业主、业主大会与业主委员会：权利与职责

2.1　业主

(1)业主的概念。业主是指物业的所有权人,可以是自然人、法人和其他组织,也可以是本国公民或组织,还可以是外国公民或组织。

1)物业使用人(以下简称“使用人”)。使用人是指不拥有物业的所有权但通过某种形式而获得物业使用权并实际使用该物业的人。使用人包括与业主共同居住的亲友和物业的租户。

2)使用人与业主的区别。使用人没有对物业的最终处分权(如对物业的买卖和处置),也不具有在业主大会上的投票权。

(2)业主的权利。物业管理是为全体业主利益而产生的,《物业管理条例》第六条规定:在物业管理活动中,业主享有下列权利:

视频:业主及业主资格的确认

1)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

3)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

4)参加业主大会会议,行使投票权;

5)选举业主委员会委员并享有被选举权;

6)监督业主委员会的工作;

7)监督物业服务企业履行物业服务合同;

8)对物业共用部位、共用设备设施和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

10)法律法规规定的其他权利。

(3)业主的义务。业主在物业管理活动中不仅享有权利,而且也要履行相应的义务,根据《物业管理条例》第七条的规定,业主在物业管理活动中应履行下列义务:

1)遵守管理规约、业主大会议事规则;

2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

5)按时交纳物业服务费用;

6)法律法规规定的其他义务。

2.2.2　业主大会

(1)业主大会的概念。

业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织,由物业管理区域内的全体业主组成。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。由此可知,业主大会的性质从本质上讲,是代表和维护全体业主的合法权益,实施自治自律的群众团体和物业服务监督管理组织。

视频:业主大会

《物业管理条例》规定,一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会;只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的物业管理区域,由业主共同履行业主大会业主委员会。

(2)业主大会的特点。

1)民主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

2)自治。业主可以自行管理物业,也可以委托物业服务企业或者其他管理者进行管理。

3)代表。业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院对其决定予以撤销。

4)公益。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

(3)业主大会的职责。

根据《物业管理条例》第十一条的规定,业主大会应履行的职责主要有以下几项:

1)制定和修改业主大会议事规则;

2)制定和修改管理规约;

3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

4)选聘和解聘物业服务企业;

5)筹集和使用专项维修资金;

6)改建、重建建筑物及其附属设施;

7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

(4)业主大会会议。

业主大会会议分为首次业主大会会议、定期会议和临时会议三种。

1)首次业主大会。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告,并作好以下筹备工作:

①确认并公示业主身份、业主人数及其拥有的专有部分面积;

②确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

③草拟管理规约和业主大会议事规则;

④依法确定首次业主大会会议表决规则;

⑤制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;

⑥制定业主委员会选举办法;

⑦完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在成立之日起90日内组织召开首次业主代表大会。

首次业主大会会议内容有三个:第一,是表决通过《业主大会议事规则》和《管理规约》;第二,是选举业主委员会;第三,是决定是否续聘原物业服务企业。首次业主大会会议通过《业主大会议事规则》后,定期会议和临时会议的运作方式就由《业主大会议事规则》来决定。

2)定期会议。定期会议一般每年召开一次,其主要内容如下:

①听取业主委员会的工作报告;

②《业主大会议事规则》《管理规约》《业主委员会章程》等文件的审议与修订;

③决定物业服务企业的选聘、续聘与改聘;(www.xing528.com)

④专项维修资金使用和续筹方案的决定;

⑤业主委员会的换届选举与委员的增减;

⑥决定有关业主共同利益的其他事项。

3)临时会议。通常,临时会议一般是一事一议的。若有下列情况之一,则业主委员会应召开业主大会临时会议:

①经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;

②发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

③《业主大会议事规则》或者《管理规约》规定的其他情况。

4)关于业主大会会议的其他规定。

①业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加方为有效。

②住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。会议内容必须与物业管理有关。

③业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

5)业主大会会议方式。业主大会会议有全体大会和代表会议两种类型。如果采用代表会议形式,则代表的投票权是一个重要问题,即一是要全权代表其所代表的业主行使投票权;二是仅能行使自己原有的代表权(扮演联系人的角色)。业主大会会议采用两种形式,一是集体讨论,这种形式容易达成统一意见,但需要业主有一致的时间,需要场地,成本较高;二是书面征求意见,这种形式容易组织,成本低,但不容易达成一致理解和决定。

《业主大会和业主委员会指导规则》对代表权限明确定为上述第二种形式,即仅能行使自己原有的代表权。其第二十七条规定:可以按幢、单元、楼层等为单位推选一名业主代表参加业主大会会议。业主代表应在大会召开前3日,就业主大会会议拟定讨论的事项书面征求其所代表的业主意见,凡需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

在实际操作中,为了减少争议,降低投票成本,可以变通投票方式。一般事项由业主代表决定,在重大事项时业主代表仅仅是联系人,它只能在投票时如实反映业主意见。在《业主大会议事规则》中,对一般事项和重大事项进行界定。重大事项如:制定和修改《管理规约》《业主大会议事规则》,选聘和解聘物业服务企业,选举和更换业主委员会成员,专项维修基金的使用和续筹方案。

6)业主大会的决定方式:

①业主大会作出的决定,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意;

②对于重大事项,必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;

③建筑物总面积按照专有部分面积之和计算;

④业主大会的决定对所有业主都具有约束力;

⑤大会的决定应该以书面形式在小区内及时公告。

2.2.3　业主委员会

(1)业主委员会的概念。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业服务企业管理运作的一个民间组织。

1)业主委员会的宗旨。业主委员会代表本物业的合法权益,实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制,保障物业合理、安全地使用,维护本物业的公共秩序、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。

2)业主委员会的地位。业主大会、业主委员会不仅是业主参与民主管理的组织形式,从根本上讲,还是业主实现民主管理的组织形式。

(2)业主委员会的职责。业主委员会是业主大会的执行机构,在业主大会授权下进行工作并向其负责,其主要工作内容有以下几方面。

视频:业主委员会

1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况。

2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

3)及时了解业主和物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。

4)监督管理规约的实施。

5)业主大会赋予的其他职责。

除以上法定职责外,业主委员会还应当履行业主大会赋予的以下职责。

1)组织修订管理规约和业主委员会章程。

2)审核专项维修资金的筹集、使用和管理以及物业服务费用、标准及使用办法。

3)接受政府有关行政主管部门的监督指导,执行政府行政部门对本物业管理区域的管理事项提出的指令和要求。

4)调解物业管理活动中的纠纷。

(3)业主委员会的权利和义务。

1)业主委员会的权利。业主委员会最基本的权利是对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。这种权利通过管理规约和业主委员会章程予以保证。

①召集和主持业主大会。

②修订管理规约、业主委员会章程、业主大会议事规则。

③决定聘用物业服务企业。

④审议物业管理服务费收取标准和使用办法。

⑤审议年度管理工作计划、年度费用概预算。

⑥检查、监督物业服务企业的物业管理工作。

⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用,负责物业维修资金的筹集、使用和管理。

⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

2)业主委员会的义务。业主委员会在享有业主赋予的各项权利的同时,必须履行以下相应义务:

①遵纪守法;

②支持配合物业服务企业开展工作;

③宣传、教育、说服及督促业主工作。

(4)业主委员会委员的任职条件。业主委员会应当由物业管理区域内的业主组成,由业主大会会议选举产生,由5～11人单数组成并符合下列条件:

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1)具有完全民事行为能力;

2)遵守国家有关法律法规;

3)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

4)热心公益事业/责任心强,公正廉洁;

5)具有一定的组织能力;

6)具备必要的工作时间。