物业装饰装修管理优化方案

物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解,业主在装饰装修中更多考虑的是物业的实用、美观和舒适,而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化,物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高,加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多,管理控制难度大,稍有不慎,一方面,可能危害物业安全,影响物业的正常使用,或对物业构成潜在的危险,导致物业风险;另一方面,可能激发物业服务双方的矛盾和冲突,影响物业管理和社区的和谐局面。因此,物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一,不仅要求细致专业和一丝不苟,方案上严格把关,沟通上入情在理,而且还要求物业服务企业高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。

4.1.1　物业装饰装修及物业装饰装修管理的含义

(1)物业装饰装修的含义。物业装饰装修一般是指房屋室内装饰装修,是指业主和使用人在办理完入住手续后,根据自己生活或工作的特点和要求,在正式入住之前,对所购(所租)房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等活动。有时住户更换后,新住户往往把原来的装修拆除,按自己的意愿重新进行二次装修。

(2)物业装饰装修管理的含义。物业装饰装修管理是指物业服务企业通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制,规范业主、物业使用人的装饰装修行为,协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正,从而确保物业的正常运行使用,维护全体业主的合法权益。

物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节。其内容包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等方面。

4.1.2　物业装饰装修管理流程

根据《物业管理条例》第五十二条规定,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。所以,业主在住宅室内装饰装修开工前,应当告知物业服务企业,即业主的装饰装修行为对物业服务企业有告知义务,而物业服务企业在知道业主装修后应当将相关禁止行为和注意事项告知业主,这也是物业服务企业对业主的告知义务。通常,物业服务企业为了方便业主了解装饰装修管理的相关事宜,往往通过告知装饰装修管理流程来实现对业主装饰装修行为的管理。一般物业装饰装修流程要有书面形式,要求文字简明、内容明确、图表明晰、一目了然。

通常,物业装饰装修管理流程主要有准备资料、填写申报登记表、装饰装修登记、签订管理服务协议、办理开工手续、进场施工和装饰装修验收七个方面。物业装饰装修管理流程如图3-4所示。

图3-4　物业装饰装修管理流程

(1)准备资料。通常,资料的准备由业主(或物业使用人)和施工单位分别准备和提供。一般包括物业所有权证明,申请人身份证原件及复印件,装饰装修设计方案,装修施工单位资质,原有建筑、水、电、气等改动设计和相关审批,以及其他法规规定的相关内容。物业使用人对物业进行装饰装修时,还应当取得业主的书面同意。

(2)物业装饰装修申报。一般情况下,业主或物业使用人在入住过程中,就应收到物业服务企业发出的装饰装修手册及装饰装修申报登记表。业主或物业使用人在装修施工前,必须认真阅读装饰装修手册并填写装饰装修申报表,提交管理单位登记备案。只有在物业服务企业对装饰装修内容的登记备案完成之后,业主或物业使用人才能对物业动工进行装饰装修。装饰装修申报表见表3-12。

物业管理工作人员应要求和指导业主逐项填写装饰装修申报登记表,确保各项申请明确无误,涉及专业部门(如水、电、气等)、建筑结构、消防等项目的,要求写明地点、位置或改变的程度及尺寸等详细数据和资料,必要时装修人或装修单位还应向有关部门申报核准。

表3-12　装饰装修申报表

续表

(3)物业装饰装修登记。物业服务企业在进行装饰装修登记时,可以书面形式将装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业,并且督促装修人在装饰装修开工前主动告知邻里。装饰装修申报登记表见表3-13。

物业服务企业应该在规定工作日(一般为3个工作日)内完成登记工作;超出物业项目管理单位管理范围的,应报主管部门。物业服务企业应详细核查装修申请登记表中的装修内容,有下列行为之一的将不予登记:1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,擅自变动建筑主体和承重结构的;

2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的;

3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;

4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果的;

5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的;

6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗的;

7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的;

8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的;

9)有其他影响建筑结构和使用安全行为的。

表3-13　装饰装修申报登记表

续表

(4)签订《物业装饰装修管理服务协议》。在物业装饰装修之前,物业服务企业和装修人应签订《物业装饰装修管理服务协议》,约定物业装饰装修管理的相关事项应包括下列内容:

1)装饰装修工程的实施内容;(www.xing528.com)

2)装饰装修工程的实施期限;

3)允许施工的时间;

4)废弃物的清运与处置;

5)外立面设施及防盗窗的安装要求;

6)禁止行为和注意事项;

7)管理服务费用;

8)违约责任;

9)其他需要约定的事项。

(5)办理开工的手续应包括下列内容:

1)业主按有关规定向物业服务企业(或指定方)缴纳装饰装修管理服务费;

2)装饰装修施工单位应到物业服务企业办理施工许可证、出入证等;

3)装修人或装饰装修施工单位应备齐灭火器等消防器材;

4)签署装修施工责任承诺书等。

装修施工责任承诺书

××物业服务有限公司:

1)本人/本公司已收到××物业服务有限公司发给的《装修指南》《装修补充规定》《防火手册》及《电梯管理规定》,现声明已详阅以上文件,已经明白并承诺遵守以上文件的所有规定,若有违反,愿接受物业服务企业的任何处罚。

2)承诺在装修期间按审批的装修方案和图样施工。

3)愿意在装修期间担任消防负责人,负责对进场装修的有关人员进行消防教育,并在装修施工过程中严格遵守消防规定,采取有效的防范措施并承担因装修而引发灾难所造成的一切后果。

特此承诺!

签署人:

身份证号码:

(单位盖章)

室内装修施工许可证

编号:

施工范围:

施工项目:

有效日期:　　　　　　年　　月　　日至　　年　　月　　日

施工责任人:　　　　　　　　　　　　　联系电话:

发证单位:××物业管理有限公司

工程部消防监管人:　　　　　　　　　装修监管人:

(6)施工单位进场施工。物业装饰装修施工期间,装修人和装饰装修施工单位应严格按照装修申报登记的内容组织施工。

物业服务企业应按照装饰装修管理服务协议做好管理和服务工作,加强现场检查,发现装修人或者装饰装修施工单位有违反有关规定的行为,应当及时劝阻和制止;已造成事实后果或拒不改正的,应及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修施工单位违反《物业装饰装修管理服务协议》的,应追究违约责任。

(7)装饰装修工程验收。物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查,对照装修申报方案和装饰装修实际结果进行比较验收,验收合格后应签署书面意见。对因违反法律法规和装饰装修管理服务协议而验收不合格的,应提出书面整改意见要求业主和施工方限期整改;若发生歧义、无法统一意见或业主拒不接受的情况,应报请城市管理有关行政部门处理,并将检查记录存档。