新建物业承接查验流程优化

2.2.1　新建物业承接查验的准备工作

(1)人员准备。物业承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业服务企业在承接查验前就应根据承接物业的类型和特点,与建设单位组成联合小组,各自确定相关专业的技术人员参加。

(2)计划准备。物业服务企业制订承接查验实施方案,能够让物业承接查验工作按步骤有计划地实施。

1)与建设单位确定承接查验的日期、进度安排。

2)要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料。

3)派出技术人员到物业现场了解情况,为承接查验做好准备。

(3)资料准备。在物业的承接查验中,应做必要的查验记录,在正式开展承接查验工作之前,应根据实际情况做好资料准备,制订查验工作流程和记录表格。

1)工作流程一般有《物业承接查验工作流程》《物业查验的内容及方法》《承接查验所发现问题的处理流程》等。

2)承接查验的常用记录表格有《工作联络登记表》《物业承接查验记录表》《物业工程质量问题统计表》等。

(4)设备和工具准备。在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况,应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。

2.2.2　新建物业承接查验的工作流程

一般情况下,新建物业承接查验主要有以下几个工作步骤。

(1)与开发商(建设单位)协商好承接查验的日期、内容、标准、进度等,制订承接查验方案,作为承接查验的工作指南。

(2)开发商(建设单位)书面提请物业服务企业承接查验,在现场查验20日前,开发商(建设单位)应当向物业服务企业移交物业资料。

(3)物业服务企业会同开发商(建设单位)按照承接查验的主要内容及标准进行验收。

(4)验收过程中发现的问题,按质量问题的处理办法处理。

(5)物业服务企业与开发商(建设单位)确认承接查验的结果,并签订承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

(6)开发商(建设单位)应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位和共用设备设施。

(7)物业服务企业应当自物业交接后30日内,向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续。开发商(建设单位)和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

物业承接查验工作流程如图3-2所示。

2.2.3　新建物业承接查验的主要内容

(1)物业资料。在办理物业承接验收手续时,物业服务企业应接收查验下列资料:

1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

2)共用设备设施清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

3)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;(www.xing528.com)

4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

5)承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交所列资料的,开发商(建设单位)应查列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业服务企业应查对开发商(建设单位)移交的资料进行清点与核查,重点核查共用设备设施出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

(2)物业共用部位。按照《物业承接查验办法》的规定,物业服务企业在承接物业时,应对物业共用部位进行查验,其主要内容包括:

1)主体结构及外墙、屋面;

2)共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗;

3)公共卫生间、阳台;

图3-2　物业承接查验工作流程

4)公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。

(3)共用设备设施。物业的共用设备设施种类繁多,各种物业配置的设备不尽相同,共用设备设施承接查验的主要内容有低压配电设施,柴油发电机组,电气照明和插座装置,防雷与接地,给水排水,电梯,消防水系统,通信网络系统,火灾报警及消防联动系统,排烟送风系统,安全防范系统,采暖和空调等。

(4)其他公共配套设施。物业其他公共配套设施查验的主要内容有物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心(会所)、停车场(库、棚)、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。

(5)园林绿化工程。园林绿化分为园林植物和园林建筑。园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿(花)篱、花坛等,园林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。

开发商(建设单位)应依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设备设施,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

在实际工作中,物业服务企业会结合项目实际情况,依据国家以及项目所在地的建设工程验收质量规范制定企业的承接查验标准。

新建物业提交资料及主要内容见表3-2。新建物业硬件设施的承接查验项目及标准见表3-3。

表3-2　新建物业提交资料及主要内容

表3-3　新建物业硬件设施的承接查验项目及标准

续表

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