物业消防管理措施及应急措施的制定与实施

物业消防管理是指在日常管理中通过有效措施预防物业火灾发生,在火灾发生时采取应急措施以最大限度地减少火灾的损失而进行的管理。消防工作包括防火和灭火两方面内容。

物业消防管理是公共秩序管理服务的一项重要工作,为了做好物业的消防安全管理工作,物业服务企业应着重加强对管辖区内业主的消防安全知识宣传教育及消防安全检查并建立义务消防队伍,完善消防管理制度,加强消防设施设备的完善、维护和保养工作。

视频:物业消防管理

2.2.1　物业消防管理的内容

(1)建设义务消防队伍,加强队伍能力培训。义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量,为了做好小区的消防安全工作,各物业项目应建立完善的义务消防队伍,并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训,加强其实战能力。

1)消防队员的构成。物业管理项目的消防队由项目的全体员工组成,分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组。其中,灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏和责任心强的人员担任;设备组应由具备消防设备操作及维护知识的人员担任。

2)消防队伍的工作。

①消防监控报警中心的日常值班。消防监控报警中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令,控制消防水泵,固定灭火、通风、空气调节系统和防烟排烟等设施并能操纵电梯到达指定位置和保证消防电梯的运行的控制中心。控制中心应实行24小时值班制,值班人员要忠于职守,工作态度严肃认真,密切注意主机和监视仪表信号,认真做好值班记录并定期向上级汇报。

②定期进行消防安全检查。专职消防员须进行日常安全检查,每天巡视大厦或小区的每个角落,及时发现和消除火险隐患;每月对防火责任制和防火岗位责任制执行情况进行1～2次检查;定期检查消防设备。安全检查时,一经发现火险隐患,都要记录在案并向主管领导报告,通知有关部门限期整改。对消防设施方面的故障和不足,还要写出专门报告,经主管领导批准后,由工程部门作计划进行整修。

③负责消防知识的普及、宣传和教育。作为小区消防管理的消防员,要定期在小区内开展消防知识的普及、宣传和教育工作,增强业主的消防法制观念和消防安全意识,让业主学会安全操作,正确地用火、用电、用燃气,通过宣传教育提高业主和使用人的消防意识。

④发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。当火灾发生时,消防员要配合消防部门实施扑救工作,如采取措施控制火情、疏散人群、保障消防通道畅通等。

3)义务消防队伍的演练。义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训。消防员必须坚持灭火管理的平时训练,通过训练掌握防火、灭火的措施和技术等。物业服务企业还应根据自己的实际情况,最好每年进行一次消防演习,通过演习来检验物业管理辖区防火和灭火的整体功能:如防火、灭火预定方案是否科学,指挥是否得当,专职消防员是否称职,消防设施是否发挥作用。

(2)制定物业消防相关制度。消防工作的指导原则是“预防为主,防消结合”。为达到“预防为主”的目的,必须把日常的消防管理工作制度化、明确化。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。

1)制定物业服务企业消防管理规定。物业服务企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求和消防事故处理报告制度等。

2)制定消防设施设备管理制度。消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度,消防器材配置和保管制度,消防系统维护、保养及检查制度,消防装备日常管理制度和消防系统运行操作规程等。

3)制订消防检查方案及应急预案。根据各管辖区特点制订消防检查要求与标准并制订消防演习方案及消防事故应急预案等。

(3)消防设备设施和器材的配备与管理。

1)设备设施和器材的配备。消防设备设施和器材是搞好消防工作,保证人身财产不受火灾危害的物质技术基础,因此,物业服务企业应在管辖区建筑物内外配备必要的消防设备设施和器材。

①配备防火建筑工程设施。按照国家建筑工程消防技术标准原则要求设计配备防火建筑工程设施,如设计配备建筑防火间、防火门、防火墙、防烟排烟设施、消防车道、疏散通道、疏散照明设施、疏散指示标志、消防水泵房、消防监控室等,并经公安消防部门检查验收合格后再投入使用。

②配备灭火设备和器材。如在高层楼宇内安置消防栓、水龙带、水枪;在高档公寓、别墅、酒店宾馆、大型商厦、写字楼等防火关键部位配备自动喷水灭火装置;在建筑物内易发生火灾事故的地点放置泡沫灭火器、干粉灭火器等,一旦发生火灾,可利用这些灭火设备和器材控制和扑灭火灾。

③配备火灾自动报警装置。如在高档公寓、酒店宾馆、商厦、写字楼内安装烟感探测器、温感火灾探测器、火灾报警控制器等,用于探测初期火灾,并及时发出火灾警报。

④配备各种消防标志。根据国家有关消防安全管理的规定,在易发生火灾的防火重点部位、消防设备和器材置放点、疏散通道出口处等区域设置各种指示标牌,以便在火灾发生时,能帮助人民迅速准确地找到灭火器材组织灭火,或指引人员正确地疏散逃生。

2)消防设备设施和器材的管理。为了使消防设备设施和器材随时处于完好状态,确保火灾发生时有效启动和使用,物业服务企业必须加强对消防设备设施和器材的管理。

①建立消防设备档案。对消防设备的类型、功能、安放位置、使用说明、维修说明等文件资料和图表进行收集、整理、存档保管,以备随时查阅。

②加强消防建筑设施的维护管理。禁止和查处拆改、损坏一切消防建筑设施的行为;禁止业主和使用人在消防车通道、消防安全出口、安全疏散通道上堆放物品和杂物,防止堵塞,确保畅通无阻。

③加强消防设备和器材的维护管理。禁止业主和使用人随意损坏、挪动消火栓、灭火器,拆除和损坏火灾自动报警装置、自动喷水灭火装置等。

④加强消防设备设施和器材的日常保养和维修管理。建立检查和巡视制度,了解和掌握消防设备设施和器材的完好状态,若发现损坏要及时修理和更换,发现丢失要及时补充到位,确保其完好无损,随时可启动和正常使用。

2.2.2　物业消防安全检查内容与方法

(1)消防安全检查的内容。物业消防安全检查的内容主要包括消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消火栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

(2)消防安全检查的组织方法和形式。消防安全检查应作为一项长期性和经常性的工作常抓不懈。在消防安全检查组织形式上可采取日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合的方法,应结合不同物业的火灾特点来决定具体采用什么方法。

1)专职部门检查。应对物业小区的消防安全检查进行分类管理,落实责任人或责任部门,确保对重点单位和重要防火部位的检查能落到实处。一般情况下,每日由小区防火督查巡检员跟踪对小区的消防安全检查,每周由班长对小区进行消防安全抽检,监督检查实施情况并向上级部门报告每月的消防安全检查情况。

2)各部门、各项目的自查。

①日常检查。应建立健全岗位防火责任制管理,以消防安全员和班组长为主,对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。

②重大节日检查。对元旦和春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水和自动灭火等情况重点检查,必要时制定重大节日消防保卫方案,确保节日消防安全。节假日期间大部分业主休假在家,用电、用火增加,应注意相应的电气设备及负载检查,采取保卫措施,同时做好居家消防安全宣传。

③重大活动检查。在举行大型社区活动时,应作出消防保卫方案,落实各项消防保卫措施。

(3)消防安全检查的程序和要求。

1)消防安全检查的基本程序。

①按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查。

②确定被检查的部位和主要检查内容得到检查。

③对检查内容的完好情况进行判断,并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查,然后对检查结果和检查情况进行综合分析,最后得出结论,进行判断,提出整改意见和对策。

④对检查出的消防问题在规定时间内进行整改,对不及时整改的应予以严肃处理。对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门。

⑤对检查情况进行登记存档,分析总结,提出检查安全报告。

2)消防安全检查的要求。

①深入楼层对重点消防保卫部位进行检查,必要时应做系统调试和试验。

②检查公共通道的物品堆放情况,做好电气线路及配电设备的检查。

③对重点设施设备和机房进行深层次的检查,发现问题立即整改。

④对消防隐患问题应立即处理。

⑤应注意检查通常容易忽略的消防隐患,如单元门及通道前堆放单车和摩托车,过道塞满物品,疏散楼梯间应急指示灯不亮,配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。

2.2.3　物业消防安全预案的制订

(1)确定重点防火单位和防火部位。(www.xing528.com)

1)重点防火物业。重点防火的物业主要包括生产易燃易爆的工厂,大型物资仓库及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层和度假村等。

2)重点防火部位。重点防火部位主要包括机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉OK厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库(室)和计算机(资讯)中心等。

(2)灭火预案的要求。

1)所制订的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质,符合本物业的实际情况。

2)灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性。

3)根据小区情况和火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识。

4)有具体的组织实施时间和相应演练经费预算。

5)确定灭火预案演练的责任人。

6)确定各人员、部门的职责及分工要求。

7)灭火方案须报经当地公安消防大(中)队审核通过和备案。

(3)灭火预案。

1)灭火预案的制订。

①在制订灭火预案前,消防安全部门负责人应组织人员深入实地,调查研究,确定消防重点。

②根据火灾特点和灭火战术特点,假想火场上可能出现的情况,进行必要的计算,为灭火方案提供正确的数据,确定需投入灭火的装备和器材,以及供水线路。明确灭火、救人、疏散等战斗措施和注意事项。

③写出文字说明,打印报批并绘制灭火力量部署的草图。

2)灭火预案主要内容。

3)物业项目单位的基本概况,包括周围情况、水源情况(特点)、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备。

4)火灾危险性及火灾发展特点。

5)灭火力量部署。

6)灭火措施及战术方法。

7)注意事项。

8)灭火预案图。

2.2.4　消防器材的配备、使用与维护

(1)常规消防器材装备。

1)大型物业管理区域一般配备。大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。

2)消防器材一般配置。

①楼层配置。消防器材的配置应结合物业的火灾危险性,针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅区内,多层建筑中每层楼的消火栓(箱)内均配置2瓶灭火器;高层和超高层物业每层楼放置的消火栓(箱)内应配置4瓶灭火器;每个消火栓(箱)内均配置水带1～2盘、水枪1支及消防卷盘。

②岗亭配置。物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器,在发生火警时,岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。

③机房配置。各类机房均应配备足够数量的灭火器材,以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。

④其他场所配置。其他场所配置灭火器材应保证在发生火灾后,能在较短时间内迅速取用并扑灭初期火灾,以防止火势进一步扩大蔓延。

(2)消防装备的维护和管理。

1)定期检查。常规消防装备是配备在队部中的战备器材,应至少每月进行一次全面检查,发现破损、泄漏、变形或工作压力不够时,应对器材进行维修和调换申购,以防在训练中发生事故。

2)定期养护。所有员工应爱护器材,在平时训练和战勤中对器材都应轻拿轻放,避免摔打和乱扔乱掷,用完统一放回原处进行归口管理,并定期清洗和上油,以防器材生锈、变形和失去原有功能。

3)专人保管。消防安全部门应指定专人对消防装备进行统一管理,建立消防设备保管台账,避免器材丢失和随便动用。平时训练用完后应由带训负责人交给器材保管员,做好领用和归还登记。

4)交接班检查。消防班在交接班时应对备用、应急和常规配备的器材进行检查,以保证器材的良好运行。

5)消防器材的定期统计。配置在各项目的消防器材每月均应做一次全面统计工作并按照各区域分类统计,以保证项目配备的消防器材完整和齐全,对已失效和损坏的器材应进行重新配置。配置在每个项目及各个场所的消防器材应由项目管理员签字确认,由专人负责管理。

2.2.5　高层建筑消防管理

(1)高层建筑消防的特点。

1)高层建筑火险因素多。主要体现在:一是高层建筑功能复杂,存在可燃物质和多种火源;二是高层建筑设备繁多,易引起电器火灾;三是高层建筑二次装修频繁,采用易燃材料,施工质量等都易形成火灾隐患;四是高层建筑遭受雷击的机会较大,有可能因雷击而起火。

2)高层建筑火势蔓延快。高层建筑物内有许多通道和竖向井,发生火灾时这些都成为火势蔓延的良好途径。另外,越是建筑物的高处,风速越大,这也是加速火势蔓延的一个因素。

3)高层建筑疏散难度大。高层建筑时常集中的人员众多,而且楼层高,层数多,疏散距离长,加之电梯电源被切断,这些都造成了其疏散的困难。

4)扑救难度大。高层建筑高达几十米甚至超过一二百米,一般的地面消防车和登高消防车的能力都难以满足扑救高层建筑火灾的供水需要和登高疏散抢险的要求。

(2)高层建筑消防管理的主要措施。

1)防火分隔。消防部门要对高层建筑进行内部分区,设置防火和防烟区域,对电梯井和管道等也要进行分隔。

2)做好安全疏散的准备工作。要经常检查楼房公共通道,不要把闲杂物品堆放在楼道内;检查消防供水系统,保证消防用水输送到必要的高度。

3)设置自动报警设施。物业管理消防部门要在楼房适宜部位安装固定灭火装置。

4)设置火灾事故照明和疏散标志。在高层建筑的楼梯间、走道、人员集中场所和发生火灾时必须坚持工作的地方(如配电房、消防控制室等)设有事故照明;在人员疏散的走道和楼梯等处设有灯光显示的疏散标志。疏散标志的电源应用蓄电池,其他事故照明也可使用城市电网供电。

阅读资料