3.3.1 入住工作程序
入住流程如图3-3所示。
图3-3 入住流程
(1)入住手续。
1)持购房合同和入住通知书等进行业主登记确认。
2)房屋验收:填写《业主入住房屋验收表》,建设单位和业主核对无误后签章确认。
3)产权代办手续,提供办理产权的相关资料,缴纳办理产权证所需费用,一般由建设单位承办。
4)建设单位开具证明:业主持此证明到物业服务企业继续办理物业入住手续。
5)业主和物业服务企业签署物业管理的相关文件:如物业管理收费协议、车位管理协议、装修管理协议等。
6)缴纳入住当月物业管理及其他相关费用。
7)领取提供给业主的相关文件资料,如《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《业主手册》等。
8)领取物业钥匙。
业主入住手续办理完结之后,物业服务企业应将相关资料归档。
(2)费用缴纳。建设单位或物业服务企业根据收费标准向业主、业主(或物业使用人)收取当期物业服务费及其他相关费用,并开具相应票据给业主、业主(或物业使用人)。
(3)验房及发放钥匙。
1)建设单位或物业服务企业陪同业主一起验收其名下的物业,登记水、电、气表起始数,根据房屋验收情况、购房合同双方在业主入住房屋验收表(表3-11)上签字确认。
2)向业主发放钥匙并记录。
3)对于验收不合格的部分,物业服务企业应协助业主敦促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。若发现重大质量问题,可暂不发放钥匙。
(4)资料归档。业主物业验收以及其他手续办理完结之后,物业服务企业应及时将已办理入住手续的房间号码和业主姓名通知门卫,及时将业主和业主(或物业使用人)资料归档并妥善保管,不得将信息泄露给无关人员。
表3-11 业主(租户)入住验房表
续表
3.3.2 业主对自住物业的验收
购房入住对于所有的业主或物业使用人来说,都是一件非常重要的事情,关乎每个家庭的生活,因此,在办理入住手续时,业主对所购物业的验收是很重要而且必须完成的一个环节。根据入住手续书和收楼须知,业主在办理入住手续之前,应由物业服务企业派人员带领业主验收其所购物业。对自己所购物业进行验收是业主的权益,在验收之前应尽量把物业可能产生的问题了解清楚,并逐项进行鉴定检查,尽可能把问题解决在入住之前,将“先天缺陷”减少到最低限度。归纳众多物业服务企业的经验,一般物业可能存在的质量问题大致有以下几个方面。
(1)给水排水系列。包括水管、水龙头、水表是否完好,下水道是否有建筑垃圾堵塞,马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。
(2)门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全,门窗是否密缝、贴合,门锁、窗钩有无质量问题,玻璃是否防水密封等。
(3)供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题,开关所控是否火线,电表的流量大小能否满足空调、电脑等家用电器的需求等。
(4)墙面、屋顶、地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落,是否有裂缝和渗水,瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。
(5)公共设施及其他。包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗、电话电线、天线、信箱等。
业主自备验房记录单
项目名称:_________开 发 商:_________物业服务企业:_________
房屋楼号:_________验房日期:_________验房人员:_________
(1)文件
1)房屋权属文件:《国有土地使用权证》上是否有抵押记载?(是 否)
2)房屋质量文件:是否有《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《竣工验收备案表》?(是 否)
3)各种相关验收表格:是否有《住户验房交接表》《楼宇验收记录表》《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件?(是 否)
4)如果是精装修,是否有厨、卫精装修物品的使用说明书以及保修单?(是 否)
(2)门
5)每间居室的门在开启、关闭的时候是否灵活?(是 否)
6)门与门框的各边之间是否平行?(是 否)
7)门插是否插入得太少?(是否)
8)门间隙是否太大?(门和门锁间的缝隙必须小于3毫米)(是 否)
9)每间居室的门的插销、门销是否太长太紧?(是 否)
(3)窗
10)窗边与混凝土接口有否缝隙?(窗框属易撞击处,框墙连接处不能有缝隙)(是 否)
11)各个窗户在开启、关闭的时候是否灵活?(是 否)
12)窗与窗框各边之间是否平行?(是 否)
13)窗户玻璃是否完好?(是 否)
14)窗台下面有无水渍?(如有则可能是窗户漏水)(是 否)
(4)墙
15)屋顶上是否有裂缝?(与横梁平行基本无妨,如果呈45°斜角,则说明有结构问题)(是 否)
16)承重墙是否有裂缝?(若裂缝贯穿整个墙面,表示该房存在隐患)(是 否)
17)房间与阳台的连接处是否有裂缝?(如有裂缝很可能是阳台断裂的先兆)(是 否)
18)墙身天棚是否有隆起?用木槌敲一下是否有空声?(是 否)
19)从侧面看墙上是否留有较大、较粗的颗粒或印迹粗糙?(是 否)
20)墙面是否有水滴和结雾现象?(冬天房间里的墙面如有水滴,可能是保温层有问题)(是 否)
22)内墙墙面上有否石灰爆点(麻点)?(是 否)
23)墙身有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方?(是 否)
24)墙上涂料颜色是否有明显不均匀处?(是 否)
(5)天花板
25)是否有麻点?(如果顶部有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响)(是 否)
26)是否有雨水渗漏的痕迹或者裂痕?(是 否)
27)卫生间天棚是否有漆脱落或长霉菌?(是 否)
28)天棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方?(是 否)(www.xing528.com)
(6)地面
29)检查地面有无空壳开裂情况?(用小木槌敲有咚咚声,说明空心,需要返工)(是 否)
30)看地板有无松动、爆裂、撞凹?(是 否)
31)木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声?(是 否)
32)地板间隙是否太大?(是 否)
33)柚木地板有无大片黑色水渍?(是 否)
34)地脚线接口是否妥当,有无松动?(是 否)
35)用鞋在地上蹭,是否能明显感受到地砖接缝处不平?(是 否)
(7)卫生间
36)坐便器下水是否顺畅?(是 否)
37)冲厕水箱是否有漏水声?(是 否)
38)浴缸、面盆与墙或柜的接口处是否做了防水?(是 否)
39)是否有地漏,坡度是否向地漏倾斜?(是 否)
40)浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象(裂痕有时细如毛发,要仔细观察)(是 否)
41)水口内是否留有较多的建筑垃圾?(是 否)
42)水池龙头是否妥当,下水是否顺畅?(是 否)
43)淋浴喷头安装是否过低?(是 否)
(8)厨房
44)电、水、煤气表具是否齐全?(是 否)
45)电、水、煤气表的底数是否由零开始?(是 否)
46)是否有地漏,坡度是否向地漏倾斜?(是 否)
47)厨房瓷砖和马赛克有无疏松脱落及凹凸不平?(是 否)
48)墙面瓷砖砌筑是否合格?(砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实)(是 否)
49)厨具、瓷砖及下水管上有无黏上水泥尚未清洗?(是 否)
50)水池龙头是否妥当,下水是否顺畅?(是 否)
51)您住的房间上面的邻居家是否漏水?(是 否)
52)水口内是否留有较多的建筑垃圾?(是 否)
53)水池等是否有渗漏现象?(是 否)
54)厨柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合?(是 否)
(9)水
55)上下水管是否有渗漏?(打开水龙头,查看各个管道)(是 否)
56)是否有足够的水压?(打开水龙头,尽可能让水流大一点,然后查水表)(是 否)
57)自来水水质是否符合标准?(注意区分市政水和小区自供水)(是 否)
58)供水管的材质?(目前大部分供水管采用铜管,可安全使用50年,并可净化管内水质)(是 否)
(10)电
59)配电箱和电表在户外的,拉闸后户内是否完全断电?(主要是查看电闸能否控制各个电源)(是 否)
60)户内有分闸的,拉闸后分支线路是否完全断电?(是 否)
61)各个开关、插座是否牢固?(电话、电视的线路接口看是否虚设)(是 否)
62)是否市政供电?(每度临时电要比市政供电高0.2元,而且还没有保障)(是 否)
63)试一下全部开关、插座及总电闸有无问题?(是 否)
64)所有灯是否能亮?所有插座是否有电?(使用试电笔或小型即插型电器)(是 否)
(11)供暖
65)暖气支管是否有坡度?(供水支管进水端应高于连接散热器的那端)(是 否)
66)供暖管道是否有套管?(防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板)(是 否)
67)室内温度是多少?(冬季室内温度应高于16℃,不得低于14℃)(是 否)
(12)气
68)燃气是否已经开通?(是 否)
69)煤气和热水器开关位置是否妥当?(是 否)
(13)管线
70)燃气管线是否穿过居室?(穿过居室易有安全隐患,且不符合设计规范)(是 否)
71)居室和客厅有否各种管线外露?(是 否)
(14)隔声
72)将房门关闭,在房间外制造较大噪声,隔声效果是否满意?(是 否)
(15)精装修
73)核对买卖合同上注明的设施和设备等是否有遗漏,品牌和数量是否符合?(是 否)
3.3.3 入住服务注意事项
(1)入住服务准备工作要充分。入住在物业管理中是一项烦琐细致的工作,既要求快捷高效,又要求井然有序。由于业主普遍缺乏入住的相关知识和经验,经常会存在相关资料准备不足和对入住管理服务等缺乏认识的问题,加之业主的入住手续又是短时间内集中办理的,物业管理人员的工作频密度高、劳动强度大,因此,一定要充分做好入住的各项准备工作。
物业入住准备工作的核心是科学周密的计划。在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意以下四个方面的工作。
1)人力资源要充足。现场引导、办理手续、承接查验、技术指导、政策解释、综合协调等各方人员应全部到位,协同工作。如现场出现人员缺位,其他人员或机动人员应及时补位。
2)资料准备要充足。虽然物业服务企业可通过一定管理方法有意识地疏导业主,避免业主过于集中,但业主的随意性是不可控的,因此,有必要预留一定余量的资料。
3)分批办理入住手续,避免因为过分集中办理产生的混乱。为避免入住工作的混乱,降低入住工作的强度,物业服务企业在向业主发出《入住通知书》时,应明确告知其入住办理时间,现场也应有明确标识和提示,以便对业主入住进行有效疏导和分流,确保入住工作的顺利进行。
4)紧急情况要有预案。入住时由于现场人员混杂而且场面较大,随时可能发生如治安、消防、医疗、纠纷等突发事件,建设单位及物业服务企业应预先设立各种处理方案,防患于未然。
(2)合理安排业主入住服务办理时间。为方便业主入住,应根据业主的不同情况实行预约办理或实行弹性工作方式,如在正常工作时间之外另行安排入住手续的办理或延长工作时间,如中午或晚上延时办公。
(3)指定专人负责业主办理入住手续时的咨询和引导。入住现场应设迎宾、引导、办事、财务、咨询等各类专职人员,以方便业主的不同需要,保障现场秩序,解决各类问题,以便入住工作有秩序地顺利进行。
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