4.3.1 物业装饰装修施工中的常见问题
在物业装饰装修管理过程中,尽管物业服务企业对装饰装修过程进行严格的管控,业主或物业使用人、施工单位也签订了《装饰装修管理协议》,但是在实践中,仍然会难以避免地出现违章装修的情况;同时,业主或物业使用人为了满足自己的需求,明知是违章行为而一意孤行,擅自改动装修方案、设计等。常见装饰装修施工中的问题主要集中在改动(破坏)房屋结构、改变房屋用途、线路改动以及房屋外观改变和破坏环境卫生四类。
(1)改动(破坏)房屋结构。这一类违章是物业装饰装修中最为严重的行为,主要表现在以下几项。
1)随意拆改墙体,破坏承重墙,改变房屋承重结构。在承重墙上穿洞、穿孔、削薄、挖槽。一般砖混结构的建筑物中,凡是预制板墙一律不能拆除或开门开窗;大于24厘米的砖墙也属于承重墙。如果在承重墙上开门开窗,则会破坏墙体的整体承重,这是不允许的。
2)破坏墙体中的钢筋。如果把房屋结构比作人的身体,则墙体中的钢筋就是人的筋骨;如果在埋设管线时将钢筋破坏,就会影响墙体和挡板的承受力,遇到地震,这样的楼板就容易坍塌或断裂。当然房间中的梁柱更是不能动的。
3)拆除阳台边的配重墙。一般房间与阳台之间的墙上,都有一门一窗,这些门窗拆改问题不大,但窗以下的墙体是不能动的。这段墙称为“配重墙”,它像秤砣一样起着挑起阳台的作用。拆改这种墙体,会使阳台承重力下降,导致阳台下坠。
4)不适当增加楼面静荷载包括在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
5)任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道。
对于此类违章装修行为,物业服务企业一经发现,一定要坚决制止,必要时可以采取一些非常手段;同时,要上报上级行政主管部门共同处理。
(2)改变房屋用途。
1)改变阳台功能。通常是把没有防水要求的阳台更改为卫生间、厨房或者封闭阳台,拆除阳台与厅之间的墙体,使之连成一厅房。这样的违章将破坏外观的整体性,改变了排污、排水管道,加重阳台的负荷,造成下面漏水。
2)扩大卫生间门窗尺寸。
3)更改卫生间干湿墙位置。
4)将卧室改成卫生间。
5)将卫生间改为卧室或书房。
6)将阳台改为卫生间。
7)改变空调安装位置。
8)改变燃气、暖气管道。
针对此类违章装饰装修行为,物业服务企业应阻止其改动并告知业主这样改动应该承担的责任及可能会对其以后的生活带来麻烦和隐患;同时,将改动情况记录在案,并让业主签字确认。
(3)线路改动以及房屋外观改变。
1)破坏卫生间和厨房的防水层。这些地方的地面上都有防水层,所以,在更换地面材料、重新安装卫生洁具等时,可能破坏防水层,导致楼下成“水帘洞”。重新修建防水层,必须作24小时渗水实验。实验合格才能重新使用。
2)上下水管铺在地板内。
3)用水泥和瓷片封闭卫生间和厨房的上下水管,并未预留检查口。
4)改动上下水管。
5)改变烟道开口位置。(www.xing528.com)
6)将污水管接到雨水管。
7)可视对讲机移位。
8)随意安装防盗网。
视频:违章搭建各方主体的权利与义务
针对这类违章装修,物业服务企业应阻止其改动并告知业主这样改动应该承担的责任及可能会对其以后的生活带来麻烦和隐患;同时,将改动情况记录在案,并让业主签字确认。
(4)破坏环境卫生。
1)装修垃圾未按规定运放。
2)污染公共设备设施。
3)噪声污染。
4)空气污染。
5)高空抛物。
6)将垃圾倒入下水道。
此类违章一般情况下是施工人员造成的,需要物业服务企业的工作人员在装修巡查过程中密切关注,发现一起,立即处理一起,必要时应要求相关人员离开小区,但一定要及时联系施工单位负责人和业主讲明原因,以避免误会。
4.3.2 物业装饰装修施工中常见问题的处理
上述四类违章装饰装修问题在物业装饰装修过程中是非常普遍的,也是物业服务企业在装饰装修管理中特别需要关注和防范的地方,而在问题的处理方面也要有正确的判断,以便采取有针对性的解决措施来处理这些问题。通常,在装修施工期间,常规的做法是,若发现违章装修时,则立即要求装修人停止违章装修并视情况采取以下方式进行处理:
(1)批评教育,规劝改正(如不按规定时间施工等);
(2)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改(如侵占公共场地等);
(3)责令恢复原状(如在承重外墙面打洞);
(4)扣留或没收工具;
(5)水电集中供应的,视情况暂停水电(如改变管线等);
(6)要求赔偿损失或按规定罚没押金(如损坏电梯表面或其他公共设施等);
(7)情况严重的,上报当地上级主管部门(如破坏房屋结构,拒不整改的等)。
视频:住宅小区违章搭建处理程序
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