物业服务合同的特点与定义

2.1.1　物业服务合同的概念

物业服务合同是物业服务企业与业主(或业主大会授权的业主委员会)之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。物业服务企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同,只有签订了物业服务合同,才能将各方享有的权利和承担的义务确定下来。物业服务企业通过履行物业服务合同取得经营收益,业主通过履行付费义务得到合同约定的物业服务。

2.1.2　物业服务合同的特征

(1)物业服务合同的主体是特定的。在物业服务合同中,当事人都具有特定的身份。聘用方主要有两个:一个是建设单位,在业主委员会成立前作为物业服务合同的一方当事人;另一个是业主委员会,在业主委员会成立后作为物业服务合同的一方当事人。一般来说,受聘方只能是物业服务企业,但是在分项目的物业管理服务中,其他的专业公司(如保安专业公司、清洁绿化专业公司、电梯专业公司、设备安装专业公司等)也可成为受聘方。

(2)物业服务合同的内容必须是合法的。物业服务合同的内容应当体现当事人双方的权利和义务的相互平等,并不得与现行的物业管理法律法规和政策规定相抵触;否则,合同将不受法律保护。

(3)物业服务合同的订立是以当事人相互信任为前提的。任何一方不得通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订合同;否则,一经查实,可以依法起诉,直至解除合同关系。

(4)物业服务合同不仅是诺成合同,而且是双务合同。物业服务合同自双方签署合同时成立,因此为诺成合同;合同中双方都承担义务,一方的权利就是另一方的义务,所以是双务合同。

(5)物业服务合同当事人的权利与义务是对等的。物业服务合同当事人既有权利,也有相应的义务,不能只享受权利而不履行自己的义务。

2.1.3　物业服务合同的主要内容

物业服务合同一般由合同的部首、合同的正文、合同的结尾三部分组成。

(1)合同的部首。合同部首主要由双方当事人的名称、住址、物业的名称以及订立合同所依据的法律等部分组成。合同的部首虽非合同的实施内容,但在发生纠纷时,可以作为仲裁机构或法院处理合同争议的依据。

(2)合同的正文。物业服务合同正文部分主要包括以下内容。

1)物业基本情况。物业基本情况通常包括物业的类型、坐落位置、占地面积和建筑面积等。

2)委托管理范围、内容及权限。委托管理的范围必须明确。委托管理的内容则根据招投标及谈判的结果,逐项明确地填写。其中包括公共场所设施的管理部分、特约服务、专项服务部分等。委托管理权限一般是对受托人在处理以上事务方面的权利的限定。非经委托人出具书面授权书,受托人不得直接为委托人设定任何负担和义务。(www.xing528.com)

3)委托管理目标。委托管理目标主要指一些经济指标(如经营性物业的出租率、年收益等)、质量指标(如获得质量管理体系的认证)、管理目标(如争创物业管理优秀小区等)。

4)委托管理期限。委托管理期限关系到委托双方责任的时间界限,要详细到从某年某月某日起到某年某月某日止。

5)双方的权利和义务。

①双方的权利。受托方的权利即上述的授权。根据我国《物业管理条例》规定,物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性的公司,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

委托方的权利,主要是代表权(代表和维护业主及非业主使用人的合法权益)、审定权(审定受托人拟定的物业管理制度、年度管理计划、财务的预决算等)、指示权(做出委托事务范围内的建设性、指导性、任务性、批评性的指示)、监督权(检查监督受托人管理工作的实施及制度执行情况)。

②双方的义务。受托方的主要义务包括担保义务(担保其有能力从事上述委托事务的合法资格和执业证书)、忠实义务、诚信义务、勤勉义务、不越权义务、协助义务、报告义务、接受委托方监督及行政管理部门的监督指导义务。

委托方的义务主要包括协助义务(协助受托方接管委托的物业、提供相关资料、办理有关手续等)、提供管理用房的义务、按管理规约约束业主和使用人违约行为的义务等。

6)费用的种类和标准。费用的支付应说明包括的种类、范围、支付的时间、地点、币种、方式以及调整的方法。

7)奖惩措施。奖惩措施是指受托者获得质量体系认证达到一定的经济目标(物业的经营收益超过某个限度,能源节约达到规定)等,委托者给受托者奖励的条款;当然还有惩罚的条款。

8)违约责任。双方任何一方的违约行为造成另一方的损害,受害方有权要求对方赔偿,甚至可以有权终止合同。当事人可以订立索赔条款、约定解决索赔的基本原则、提出索赔的期限、索赔的通知方法、递交的证明文件和票据等。

9)合同的变更、补充和终止。合同可以规定,当事人经双方协商一致,可以就合同的条款进行变更、补充或提前终止;也可以规定,任何一方不得无故解除合同,若因解除合同给对方造成损害的,对方有权要求赔偿损失。

10)争议的解决。争议的解决有五种方式,即协商、调解、调停、仲裁、法院审判。当事人在合同中可以约定选择其中的一种或几种。调解、调停、仲裁、法院审判要明确选择的单位、地方等。仲裁的合法裁决是终局的,对双方都有约束力。如果当事人双方不在合同中约定仲裁机构,事后又未达成书面仲裁协议的,可以向法院起诉。

(3)合同的结尾。合同的结尾部分主要写明合同签订的日期、地点、合同生效日期、合同的份数、开户银行、账号及合同当事人的签名盖章,它是法院及仲裁机构处理合同争议的依据。