物业权属性及其重要性

1.1.1　物业的概念

“物业”一词译自英文Real Estate或Real Property,由香港传入我国大陆的沿海地区。“Real”意为“不动产的”,Estate意为“不动产、地产、产业”。其含义为“财产”“资产”“拥有物”“房地产”等,是一个较为广义的范畴。

视频:认识物业

现实中所称的物业,是指各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等。这是一个狭义范畴的物业,它可以是未开发的土地,也可以是整个住宅小区或单体建筑(如某栋楼)甚至其中的某一单元,包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库等。

而从物业管理的角度来讲,物业是指已建成并投入使用的各类房屋、建筑物及与之相配套的附属设备设施和相关场地。本书所涉及的物业均是指这一概念。

1.1.2　物业的组成

从物业的概念可以看出,物业由以下四个基本要素组成。

(1)已建成并投入使用的各类房屋(或建筑物)。已建成并投入使用的各类房屋(或建筑物)主要包括房屋建筑、码头、住宅楼、商业大厦、综合商住楼宇、写字楼、公寓、别墅、医院、学校、仓库、工业厂房、体育场馆、构筑物(如桥梁、水塔等)等。

知识拓展

什么是物业的共用部位和共用设备设施?

动画:建筑物共用部位

动画:房屋建筑共用设施设备

(2)与建筑物相配套的设备。这些设备主要是指配套的专用机械、电气等设备,如常见的电梯、空调、备用电源等。

(3)与建筑物相配套的设施。这些设施主要是指配套的公用管、线、路,如上下水管、消防、供变电、通信、信号网络、路灯、交通设施及室外公建设施(如幼儿园、医院)等。(www.xing528.com)

(4)相关场地。这些相关场地是指物业区域里那些开发待建或露天堆放货物的地方,包括建筑地块、庭院、绿地、道路、停车场等。

只要掌握物业的这四个基本要素,就掌握了物业的概念。这四个基本要素构成了一个完整的物业,它们相互制约,缺一不可。同时,这四个要素也成为衡量一个物业整体水平及其功能性的重要因素。其中,建筑物业是基础,配套的设备、设施和相关场地是附属性的,如果没有房屋建筑物,设备设施也就失去了存在的价值。当然,设备设施和相关场地也非常重要,它们突显了物业使用价值和业主的居住体验,若没有它们,则房屋建筑物就成了一座废墟,因此,四者的有机结合才使物业的整体价值得到体现。

1.1.3　物业的特征

(1)物业的固定性。物业的固定性是指物业空间位置的不可移动性,房屋及其附属设备设施都依附于一定的地块,一般情况下是搬不走、挪不动的。物业被视为重要的不动产,可以充当最可靠的担保物,并成为一种特殊商品。

(2)物业的有限性。物业的有限性从根本上来讲,是由土地的有限性决定的。由于土地的数量是有限的,就导致了用于建筑的土地就更有限了,因此,人们只能在有限的土地上开发建设,从而使物业的数量受到一定的限制。

(3)物业的永久性。物业的永久性主要是就建筑物而言的,一个建筑物竣工后,在正常情况下,使用寿命可达几十年甚至上百年,即可供人们长期使用,特别是那些具有文物价值和纪念价值的建筑物,具有更长久的保护价值。

(4)物业的权属性。物业的权属性是指物业在法律上有着明确的权属关系。这种权属关系使物业的所有者、经营者和使用者等各方面的经济利益,在物业的开发、建设、经营、管理与使用过程中,都要受到法律的保护。物业权属性最重要的内容就是物业的所有权和物业的使用权。

(5)物业的保值性。物业具有保值和增值的功能,已经被越来越多的人认识。物业的增值是一种长期的趋势,而不是直线式的运动,但从长期来看,它无疑呈现出“在波动中上扬和螺旋式上升”的趋势。

1.1.4　物业的分类

(1)根据使用功能的不同,可以将物业分为居住物业(如普通住宅、公寓、别墅等)、商业物业(如写字楼、商业大厦、酒店等)、工业物业(如园区、厂房、车间等)、文体娱乐业(如歌舞厅、体育场馆、影剧院等)等。

(2)根据产权性质的不同,可以将物业分为公有产权物业和私有产权物业。公有产权物业包括国家所有物业和集体所有物业,私有产权物业包括个人、家庭、国内私企、港、台商企业、外企的房产和地产等。

(3)根据档次的不同,可以将物业分为高档物业(如别墅、4～5星级酒店)、中档物业(如公寓、特级酒店)和低档物业(如普通居住小区、普通酒店)。