2.4.1 物业服务合同的成立
物业服务合同的成立,是指合同双方当事人就合同的主要条款达成一致,且采用书面形式订立,双方当事人一经签字或盖章,合同即成立。
2.4.2 物业服务合同的生效
物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件,则在该条件成就时生效。
2.4.3 签订物业服务合同应注意的事项
(1)明确业主委员会的权利义务。除《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利义务外,业主委员会的其他一些权利义务,也应在服务合同里明确约定。例如,业主委员会有权对物业服务企业的服务质量,按照合同规定的程序提出意见并要求限期整改;同时,业主委员会应承担相应的义务,包括督促业主按时交纳物业费,积极配合物业服务企业工作,尊重物业服务企业专业化的管理方式和措施等。
(2)明确物业服务企业的权利和义务。本着权利和义务对等的原则,在赋予物业服务企业管理整个小区日常事务的权利时,也要明确物业服务企业所承担的义务与责任,并且尽可能予以细化。
(3)对违约责任的约定。履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失。损失的计算及赔偿标准应该按照《中华人民共和国合同法》的规定进行具体表述。对于不可抗力(如地震、战争等)造成的损失应该免于赔偿。要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任,约定的责任要具有实用性和可操作性。
(4)对免责条款的约定。在物业服务合同约定中,订立合同各方应本着公平合理、互谅互让的原则,根据物业的具体情况设立免责条款,明确免责的事项和内容。例如,在物业服务合同中应明确约定物业服务费不包含业主与物业使用人的人身保险、财产保管等费用,排除物业服务企业对业主及物业使用人的人身、财产安全保护、保管等义务,以免产生歧义,引发不必要的纠纷。
(5)物业服务合同的主要条款宜细不宜粗。物业管理服务及相关活动规范是合同签订的主要目的。在签订物业服务合同时,要特别注意以下几项主要条款。(www.xing528.com)
1)项目,即应逐项写清管理服务项目。如“房屋建筑公用部位的维修养护和管理”“共用设备设施的维修养护、运行和管理”“环境卫生”等。
2)内容,即各项目所包含的具体内容,越详细越好。例如,房屋建筑公用部位的维修、养护和管理项目内容应包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构,环境卫生应覆盖的部分,安全防范的实施办法等。
3)标准,即各项目具体内容的管理服务质量标准。例如,垃圾清运的频率(是一天一次,还是两天一次)、环境卫生的清洁标准、安全防范具体标准(门卫职责、是否设立巡逻岗)等。另外,还要注意在明确质量标准时要少用或不用带有模糊概念的词语,例如,要避免采用“整洁”等用词,因为在合同的执行过程中很难对是否整洁作出准确判断。
4)费用,即在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用。物业管理服务是分档次的,不同档次收取的费用是有较大差异的。在明确了解项目、内容和标准后,费用的确定往往是双方争论和讨论的焦点。在确定合理的费用时,要经过详细的内容测算和横向比较。
为防止合同过长,双方还可就具体问题增加合同附件。
(6)合同的签订要实事求是。物业的开发建设是一个过程,有时需分期实施。在订立合同尤其是签订前期物业管理服务协议时应充分考虑这点,既要实事求是,又要留有余地。比如,对于“24小时热水供应”的服务承诺,在最初个别业主入住时一般无法提供,因此,在合同中应给予说明,并给出该项服务提供的条件与时机以及承诺在未提供该项服务时应适当减免物业管理服务费。又如,当分期规划建造一个住宅区时,在首期的合同中就不应把小区全部建成后才能够提供的服务项目内容列入。
(7)明确违约责任的界定及争议的解决方式。在物业管理实践中,难免会产生各种各样的问题。这些问题既可能发生在物业服务企业与业主之间,也可能发生在业主之间;既有违法的问题,也有违约、违规以及道德和认识水平不足的问题。显然,对于不同性质和不同层面的问题及矛盾与纠纷,要通过不同的途径、采取不同的处理方式来解决。
一般情况下,有争议的合同应该通过友好协商解决。如果协商不成,则可依照合同中约定的仲裁条款请求仲裁委员会仲裁,或者向人民法院提起诉讼。
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