物业承接查验：全面了解

2.1.1　竣工验收的含义

竣工验收是指建设工程项目竣工后,开发建设单位会同设计、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一项法定手续,经专设的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后,办理工程交付手续。

视频:物业承接查验

2.1.2　物业承接查验的含义

物业承接查验是指承接新物业时,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位和共用设备设施进行检查和验收的活动。承接查验是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收。物业承接查验以后,整个物业就移交给物业服务企业管理。物业承接查验的对象有两种,一是新建房屋,即开发商已完成竣工验收的建设项目,其交接人为开发商;二是原有房屋,即指已取得房屋所有权证,并已投入使用的房屋,其交接人为业主委员会。物业承接查验是物业服务企业承接物业前必不可少的环节,其工作质量对以后的物业管理服务至关重要。

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。我国鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业管理的建议,为实施物业承接查验创造有利条件。通常,国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。

2.1.3　物业承接查验与竣工验收的区别和联系

(1)物业承接查验与竣工验收的区别。物业承接查验与建设工程竣工验收相比,主要有以下几方面区别。

1)验收目的不同。竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求;物业承接查验是物业服务企业在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容对物业的再验收。

2)性质不同。竣工验收是政府行为,是由政府建设行政主管部门负责,组成综合验收小组,对施工质量和建设质量进行全面检验和质量评定,并出具政府签发的《工程质量检验报告》,评定结果为不合格工程的不许交付使用;物业承接查验是企业行为,是物业服务企业在接管物业前为维护全体业主或物业使用人的利益以及自身的合法权益,从确保物业的正常使用和维护的角度出发,依据《物业服务委托合同》对拟接管的物业进行质量验收,验收过程中发现的问题只能根据《物业服务委托合同》进行处理。

3)实施条件不同。竣工验收的首要条件是工程按照设计要求全部施工完成,达到规定的质量要求,能满足使用要求;物业承接查验的首要条件是竣工验收合格,并且物业设备设施能够完全正常使用,房屋的幢、户编号已经有关部门确认。

4)物业移交对象不同。竣工验收是施工单位向开发商(建设单位)移交物业的过程;物业承接查验是开发商(建设单位)或业主委员会将物业再次交付给物业服务企业进行管理的过程。

5)责任主体不同。竣工验收过程主要涉及的责任主体包括设计、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等,主要表现为建筑商与开发商之间的关系。竣工验收时,物业服务企业只是建设项目的参加者,无直接的责任关系;物业承接查验过程主要涉及的责任主体有开发商或业主委员会与物业服务企业,物业服务企业与开发商或业主委员会是直接的责任关系。

6)意义不同。竣工验收合格后,由施工单位向开发商或建设单位办理物业的交接手续,即标志着房屋可以交付使用;物业承接查验一完成,即由开发商或建设单位向物业服务企业办理物业的交付手续,标志着物业正式进入使用阶段。

(2)物业承接查验与竣工验收的联系。竣工验收与承接查验的性质、条件和目的等不同,物业服务企业在其中扮演角色也不同,但其中心环节都是质量验收。为将物业的先天缺陷降到最低限度,物业服务企业既要尽可能地参与竣工验收,又要站在业主或物业使用人的立场上,独立行使承接查验的职责。一般来说,竣工验收属于物业管理早期介入阶段,承接查验则属于前期物业管理阶段。开发商如果能在早期委托物业服务企业进行介入,竣工验收往往可以与承接查验同步进行。

2.1.4　物业承接查验的范围、依据和条件

(1)物业承接查验的范围。物业服务企业应当对下列物业共用部位和共用设备设施进行现场检查和验收。

1)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。

2)共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给水排水管线、电线、供暖及空调设备等。

3)共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

(2)物业承接查验的依据。物业承接查验不仅包括房屋本体、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,承接查验的重点应放在对物业的使用功能的验收和对物业资料的接收上;同时,物业承接查验还是一项技术难度高和专业性很强的工作,事关开发商(建设单位)、施工企业、业主及物业服务企业的责权利问题,所以必须依法进行。根据《物业承接查验办法》的规定,实施物业承接查验的主要依据有:(www.xing528.com)

1)物业买卖合同;

2)临时管理规约;

3)前期物业服务合同;

4)物业规划设计方案;

5)建设单位移交的图纸资料;

6)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

(3)物业承接查验的条件。通常,对物业进行承接查验时,物业自身必须满足一定的条件。根据《物业承接查验办法》的规定,实施承接查验的物业应当具备以下条件:

1)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

2)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设备设施按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

3)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

4)道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

5)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设备设施取得使用合格证书;

6)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

7)法律法规规定的其他条件。

2.1.5　物业承接查验的作用

物业承接查验是物业服务企业在接管物业前的一个重要环节,是发现隐患和规避风险的机会。物业服务企业应充分利用在承接查验中的权利和质量补偿的权利,一方面,应考虑质量问题是否有碍于日后物业的管理;另一方面,也应充分考虑和维护业主或物业使用人的权益。

(1)能够明确交接双方的责、权、利关系。通过物业承接查验能够明确交接双方的责、权、利关系,实现权利和义务的转移;同时,通过物业承接查验,交接双方可更进一步摸清物业的详细情况,为实现双方的权利与义务提供依据。

(2)熟悉物业情况,确保物业具备正常的使用功能。通过物业承接查验,可以摸清物业设备设施的使用和维护情况,充分维护业主的利益,也能够促使开发商或建筑单位按标准进行设计和建设,减少日后管理过程的维修养护工作量;还能够弥补业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量,为日后管理创造条件。

(3)摸清物业的性能与特点,便于日后管理。通过物业承接查验中的有关物业的文件资料,还可以摸清物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,计划安排好各项管理,发挥物业管理社会化、专业化、现代化的管理优势。