房屋维修管理：保值增值双重考虑

1.1.1　房屋维修管理的含义

房屋维修管理是指对已建成的房屋进行小修、中修、大修、翻修以及综合维修和日常维护保养,还包括对房屋完损等级的检查与评定、不同等级房屋功能的改善和更新改造。房屋维修管理的目的主要是保持、恢复或提高房屋的安全性,延长房屋的使用寿命,其次是改善或改变房屋的使用功能。经常性及时地对房屋进行维修保养,是物业服务企业重要的基础性的工作内容之一。

视频:房屋修缮管理

房屋竣工交付使用后,由于受各种因素的影响或作用而逐渐损坏。导致房屋损坏的原因很多,基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。自然损坏是指如自然界的风、霜、雨、雪及空气中有害物质的侵蚀,虫害(如白蚁等),菌类(如霉菌)的作用均会造成房屋损坏。自然损坏的速度(除洪水、地震、台风等情况外)一般是缓慢的。人为损坏是指如在房屋建造期间由于设计缺陷或施工质量隐患,在房屋使用期间由于违规装修、改造、搭建及不合理地改变房屋用途或维修保养不善,都会使房屋遭到损坏。在实际中,以上因素往往是相互交叉影响或作用的,从而加剧了房屋损坏的程度和速度,因此,为减缓房屋损耗速度、延长房屋使用年限、维持和恢复房屋原有质量和功能、保障住用安全和正常使用,以达到房屋保值、增值的目的,物业服务企业开展好房屋维修管理工作是十分必要的。

1.1.2　房屋维修养护责任的界定

房屋维修养护责任的划分是为了确定物业服务企业、业主和物业使用人应分别承担的维修责任和担负维修费用的界限,其基本原则有以下两点:

(1)新建房屋在保修期内的维修责任界定。新建房屋,自每幢房屋竣工验收之日起,在规定的保修期内,由施工单位负责房屋质量保修竣工验收与业主进入的时间差,由建设单位负责。具体保修年限如下:

1)民用与公共建筑的土建工程为设计合理使用年限;

2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;

3)小区道路为1年。

(2)房屋保修期满后的维修责任界定。保修期满后,由业主承担房屋维修责任。对业主委托物业服务企业管理的物业,具体规定如下。

1)物业服务企业承担房屋建筑共同部位、共用设备设施、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的维修责任。

房屋建筑共同部位包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位和外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅、楼内车库等。物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑、构筑物包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车房棚、停车场等,附属配套服务设施包括网球场、游泳池、商业网点等。

2)业主承担物业内自用部位和自用设备的维修责任。自用部位和自用设施是指户门以内的部位和设备包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。业主可自行维修,也可委托他人或物业服务企业维修,但物业服务企业都负有检查监督的责任。维修费用由业主支付。

3)其他。凡属使用不当或人为造成房屋损坏的,由其行为人负责修复或给予赔偿。

1.1.3　房屋维修养护管理标准

(1)房屋维修标准。按不同的结构、装修、设备设施的具体条件,可将房屋分为“一等”和“二等以下”两类,并分别制定。划分两类房屋的目的是对原结构、装修、设备较好的“一等”房屋,加强维修养护,使其保持较高的使用价值;对“二等以下”房屋,主要是通过维修,保证其居住使用的安全性,适当改善居住使用条件。通常,“一等”房屋主要是满足以下条件的房屋:一是钢筋混凝土结构、砖木(含高级纯木)结构的房屋,其承重墙不得使用空心砖、半砖和乱石砌筑;二是楼地面不得有用变通水泥或三合土面层;三是使用纱门窗或双层窗的正规门窗;四是墙面有中级或中级以上粉饰;五是有独立的厨房、有水、电、卫设备,采暖地区有暖气。而低于“一等”房屋这五个条件的房屋,均属于“二等以下”房屋。

(2)房屋分项维修标准。房屋维修标准可以按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、金属构件及其他八个分项工程进行确定,具体的分项维修标准如下。

1)主体工程维修标准。主体工程主要指屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构部件。当主体结构损坏严重时,无论对哪一类房屋维修,均应要求牢固和安全,不留隐患。

2)木门窗及木装修工程维修标准。木门窗维修应开关灵活,不松动,不透风;木装修工程应牢固、平整、美观,接缝严密。“一等”房屋的木装修应尽量做到按原样修复。

3)楼地面工程维修标准。楼地面工程维修应牢固、安全、平整、美观,拼缝严密不闪动,不空鼓开裂,卫生间、厨房、阳台地面无倒泛水现象。若厨房、卫生间长期处于潮湿环境,可增设防潮层;木基层或夹砂楼面损坏严重时,应改做钢筋混凝土楼面。

4)屋面工程维修标准。屋面工程必须确保安全。要求平整不渗漏,排水畅通。

5)抹灰工程维修标准。抹灰工程应接缝平整、不开裂、不起壳、不起泡、不松动、不剥落。

6)涂料粉饰工程维修标准。各种内、外墙涂料,以及地面涂料,均属保养范围。应制定养护周期,以达到延长房屋使用年限的目的。对木构件和各类铁构件应进行周期性涂料保养。涂料粉饰要求不起壳、不剥落、色泽均匀,尽可能保持与原色一致。

7)金属构件维修标准。金属构件维修应保持牢固、安全、不锈蚀。

8)其他工程维修标准。对属于物业服务企业管理的庭院院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的,应修复或疏通;庭院绿化,不应降低绿化标准,并应注意对庭院树木进行检查、剪修,防止大风暴雨时对房屋造成破坏。

另外,房屋维修应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。

1.1.4　房屋养护具体要求

(1)地基基础的养护。地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,应给予足够的重视,主要应从以下几个方面做好养护工作。

1)杜绝不合理荷载的产生。地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载,会危及整个房屋的安全,而在基础附近的地表面堆放大量材料或设备,也会形成较大的堆积荷载,使地基由于附加压力增大而产生附加沉降,所以,应从内和外两个方面加强日常使用情况的技术监督,防止出现不合理荷载状况。

2)防止地基浸水。地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件,因此,对于地基基础附近的用水设施(如上下水管、暖气管道等),要注意检查其工作情况,以防止漏水;同时,要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。

3)保证勒脚完好无损。勒脚位于基础顶面,将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础,同时起到基础防水的作用。若勒脚破损或严重腐蚀剥落,则会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态,也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以,勒脚的养护不仅仅是美观的要求,更是地基基础养护的重要部分。

4)防止地基冻害。在季节性冻土地区,要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋、不宜采用间歇供热,并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中闲置不采暖的房间,尤其是与地基基础较近的地下室,应在寒冷季节将门窗封闭严密,防止冷空气大量侵入,如还不能满足要求,则应增加其他的保温措施。(www.xing528.com)

(2)楼地面工程的养护。楼地面工程常见的材料多种多样,如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等,而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯,则在耐虫性及耐湿性等方面性能较差,因此,需要注意:一是保证经常用水的房间要做到有效防水,注意保护楼地面的防水性能,加强对上下水设施的检查与保养,如厨房、卫生间等;二是要避免室内受潮和虫害,做好防潮工作,如保持室内有良好的通风等;三是加强对房屋二次装修的科学管理,保证业主在满足自身需求的同时,不影响整个房屋的正常使用。

(3)墙台面及吊顶工程的养护。墙台面及吊顶工程一般含有下列装饰工程:抹灰工程、油漆工程、刷(喷)浆工程、裱糊工程、罩面板龙骨安装工程等。这些工程都要根据其具体的施工方法、材料性能以及可能出现的问题,采取适当的养护措施,主要有:一是定期检查,尤其是针对容易出现问题的部位,要尽早发现问题并及时处理;二是加强保护与其他工程相接处的防水、防腐、防裂、防胀工作,如水管穿墙套管保护,与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管等;三是注意保持墙台面及吊顶的清洁,清洁时要根据不同材料的不同性能,采用合适的方法,如防水、防酸碱腐蚀等;四是要防止在日常工作中对墙台面及吊顶的掠、划、刮和撞击,要加设防护措施,如台面养花、使用腐蚀性材料时,应有保护垫层;五是在潮湿、油烟、高温、低温等非正常工作要求时,注意墙台面及吊顶材料的性能,防止处于不利环境而受损;六是定期更换墙台面及吊顶的部件,保证整体的协调性。

(4)门窗工程的养护。门窗是保证房屋正常使用、通风的重要途径,应在管理使用过程中根据不同类型门窗的特点有针对性的养护,使之处于良好的工作状态。在门窗工程养护中,应重点注意的有:一是严格遵守门窗使用常识与操作规程,对于使用频率较高的门窗,尤其要注意保护;二是经清洁检查,发现问题及时处理;三是定期更换易损部件,保持整体状况良好;四是加强窗台与暖气的使用管理。

(5)屋面工程维修养护。屋面工程在房屋中的作用主要是围护、防水、保温(南方为隔热)等。屋面工程最容易受到破坏的是防水层,它直接影响到房屋的正常使用,并起着对其他结构及构造层的保护作用,所以,防水层的养护也就成为屋面工程维修养护中的重点内容。防水层维修难度大,基本无法恢复对防水起主要作用的整体性,所以,在使用过程中需要有一个完整的保养制度,以养为主,维修及时有效,以延长其使用寿命,节省返修费用,主要注意的地方有:一是要定期清扫,保证各种设施处于有效状态;二是定期检查并做好记录,并对发现的问题及时处理;三是建立大修、中修、小修制度;四是加强屋面使用的管理;五是建立专业维修保养队伍,保证达到较高的技术水平。

(6)通风道的养护管理。通风道在房屋建设和使用过程中很容易被忽略,因此,也是比较容易出现问题的一个地方。通常,在房屋设计时就要尽量选用坚固耐久的钢筋混凝土风道、钢筋网水泥砂浆风道等。在对通风道的养护过程中应注意:一是住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时,必须小心细致地操作,不要乱打乱凿,对通风道造成损害;二是不要往通风道扔砖头、石块或在通风道上挂东西,挡住风口,堵塞通道;三是物业服务企业每年应对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止,发现损坏要认真记录,及时修复;四是检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况,并有铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通;五是通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补,若损坏严重,则在房屋大修时应彻底更换。

1.1.5　房屋维修日常养护

(1)房屋维修日常养护的类型和内容。房屋维修日常养护可分为小修养护、计划养护和季节性养护三种类型。

1)房屋小修养护的内容。

①木门窗维修及少量新作;支顶加固;接换柱脚;木屋架加固;木衍条加固及少量拆换;木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作;细木装修的加固及局部拆换;装配五金等。

②给水管道的少量拆换;水管的防冻保暖;废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换;阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换;脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换;屋顶压力水箱的清污、修理等。

③瓦屋面清扫补漏及局部换瓦;墙体局部挖补;墙面局部粉刷;平屋面装修补缝;油毡顶斜沟的修补及局部翻做;屋脊、泛水、檐沟的整修;拆换及新作少量天窗;天棚、椽档、雨篷、墙裙、踢脚线的修补、刷浆;普通水泥地的修补及局部新作;室外排水管道疏通及少量更换;明沟、散水坡的养护和清理;井盖、井圈的修配;雨水井的清理;化粪池的清理等。

④楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作;维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆;楼地面、墙面刷涂料等。

⑤白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换;钢门窗整修;白铁、玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。

⑥电线、开关、灯头的修换;线路故障的排除、维修及少量拆换;配电箱、盘、板的修理、安装;电表与电分表的拆换及新装等。

2)房屋计划养护的内容。房屋的结构、部件等均有一定的使用期限,超过这一期限,房屋的结构、部件就容易出现问题,因此,对房屋进行有计划的定期检修保养,以延长房屋的使用寿命,保证房屋的正常使用,就是房屋的计划养护。

计划养护从性质上来看是一种房屋保养工作,它强调要定期对房屋进行检修保养,才能减少房屋的毛病,更好地为业主和使用人的生产和生活服务,延长房屋的使用寿命。计划养护任务一般要安排在报修任务不多的淡季,如果报修任务较多,要先保证完成报修任务,然后再安排计划养护任务。房屋计划养护是物业服务企业通过平常掌握的检查资料、或房屋完损等级状况,从物业管理角度提出来的养护种类。一般楼宇设施的养护、翻新周期见表4-1。

3)房屋季节性养护的内容。房屋季节性养护是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。季节和气候的变化会给房屋的使用带来影响,房屋的季节性预防养护,关系着业主和使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度,所以,这种预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应。砖石结构的防潮,木结构的防腐、防潮、防蚁,钢结构的防锈等养护,各有各的要求,各有各的方法,必须结合具体情况进行。

(2)房屋维修日常养护的程序。

1)小修保养项目收集。日常养护的小修保养项目,主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。

①走访查房是管理人员定期对辖区内住户进行走访,并在走访中查看房屋,主动收集住户对房屋维修的具体要求,发现住户尚未提出或忽略掉的房屋险情及公用部位的损坏部位。为了加强管理并提高服务质量,应建立走访查房手册。一般楼宇设施的养护和翻新周期见表4-1。日巡视检查记录见表4-2。

表4-1　一般楼宇设施的养护和翻新周期

表4-2　日巡视检查记录

②物业服务企业接受住户报修的途径主要有:一是组织咨询活动。—般利用节假日时间,物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点,征求住(用)户提出的意见并收集报修内容。二是设置报修箱。在管辖区内的繁华地段、主要通道处设置报修箱,供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业服务企业要及时开启报修箱,整理报修信息。三是设立报修接待中心。物业服务企业在管理辖区内设立报修接待中心,配备一名专职报修接待员,负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写物业维修报修单(表4-3)或业主(或物业使用人)维修委托单(表4-4),协调住户与维修工程部门之间的关系。2)编制小修工程计划。通过走访查房和接待报修等方式收集到小修工程服务项目后,应根据轻重缓急和维修人员情况做出维修安排。对室内照明、给水排污等部位发生的故障及房屋险情等影响正常使用的维修,应及时安排组织人力抢修。暂不影响正常使用的小修项目,均由管理人员统一收集,编制养护计划表,尽早逐一落实。

表4-3　物业维修报修单

表4-4　业主(或物业使用人)维修委托单

在小修工程收集过程中,若发现超出小修养护范围的项目,管理员应及时填报中修以上工程申报表。

3)落实小修工程任务。管理人员根据急修项目和小修养护计划,开列小修养护单。物业小修养护工程凭单领取材料,并根据小修养护单上的工程地点、项目内容进行小修施工。对施工中发现的房屋险情可先进行处理,然后再由开列小修养护单位的管理人员变更或追加工程项目手续。

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4)监督检查小修养护工程。在小修养护工程施工中,管理人员应每天到小修工程现场解决工程中出现的问题并监督检查当天小修工程完成情况。