物业设备设施管理优化方案

1.2.1　物业设备设施管理的含义

物业设备设施管理是指物业服务企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设备设施的原理性能,对其进行保养维修,使之能够保持最佳运行状态,有效地发挥效用,从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境的管理方法。

物业服务企业的物业设备设施管理工作是物业管理的基础,是物业服务企业最经常、最持久、最基本的工作内容之一,在物业管理工作中占有很大的比重。一般情况下,现代物业项目都拥有如电梯、中央空调、发电机组、消防系统、通风、照明和出入监控系统等设备设施,这些设备设施的工作正常与否,直接决定了物业项目功能发挥的正常与否,因此,物业工程管理人员必须熟悉和掌握物业内设备设施的原理性能,通过维修和保养,保持所有的物业设备设施处于良好的技术状态,有效地发挥其功能,延长其使用寿命,并尽可能地减少人力和能源、材料的消耗,以达到物业的保值增值目的。

视频:物业设施设备管理内容

1.2.2　物业设备设施管理内容

物业服务企业针对公共、共用实施设备管理的内容主要包括以下几个方面。

(1)设备设施使用管理。设备设施使用管理主要通过制定和实施一系列规章制度来实现。例如,设备运行值班制度、交接班制度以及设备操作使用人员岗位责任制等。

(2)设备设施维修管理。设备设施维修管理的内容包括设备的定期检查维修制度,维修质量标准、维修人员管理制度等。

(3)设备设施安全管理。设备设施安全管理的内容包括国家对安全性能要求较高的设备实行合格证制度,维修人员参加学习培训考核后的持证上岗制度以及企业实施的消防通道管理、电梯安全使用管理等。

(4)设备设施技术档案资料管理。设备设施技术档案资料管理的内容包括建立设备的登记卡片、技术档案、工作档案、维修档案等。

1.2.3　物业设备设施维修工程的分类

为了保证设备设施的正常运作,必须对各种房屋设备设施进行保养与维修。

(1)设备设施保养的分类。房屋设备设施的保养是指物业服务企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。

1)日常维护保养。日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作,主要包括定期检查、清洁保养,发现小故障及时排除,及时做好维护工作并进行必要记录等。

2)一级保养。一级保养是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。其主要包括对设备的某些局部进行解体清洗,按照设备磨损规律进行定期保养。

3)二级保养。二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件,使设备达到完好状态。

4)设备点检。设备点检是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官,对某些关键部位进行的检查。

(2)设备设施维修的分类。房屋设备设施的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备设施原有功能所进行的技术活动。房屋设备设施维修根据设备破损程度可分为以下几项。

1)零星维修工程。零星维修工程是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。

2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备正常运转。更换率为10%～30%。

3)大修工程。大修工程是指对房屋设备定期进行全面检修,对设备要进行全部解体,更换主要部件或修理不合格零部件,使设备基本恢复原有性能。更换率一般不超过30%。

4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后,由于技术性能落后,效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备,提高和改善技术性能。

5)故障维修。通常,故障维修是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止,检修人员采取紧急修理措施,排除故障,使设备恢复功能。

1.2.4　物业设备设施管理措施

(1)制订合理的使用计划。根据设备设施和物业的实际情况所制订的合理使用计划,应包括开关机时间、维护保养时间、使用的条件和要求等方面的内容,如电梯的运行时间、台数和停靠楼层,中央空调机组的开关机时间和制冷量、供应范围和温度,路灯或喷泉的开关时间等。这些内容会根据具体物业的实际情况和季节、环境等因素的变化而有所区别,以满足安全、使用、维护和经济运行方面的需要。

(2)配备合格的设备设施管理人员。物业服务企业应根据设备设施的技术要求和复杂程度配备相应工种的操作者,并根据设备性能、使用范围和工作条件安排相应的工作量,确保设备设施的正常运行和操作人员的安全。必须采取多种形式对设备设施管理人员进行多层次的培训,培训内容包括技术教育、安全教育和管理业务教育等,目的是帮助设备设施管理人员熟悉设备设施的构造和性能。操作人员需经培训考核合格后,才能独立上岗操作相关工作专业的设备。供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还需经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。

(3)提供良好的工作环境。工作运行环境不但与设备设施的正常运转,减少故障,延长使用寿命有关,而且对操作者的情绪也有重大影响,因此,应安装必要的防腐蚀、防潮、防尘、防震装置,配备必要的测量、保险、安全用仪器装置,还应有良好的照明和通风设备等。

(4)建立健全必要的规章制度。

1)实行定人、定机和凭证操作设备制度,不允许无证人员单独操作设备,对多人操作的设备设施,应指定专人负责。

2)对于连续运行的设备设施,可在运行中实行交接班制度和值班巡视记录制度。

3)操作人员必须遵守设备设施的操作和运行规程。(www.xing528.com)

(5)定期进行设备状态监控,消除隐患。

1)设备的检查。设备的检查就是对其运行情况、工作性能、磨损程度进行检查和校验,通过检查可以全面掌握设备技术状况的变化和劣化程度,针对检查发现的问题改进设备维修工作,提高维修质量和缩短维修时间。

按检查时间的间隔,通常可分为日常检查和定期检查。日常检查是操作人员每天对设备进行的检查,在运行值班巡视中实施;定期检查是指在操作人员的参与下,由技术人员按计划定期对设备进行的检查,属定期维护保养内容。

2)设备的状态监测。设备的状态监测可分为停机监测和不停机监测(又称在线监测),其是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数,直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器,通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。

3)定期预防性试验。对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备,应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验,如耐压、绝缘、电阻等性能试验,接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验,发电机启动、消防报警、水泵启动、管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题,安排修理,消除隐患。

4)设备故障诊断技术。在设备运行中或基本不拆卸的情况下,采用先进的信息采集、分析技术掌握设备运行状况,判定产生故障的原因、部位,预测、预报设备未来状态的技术称为设备故障诊断技术。设备诊断技术是预防维修的基础,目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。

设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要作用,主要表现在以下几个方面:

①监测设备状态,发现异常状况,防止突发故障和事故的发生,建立维护标准,开展预防性维修和改善性维修;

②较科学地确定设备修理间隔期和内容;

③预测零件寿命,搞好备件管理。

(6)实施设备设施节能管理,节约企业开支。

1)采用管理手段节能降耗。通过各种管理手段,在不投资或少量投资的情况下杜绝能源浪费,减少各种非正常的能源消耗,是一种最经济的节能方式。能源消耗可以用下式表达:

∑Wn＝Wb＋Wc＋Ws＋Wf＋Wsb

式中　∑Wn——设备系统的综合能耗量;

Wb——设备(或产品)标准能耗;

Wc——操作人员非正常操作浪费的能源;

Ws——因维护保养不善设备损坏造成的能源消耗;

Wf——运输、保管及其他非正常消耗;

Wsb——设备状况不良,运行中浪费的能源。

以上除Wb外,其余均属浪费掉的能源,因此,节能的主要任务就是用各种管理手段,以减少能源的浪费。要建立一个系统的管理体系,使物业运行中各环节的所有操作和管理人员密切配合,其具体措施包括以下几项。

①落实组织和管理体系。要建立有物业服务企业领导和业主参加的,覆盖各个管理环节和所有用能设备设施的节能体系。业主和有关物业服务企业领导在财力上、计划上、人力上等的多方面支持是节能工作顺利开展的根本保证。

②加强节能宣传和培训,树立节能意识。加强对各级管理人员、技术人员和操作工的培训。要系统地对上述人员进行能源科学管理知识、热工基础理论和节能技术改造途径等方面的教育,使其增强责任感和紧迫感。

③建立能源消耗的计划和考核制度。要做到能源有计划的使用与消耗,根据物业设备设施的运行要求与性质准确测算各年、季、月的能源需要量,确定能源考核标准。

④在运行管理上,尽量安排设备能够连续、满载开动使用。这样可以减少设备的能量相对损失,减少固定能耗部分。

⑤调整设备运行时间,实行节能运行程序,特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。

⑥合理设定运行参数(如空调温控点),既保证正常使用功能,又节省能源。

2)采用技术改造节能。技术改造节能也称为投资性节能,通过对设备或工艺进行局部或全部改造,必要时包括对耗能较大设备的更换,提高设备技术水平或工艺水平,降低能源消耗。在设备和技术状况一定的情况下,采取管理手段节能是有一定限度的。由能源消耗表达式可见,当一切浪费的能源都得到了控制,剩下的就是设备或产品的合理消耗,这时以管理手段节能就达到了极限,要进一步提高节能水平,还可以靠改造和更换设备及技术。

技术和工艺的改进,一方面,可以使标准耗能状况大幅度下降,即改变了Wb;另一方面,在新设备、新工艺的条件下,又会产生新的非正常消耗。例如,由于工人的技术熟练程度不足、设备未达到最佳状态及未合理使用等原因,又会造成新的浪费,就需要通过管理手段来逐步提高、解决问题。由于管理水平的提高,管理节能效益也会不断提高,又会进一步提出需要解决的技术问题。通过科技进步,解决了生产中的技术问题或提高了技术水平,又会促进管理水平的提高。

房屋及设备设施的节能管理,必须将管理手段和技术改造两者有机结合,方能达到最佳效果。除上述所列的方法外,还有许多具体方法,设备设施管理人员可在不影响物业正常合理使用的前提下根据实际情况采用相应的措施,实事求是,因地制宜。