,这给处理各类纠纷带来了相当大的难度。

(3)涉众性。在物业管理三大服务中,最基本的公共服务涉及全体业主和物业使用人,物业服务质量的好坏直接关系到物业管理区域绝大多数业主和物业使用人的利益,因此,发生物业管理问题时,往往会引起业主们的集体争执或业主大会和业主委员会的集体诉讼。

(4)易发性。物业管理服务人员的服务态度直接决定了物业管理的服务质量。物业服务标准和物业服务水平的优劣很难量化,这给评价造成了一定困难。另外,物业管理中的供给主体和需求主体从各自考虑问题的角度出发,很难对服务质量好坏有较为一致的认定,很容易导致在物业管理服务中,供求双方对服务质量好坏的争执。

4.1.3　物业服务纠纷的类型

(1)按照纠纷主体分类。按照纠纷的主体不同,物业管理纠纷一般可分为以下四大类。

1)业主与物业服务企业之间的纠纷。业主与物业服务企业之间的纠纷主要包括物业服务企业非法侵占小区绿地等公共场所,侵害了业主共同权益而引起的纠纷;物业服务企业服务水平低,造成管理混乱而引起的纠纷;物业服务企业收费不合理和物业财务收支不透明而引起的纠纷;业主以拒交物业费的方式消极维权而引发的纠纷等。

2)业主之间相邻关系引起的纠纷。由业主之间相邻关系引起的纠纷主要集中在公共场所的使用问题和损害他人利益两个方面。

3)成立业主委员会引起的纠纷。对新建商品住宅,在业主和业主委员会选聘物业服务企业并与选聘的物业服务企业签订的物业合同生效之前,由建设单位选聘物业服务企业,负责物业的前期管理工作。但在实际操作中,由于业主委员会选聘出新的物业服务企业后原物业服务企业的服务合同就会终止失效,造成原物业服务企业将失去提供该项服务的机会进而影响经济收入,因此,业主委员会的成立可能会受到原物业服务企业甚至房地产开发公司的阻挠,从而引起纠纷。

4)业主、物业服务企业、开发商之间的矛盾所引起的纠纷。物业管理纠纷主体通常是业主与物业服务企业,而业主与开发商之间只是基于商品房买卖合同的签订而建立的法律关系。开发商卷入物业管理纠纷的主要原因是其存在违反商品房销售合约的行为,使业主未能获得商品房买卖合同规定的服务条件,或是给物业服务企业的管理工作造成困难以及经济损失,从而引起的物业管理纠纷。(www.xing528.com)

(2)按照纠纷内容分类。按照纠纷的内容,物业管理纠纷主要可分为服务费纠纷、管理权纠纷、物业服务合同效力纠纷、代缴代收纠纷及管理责任纠纷五种类型。

1)服务费纠纷。服务费纠纷是指因物业服务费的交纳和收缴问题在业主与物业服务企业之间产生的纠纷,这类纠纷是最主要的物业管理纠纷形式,占物业管理纠纷的比例最大。

2)管理权纠纷。管理权纠纷是指物业服务企业依据物业服务合同行使物业管理权,制止业主利用不当物业行为而发生的纠纷。

3)物业服务合同效力纠纷。物业服务合同效力纠纷是指业主起诉物业服务企业,要求确认双方所签物业服务合同无效,并返还已交纳的物业服务费的纠纷,主要包括以下几项:

①建设单位指定的业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同,单个业主或部分业主要求确认物业服务合同无效,或解除物业服务合同。

②物业服务合同到期后,双方未续签物业服务合同,按原合同继续履行一段时间后,业主拒绝交纳物业服务费并要求解除合同或确认双方之间不存在物业服务合同关系。

③物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同后,违规将物业管理服务转托给其他物业服务企业,业主要求确认与转包和承包的物业服务企业之间不存在物业服务合同关系。

4)代缴代收纠纷。代缴代收纠纷是指物业服务企业起诉业主拖欠支付公共性服务或特约服务等物业服务费用以及物业服务费用以外的其他费用的纠纷。

5)管理责任纠纷。管理责任纠纷主要适用于物业服务企业未很好地履行物业管理责任而导致的纠纷,主要包括以下几个方面内容。

①物业服务企业未按照约定提供服务或提供服务不符合约定的服务标准,业主要求物业服务企业承担违约责任。

②物业服务企业或其聘请的施工人员在维修施工时,违反施工制度,不设置明示标志或未采取安全措施,造成业主人身或财产损害,业主要求物业服务企业承担赔偿责任。

③因物业服务企业疏于管理,致使物业管理区域内的娱乐和运动器材等公共设施存在不安全因素,导致业主受到人身伤害,业主要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。

④因物业服务企业怠于行使管理职责,物业管理区域内发生电梯事故、火灾、水灾、物业坍塌等,业主要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。