其他相关机构在物业服务行业的重要作用

2.3.1　房地产行政主管部门

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。房地产行政管理部门对物业服务企业的监督与管理主要体现在以下四个方面。

(1)对物业服务企业的经营资质进行审查与批准。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

(2)对物业服务招标投标活动实施监督与管理。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位应通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

(3)对物业服务管理活动实施监督与管理。违反规定或住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准就擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正并给予警告,可以并处10万元以下罚款。

(4)组织与实施物业服务管理项目的评优工作。依据住房和城乡建设部《全国优秀管理住宅小区标准》《全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则》与《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》,组织与实施物业管理项目的评优工作。

2.3.2　行业协会

(1)物业管理行业协会的含义。物业管理行业协会是指由从事物业管理理论研究的专家、物业服务交易参与者以及政府物业管理者等组成的民间行业组织。为加强行业自律管理,目前我国物业管理相对普及的地区,物业服务企业也呈一定规模,如深圳、上海、广州等地,均已成立了物业管理行业协会。

(2)物业管理行业协会的作用。物业管理行业协会不仅要维护行业稳健发展,而且还作为政府与服务企业的桥梁,起到十分重要的作用。物业管理行业协会将政府的政策方向、市场规则向物业服务企业进行宣传教育,同时也对市场运作过程中的问题和现象进行探讨,为政府制定政策和法律法规提供依据。其主要作用有以下几个。

1)强化职业道德规范,保护业主利益。

2)会员资格审查和登记。

3)监督已登记注册会员的经营、管理和服务情况。

4)调解仲裁纠纷。

5)物业管理知识的普及、经验的介绍及相关法律法规的宣传。

(3)物业管理行业协会的权利。

1)要求会员按规定交纳会费。

2)要求会员执行协会的决议。

3)要求会员完成协会交办的工作,向协会反映情况,提供学术论文、调查报告和研究成果等有关资料。

4)有权将严重违反协会章程行为的会员除名。

(4)物业管理行业协会的权利与义务。

1)制定物业管理行业的行业准则及道德规范,组织行业评比、行业检查,规范行业行为,对违反行规、行约而损害行业声誉的行为,采取相应的行业自律措施,涉及违法的,建议有关部门予以查处。

2)调解行业内部的争议。

3)组织从业人员的业务培训和考试。

4)宣传贯彻国家和当地关于物业管理的各项法律法规和政策。

5)向主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求,维护物业管理行业的合法权益。(www.xing528.com)

6)收集、整理和交流国内外物业管理行业技术和市场信息、行业动态及经营管理经验,编辑出版行业刊物和资料汇编,及时向会员传递信息。

(5)物业管理行业协会与物业服务企业的关系。

1)物业服务企业是物业管理行业协会成立的基础。由物业服务企业组成物业管理行业协会,物业服务企业向行业协会交纳会费以维持协会的活动,行业协会组织物业服务企业进行培训和学习,并维护物业服务企业的利益。由于物业管理行业协会是物业服务企业的共同组合体,因此它是物业服务企业的社会后台力量。

2)物业管理行业协会对物业服务企业进行指导和培训。物业管理行业协会与政府各行政主管部门在工作中保持着亲密的协作关系,协会向物业服务企业宣传政府的政策、方向等,并协助政府开展行为调查,为政府制定行业改革方案、发展规划、政策法规等提供预案和建议。当物业服务企业向物业管理行业协会寻求帮助时,行业协会会积极维护物业服务企业的权益;当业主和物业服务企业发生纠纷时,通常由行业协会相关主管部门解决。

2.3.3　街道办事处与居民委员会

街道办事处是基本城市化的行政区划,下辖若干社区居民委员会。

街道办事处是市辖区人民政府的派出机关,受市辖区人民政府或功能区管委会领导,行使区人民政府赋予的职权。

社区居民委员会是居民自我管理、自我教育和自我服务的基层群众性自治组织。

在物业管理区域内,业主大会和业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作并接受其指导和监督。住宅小区召开的业主大会、业主委员会作出的决定,应告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

2.3.4　工商、税务和物价等行政主管部门

工商、税务和物价等行政主管部门对物业服务企业实施监督和指导。

(1)工商行政管理部门——物业服务企业必须接受工商行政主管部门的监督与指导。物业服务企业应向工商行政主管部门申请注册登记并领取营业执照后方可对外经营。工商行政主管部门每年应对物业服务企业依法进行年检、年审,对违法经营者有权依法进行批评、教育和处罚,直到吊销其营业执照,对合法经营者给予保护和支持。

(2)税务管理部门——物业服务企业应依法向国家纳税。税务部门有权对物业服务企业纳税情况进行定期和不定期的业务检查和指导。物业服务企业虽可享受国家对第三产业的利税优惠政策,但仍应遵守有关税收政策并依法纳税。

(3)物价行政主管部门——物业服务企业应接受物业行政主管部门的物价管理。物价主管部门对物业服务企业的价格工作实施监督与指导。物业服务企业制定的物业管理服务收费标准,须上报物业行政主管部门核定批准,未经物价主管部门批准,物业服务企业不得扩大收费范围,不得提高收费标准。若物业服务企业违反价格法律法规和规定,则由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》对其进行处罚。

(4)公安局或派出所等部门——物业安全管理工作要接受当地公安机关或派出所的监督和指导。安全服务是物业管理工作的主要工作之一,物业服务企业应认真贯彻“预防为主,人防、物防、技防相结合”的原则,自觉接受当地公安机关或派出所的监督和指导。在物业区域内,当物业服务企业发现违法行为时,公安机关或派出所应该制止;对应该制止而没有制止的违法行为,应该及时报告治安案件而没有及时报告的,要承担相应的法律责任。

(5)环卫和园林部门——物业服务企业的环境管理要接受园林部门和环卫部门的监督和指导。

1)物业服务企业对管理区域内违反规定进行的固体、水体、大气和电磁波、噪声污染等行为应该予以制止并揭发检举;情节严重的,应报环卫部门处理。

2)对毁坏绿地、树木的行为应该予以制止和揭发检举;情节严重的,应报园林绿化部门处理。

3)清扫保洁、垃圾清运、公共厕所的清掏和维护与环卫部门的责任分工明确。

4)绿化美化管理与园林绿化部门的责任分工明确。

2.3.5　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位

《物业管理条例》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终业主(或物业使用人)收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备设施维修养护的责任。因维修、养护等需要,临时占用、挖掘道路、场地的,应当及时恢复原状。

如果供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位委托物业服务企业对其承担维修养护责任的相关管线和设备设施进行维修养护,则应当与物业服务企业确定委托关系,签订委托合同并支付相关费用。