(1)物业环境的含义。物业环境是与业主及使用人生活、生产和学习有关的,直接影响其生存、发展和享受的各种必需条件及外部变量因素的总和。物业环境是人类城市环境的一部分,是属于城市大环境范围内的某个物业区域范围的小环境。
(2)物业环境的分类。按物业用途的不同,物业环境可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境四类。
1)生活居住环境。生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境,包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。内部居住环境和外部居住环境的有机组合构成了居住物业的生活居住环境。
①内部居住环境是指居住物业(住宅建筑)的内部环境。而影响物业内部环境的因素通常有住宅标准、住宅类型、隔声、隔热与保温、光照、日照、通风、风向、风力、室内小气候、室内空气量和二氧化碳含量等。
②外部居住环境是指居住物业所在区域内,与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。影响住宅建筑外部环境的因素主要有居住密度、公共建筑、市政公共设施、绿化、室外庭院和各类活动场所、室外环境小品、大气环境、声环境和视环境、小气候环境、邻里和社会环境、环境卫生状况等。
2)生产环境。生产环境是指提供给企业及其生产者(工人)从事产品生产的相关设施与条件,影响生产环境的因素主要包括物业用途及类型、隔声、隔热和保温、绿化、环境卫生状况、交通条件、基础设施和行政服务条件等。
3)商业环境。商业环境是指用于商业目的的物业,包括商店(商场、购物中心、商铺、市场等)、旅馆(宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、餐馆(饭庄、酒楼、酒家、茶楼等)、游艺场馆(娱乐城、歌舞厅等)和商务写字楼等所在区域的情况和条件,影响商业环境的因素主要有物业类型与档次、隔声、光照与通风、室内小气候、室内空气含氧量、绿化、环境卫生状况、环境小品、商业设施、交通条件、服务态度和服务水平等。
4)办公环境。办公环境主要是用于办公的物业环境。通常影响办公环境的因素较多,主要有办公室标准与类型、隔声、隔热和保温、光照与日照、通风、室内小气候、室内空气含氧量和二氧化碳含量、室内景观、办公设备、室外绿化、室外环境小品、大气环境、声环境与视环境、环境卫生状况、办公区域的治安状况、办公人员的基本素质(思想文化素质、艺术修养以及人际关系)等。
3.1.2 物业环境管理
(1)物业环境管理的含义。物业环境管理是指物业服务企业为防止和控制物业环境状况的不良变化,调控业主或物业使用人与环境保护的关系,组织并管理业主或物业使用人生产和生活的活动,限制业主或物业使用人损害环境质量、破坏自然资源的行为。
通过物业环境管理可以为业主或物业使用人创造舒适、优美、清洁和文明的物业环境,实践中,常常采用执法检查、履约监督、制度建设和宣传教育等方式,为业主及使用人提供物业环境管理服务,以维护和改善物业环境。(www.xing528.com)
(2)物业环境管理的内容。
1)物业环境保洁管理。物业环境保洁是物业管理中一项经常性的工作,其目的是净化环境,给物业业主或物业使用人提供一个清洁宜人的工作、生活的优良环境。良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁,而且对于减少疾病和促进身心健康十分有益。
2)物业环境绿化管理。物业服务企业要尽量扩大绿化面积,增加花草、树木的种类,不仅可以净化空气,调节物业区域内的小气候,保持水土,防风固沙,而且还可以消声防噪,达到净化、美化环境的目的。
3)物业环境污染防治。环境污染是指人们在生产和生活活动中,由于有害物质进入生态系统的数量超过了生态系统本身的承受能力,从而引起环境质量下降或环境状况恶化,使生态平衡和人们的正常生存条件遭到破坏的现象。物业环境是城市环境的组成部分,因此,物业环境污染在很大程度上源于城市环境污染。
(3)物业环境管理的原则。
1)以防为主,防治结合。物业环境管理必须以预防为主,要控制污染源,从源头上解决问题。要抓“早”抓“小”,将一切可能的污染消灭在萌芽状态,同时,对已经发生的污染采取积极有效的措施进行治理。
2)专业管理与业主(或物业使用人)参与相结合。专业管理要取得最佳效果,离不开业主和使用人的积极参与。只有业主和使用人以至广大群众都了解了环境管理的意义及自己的义务,严于律己,相互监督,专业管理才能获得最佳的效果。
3)环境保护与资源利用相结合。从严格意义上来讲,没有废物,只有如何利用的问题,因此,在环境保护的同时,要尽量废物利用,变废为宝。如余热利用、水的循环利用、生活垃圾的资源化处理等。
4)制度约束与宣传教育相结合。物业环境管理离不开严格的制度约束及监督检查,所谓“没有规矩,不成方圆”,因此,必须对广大业主和使用人进行有效的宣传教育,加强社会主义文明建设,制度约束才能起到预期效果。
5)污染者承担相应责任。要贯彻“谁污染,谁负责”的原则,对违反环境保护法律和制度的行为,要进行严肃处理。根据情节严重程度,责令其承担相应的法律责任、损害补偿责任以至刑事责任。
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