公共住房政策对城市经营的影响及执行力度

（一）公共住房建设对城市土地利用效率的影响

“城市经营”是指，政府通过市场工具对各种资源与资产展开资本化运作与管理，从而促成城市经济、社会和环境效益的综合优化与可持续发展。其主要作用在于：扩大城市的经济实力，推动相关资产的保值增值，完善城市的多种功能，进而优化城市生态环境，提升城市综合竞争能力与知名度。西方国家常用TOD（Transit-Oriented Development）和SOD（Service-Oriented Development）的方式通过城市规划进行城市经营。所谓TOD，就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区用地以较低价格征用；接着进行基础设施建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的“熟地”，利用“生地”与“熟地”之地价差，平衡建设成本。所谓SOD，是指采取社会服务设施引导开发建设的模式。政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老城区和新开发区产生地价差，并获得更新与发展的资金保障。^[149]

城市土地利用作为当今经济社会中最活跃和最普遍的活动，对广州经济社会发展具有重要的贡献作用。据广州市财政局数据显示，自2008年开始，广州对土地出让金的依赖逐年加大，土地出让金收入占包括一般预算收入和政府性基金收入在内的广州财政收入的比重从20%左右的水平一路攀升。2008年广州财政收入843.1亿，土地出让金收入173亿，占比20.5%；2009年广州财政收入1107.7亿，土地出让金收入323.4亿，占比29.2%；2010年广州财政收入1399亿，土地出让金收入455.6亿，占比32.6%；2012年广州土地出让收入达412亿元，超出当年预算的30%；2013年广州市土地出让金收入615.2亿元，超出年初预算的60.2%。^[150]2014年上半年，广州财政收入受经济发展增速放缓的影响，增速有所回落，但土地出让金收入依然是贡献的主角。

随着财政收入增速下降、地方债务还债高峰来临，以及在“钱荒”背景下，卖地收入成为各地方政府最现实、最快捷的财源。2013年上半年，广州通过招拍挂方式挂牌出让地块共82宗，最终71宗成功交易，同比上涨73.17%。上半年土地出让金收入超过330亿元，已超过去年全年，土地出让面积达453万平方米。^[151]由于对社会经济发展增速的过分重视，地方政府对土地资源的干预程度也逐年增强，使得土地利用方式产生重大转变。《广州市住房建设规划（2008—2012）》指出，针对广州市城市低收入住房困难家庭多集中于旧城区的特点，将住房保障工作与旧城更新改造和“城中村”改造工作紧密结合。积极盘活已收回闲置土地、烂尾地等各类存量土地，优先供应民生用地；结合城市旧城更新改造、城中村改造等制订居住用地供应计划，着力改善老城区人居环境”。

2013年广州市国土房管局发布的《广州市土地整治规划（2011—2015年）》显示，广州市建设用地供需矛盾较大，需通过“三旧”改造释放建设用地供给空间。2011—2015年五年内，全市将对1.38万公顷“三旧”用地进行改造，共需资金2900.57亿元。其中“旧城镇”改造面积为4065公顷，“旧村庄”改造面积为4563公顷，“旧厂房”改造面积为5206公顷，几乎各占三分之一。^[152]如此庞大的投资，一方面让人担忧会使目前已经偏高的地方债务进一步提高；另一方面也不排除这可能又是增加土地财政的一大渠道。根据计划，“三旧”改造重点区域主要包括荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市和从化市12个区（县级市）的54个镇（街），改造规模为9810公顷。据了解，广州市土地利用率高达约98%，单位土地面积的经济产值较高，其中2010年全市单位土地面积的国内生产总值为每平方公里14634万元，为广东省平均水平的5倍多，这是土地与GDP关系的一个生动说明。但是，拥有7000多平方公里面积的广州与仅2000余平方公里面积的深圳相比，土地利用效益仍有相当大的差距，尤其是单位土地面积财政收入，广州市只有深圳的约20%，这似乎也为广州加大土地开发力度提供了理论依据。^[153]

广州整体土地利用效率不高的原因，主要是农村居民点用地比重偏大，而村级工业用地的投资强度和土地产出水平大多较低，低效的乡镇建设用地拉低了土地利用效率的整体水平。事实上，广州农业人口近十余年来大幅下降，但农村居民点用地却在不断增加。1996—2010年，广州市农业户籍人口由250万人减少到82万人，但农村居民点用地却由32778公顷增加到40554公顷，人均农村居民点用地高达494平方米，远远超过建设部制订的《村镇规划标准》（GB50188—2007）所界定的150平方米/人的上限。广州市2010年城乡建设用地中，城市、建制镇、村庄、采矿用地所占比重分别为50.21%、17.08%、30.69%、2.02%，村庄用地比例超过30%。^[154]按照该《村镇规划标准》，农村居民点所占比例过大是造成广州市建设用地效益偏低的主要原因，而且与广州市发展成为“国家中心城市和国际化大都市”的城市定位不相匹配。因此，“三旧”改造新规划为缓和城市建设用地尤其是公共住房建设用地的紧张局面提供了新的解决途径。

（二）公共住房建设对城市商品房价的影响

近年来，虽然政府对公共住房建设力度的不断加大，有关房地产市场的调控政策也频频出台，但随之而来的既不是公共住房按计划发展或公平分配，也不是商品房价如预期那样回落。旨在改善中低收入群体居住条件，实现住有所居目标的公共住房，在理论界和实务界引发了究竟是平抑商品房价还是拉高商品房价的争论。在此争论中，产生“刚性需求吸收论”和“土地挤出论”两种观点。^[155]“刚性需求吸收论”指出，公共住房的开发建设及覆盖对象范围的不断扩充，定将囊括部分住房刚性需求（Rigid Demand），由此降低市场上商品房的需要量，使得商品房价下降。“土地挤出论”指出，由于土地资源极其稀缺和地方政府对土地财政的长期严重依赖，公共住房开发势必占用本就不多的地方储备土地，促使商品住房计划用地转为公共住房建设用地，这种土地挤占方式直接造成商品住房土地供应量的减小与其价格的不断上扬，从此抬高商品住房售价。

可以看出，“刚性需求吸收论”是从商品房需求视角分析，认为住房需求分流产生房价下跌的结果；“土地挤出论”则从商品房供应视角分析，认为减少供应量产生房价上升的后果。事实证明，商品房价的高低是经住房供求联合确定，从单方面分析商品房价具有一定的局限性，最终结论也欠缺说服力。公共住房建设对商品房价的影响主要表现在：①公共住房建设占用部分商品房用地，促成商品房价的上升。在住房土地供应总量一定的前提下，公共住房用地由政府划拨，因此占用了原属于商品房的土地，由于商品房土地成本的上升及供应量的削减定会抬高商品房价。②由于公共住房吸纳部分刚性需求，所以相应就抑制了商品房价。以经济适用房为例，现实表明经适房具有一定的吸纳商品房需求的功能，在部分商品房需求遭到分流的情况下，商品房价下跌亦是必然。③从短期来看（1年以内），公共住房开发建设生成的“刚性需求吸收效果”高于“土地挤出效果”，因此短时间内商品房价有所下跌；从长期来看，后者的影响大于前者，所以长时间内商品房价会上升。广州市近几年的住宅商品房价走势也验证了这一论点，具体如图4-12所示。

图4-12　2005—2013年广州市住宅商品房销售面积及价格对比^[156]

从图4-12中可以看出，广州市2005年至2013年间，住宅商品房的价格均呈上升趋势，从未回落，即使在2008年及2010年，国家大力发展公共住房并对房地产市场进行史上最严厉调控的年份，打击的只是人们的购买能力，对于房价起不到太大的抑制作用。与此同时，城镇居民人均可支配收入却不见有多大变动，如表4-11所示，房价的涨幅远远大于居民收入的增长，相对于大幅飙升的房价，更多群体难以仅凭自身能力购买商品住房。联合国人居中心曾指出，在对50多个国家的首都进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2～3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场即会出现问题。^[157]发达国家的住房市场，其房价收入比基本上控制在这个范围，中国则高达20倍以上。

表4-11　2003—2012年广州城市居民人均收支对比^[158]

需要进一步强调的是，按照业内专家测算，除去征地、拆迁、补偿及税费等成本外，地方政府一般获得的土地出让净收益率在40%以上，还不包括溢价成交的地块。然而，公共住房的开发建设必然影响到商品房土地供应问题，进而对地方财政收入构成实质威胁。如前所述，公共住房建设还可能使得商品房价下跌，从而造成土地出让价格下降，间接影响到地方财政收入。正因如此，地方政府在开发公共住房方面存有较大的机会成本，常缺乏建设热情。此外，当劳动人口在全国范围内流动时，倘若地方政府在解决公共住房上反应得当，相反会吸引更多流动人口的涌入，这就是公共住房的外溢效应。对于这种具有外溢性的公共产品，地方政府间时常存在协调失灵，所以要求中央给予直接支持。^[159]根据财政部与住房城乡建设部联合印发的《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通知》（财综〔2009〕23号），“中央财政廉租住房保障专项补助资金为70亿元，主要用于补助财政困难地区的廉租住房租赁补贴开支以及购买、改建、租赁廉租住房的支出”。综上，公共住房建设是一项关乎民生的重大工程，对于抑制商品房价具有预想不到的效果。政府部门需要大力推动公共住房建设与开发，努力解决中低收入群体的住房问题，实现社会公平。

【注释】

[1][美]威廉·刘易斯.发展计划：经济政策的本质[M].何宝玉，译.北京：北京经济学院出版社，1988：105.

[2]广州市统计局.广州50年[EB/OL].[2000-9-6].http：//data.gzstats.gov.cn/gzStat1/chaxun/njsj.jsp.

[3]苏宝义.建国35年以来广州城市住宅建设的发展[J].住宅科技，1984（8）：4-8.

[4]广州年鉴编纂委员会.广州年鉴1983[EB/OL].[2014-10-16].http：//59.41.8.134：8080/was40/detail？record＝21＆channelid＝22241.

[5]广州市统计局.广州统计年鉴[EB/OL].[2014-10-16].http：//data.gzstats.gov.cn/gzStat1/chaxun/njsj.jsp.

[6]刘祖云，等.穗港住房保障研究[M].北京：中国社会科学出版社，2013：189.

[7]广州市地方志编纂委员会.广州市志·城建卷[M].广州：广州出版社，1995：7.

[8]广州年鉴编纂委员会.广州年鉴1983[EB/OL].[2014-10-16].http：//59.41.8.134：8080/was40/detail？record＝21＆channelid＝22241.

[9]数据来源：广州市人民政府《〈关于解决广州市人均居住两平方米以下困难户住房问题的方案〉的通知》（穗府〔1986〕56号），1986-7-5。

[10]数据来源：广州市住房保障办公室《广州市城市低收入住房困难家庭住房政策研究报告》，2008-8。

[11]广州年鉴编纂委员会.广州年鉴1991[EB/OL].[2014-10-17].http：//59.41.8.134：8080/was40/detail？record＝20＆channelid＝25911.

[12]王力.广州解决困难户住房有高招：充分调动社会各方面的积极性提供解困房源[J].中国房地信息，1995（8）：31.

[13]广州年鉴编纂委员会.广州年鉴1994[EB/OL].[2014-10-17].http：//59.41.8.134：8080/was40/detail？record＝18＆channelid＝9725.

[14]广州市统计局.广州50年[EB/OL].[2000-9-6].http：//data.gzstats.gov.cn/gzStat1/chaxun/njsj.jsp.

[15]朱亚鹏.住房制度改革：政策创新与住房公平[M].广州：中山大学出版社，2007：64.

[16]王新.广州市实施住房解困和安居工程情况[J].北京房地产，1997（7）：7-9.

[17]广州年鉴编纂委员会.广州年鉴1997[EB/OL].[2014-10-18].http：//59.41.8.134：8080/was40/detail？record＝16＆channelid＝7757.

[18]《广州市安居工程实施方案》的范围与建设规模：①范围：以解决中低收入家庭住房困难户为对象的解困房、廉价房以及由市政府统一安排投资的机关干部、教师及其他系统建设的政策性住房。安居工程管理，必须按照住房新政要求进行，实行政府扶持、单位支持、个人负担相结合的原则，使之成为加快住房建设、解危解困和建立住房新政策体系的示范工程。②建设规模：“九五”期间，广州市需新增居民住宅31万套，据此测算，需增建住宅建筑面积约1860万平方米，年均增建372万平方米，共6.2万套。安居工程住宅建筑面积拟占市区年施工住宅建筑面积的20%左右，即年均需增建约75万平方米，共1.3万套，加上公共建筑面积（约占住宅建筑面积的15%），全部按新征土地并按容积率2计算，年均需增建设用地43万平方米。按安居工程多层住宅每平方米综合成本造价控制在1900～2200元，高层住宅控制在2800～3100元，并随每年物价指数上升适当幅度，多层住宅、高层住宅分别占总建筑面积的60%、40%测算，平均每年约需投资18亿元。

[19]赵卓文.广州“解困房”为何滞销？[J].中国房地产信息，1997（6）：12-13.

[20]赵卓文.关于广州解困房滞销问题的思考[J].广东经济，1997（4）：42-43.

[21]“穗府〔1995〕86号”有关出售公有住房的规定：①广州市的公有住房，除穗房改〔1991〕2号文件规定不得出售和其他不宜出售的外，均可继续向符合购房条件的职工出售。职工购买公有住房仍遵循自愿原则。②向职工家庭出售公有住房，在粤府〔1983〕68号文件规定的住房分配面积标准之内，实行成本价；超过标准部分，一律实行市场价。③职工按成本价购买公有住房，享有旧房成新折扣、现住房折扣、工龄折扣和一次付款折扣。④职工以成本价购买的住房，产权归个人所有；一般住用5年后可依法进入市场交易，在补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。⑤单位出售公有住房后，应继续按售房收入的5%上缴城市住房统筹金，并认真执行省、市的有关规定，加强对售房回收款的管理，确保房改资金的专款专用。⑥1993年12月31日以前以标准价出售的公有住房，维持原“住房变价出卖所发生的增值额，要向原产权单位交纳20%的增值费，其余归个人”等规定不变。⑦制定有关规定和实施细则等配套办法，进一步加强公有住房出售以及售后的维修、服务和产权的管理工作。

[22]“穗国房字〔1995〕第135号”的主要内容：①该办法所称解困房出租，是指政府以优惠政策和财政补贴所建造的解困房，按准成本租金短期出租给住房困难户的行为。②申请条件：家庭人均居住面积低于5平方米或无房居住；住房困难状况已在其上级主管机关和解困办登记备案；所在单位和申请人已参加住房公积金存储；单位或个人能够为申请人担保；市解困办规定的其他条件。③租金：实行准成本租金，准成本月租单价平均为每平方米建筑面积14.96元。实际计收标准是第一、第二年每月每平方米建筑面积8元，第三年为10元，第四年为15元，并依房屋楼层、朝向不同对均价予以增减调节：三、四、五层加收10%，六层加收5%，八层减收10%，九层减收15%；东向、南向加收5%，西北向减收10%。

[23]刘祖云，等.穗港住房保障研究[M].北京：中国社会科学出版社，2013：220.

[24]新浪财经.广州酝酿再建万余套安居房[EB/OL].[2000-9-13].http：//finance.sina.com.cn/2000-09-13/12053.html.

[25]“穗府〔2001〕13号”提出的建房计划是：预计“十五”期间广州市住房总需求量为3000万平方米，现有存量住房约297.8万平方米（其中商品房空置200万平方米、经济适用房空置和在建面积共97.8平方米），需新建住房2702.2万平方米。按7∶2.75∶0.25计算，商品房建设面积为1892万平方米，年均约378万平方米、58200套（户均65平方米）；经济适用房建设面积为743万平方米，年均约149万平方米、24770套（户均60平方米）；廉租房供应面积为68万平方米（廉租房户均面积按经济适用房的1/2计算），年均建设或筹集面积约13.5万平方米、4500套。

[26]肖小冰.广州拟再建经济适用房，对楼市影响难预料[N].南方都市报，2005-12-6.

[27]搜狐网.广州经济适用房发展史[EB/OL].[2014-10-18].http：//gz.focus.cn/ztdir/jjsyf/.

[28]“穗府〔1998〕21号”关于住房货币分配的基本做法：各实施单位对实行住房货币分配的人员不再按本方案实施前的房改政策出售、出租公有住房，均按月按本人职务发放住房补贴，由其自行解决住房问题；如住用单位的公有住房，必须以市场租金承租或以市场评估价格购买。给每个实行住房货币分配的人员发放住房补贴的年限为累计25年，即300个月。机关各级职务人员每月住房补贴标准如下：办事员：233元；科员：280元；副主任科员：327元；主任科员：373元；副处级：420元；处级：467元；副局级：513元；局级：607元；副市级：747元；市级：933元。

[29]“穗府〔2000〕18号”有关住房补贴标准的规定：各县级市、企业、单位在制定住房补贴标准时应量力而行，可参照“穗府〔1998〕21号”文件的标准执行。住房补贴标准可根据物价指数变动和本地区、本单位的经济发展情况作出相应调整，调整方案按照规定的审批程序送审后实施。

[30]张晓杰.快速城市化过程中基本公共服务均等化研究[M].上海：上海三联书店，2013：47.

[31]国家统计局.建国60年我国城市化水平提高5倍多[EB/OL].[2009-9-18].http：//news.xinhuanet.com/fortune/2009-09/18/content＿12075777.htm.

[32]数据来源：广州市国土资源和房屋管理局《万千广厦庇护特困家庭——广州市实施廉租住房保障综述》，2004-03-14。

[33]雷志炎.广州市经济适用住房和廉租房建设管理工作情况[J].房地产导刊，2004（9）：218-219.

[34]贾康，刘军民.我国住房改革与住房保障问题研究[J].财政研究，2007（7）：8-23.

[35]中国经济信息网.中经网统计数据库[DB/OL].[2014-10-20].http：//db.cei.gov.cn/page/Default.aspx.

[36]国家统计局.主要城市年度数据[DB/OL].[2014-10-20].http：//data.stats.gov.cn/workspace/index？m＝csnd.

[37]“穗府办〔2004〕60号”规定的廉租房房源及资金安排：①廉租房房源。第一，实物配租的廉租住房来源主要包括：市国土房管局现有的廉租住房房源；区国土房管局腾退的直管公房。第二，鼓励各单位自管房、私房登记为廉租住房房源。第三，区国土房管局按有关房屋租赁规定，对领取租赁住房补贴的廉租户租赁的房屋进行租赁登记和检查。②资金的筹集、安排和使用。第一，设立廉租住房专项资金。第二，廉租住房专项资金来源主要包括：住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；市和区财政预算安排的资金；廉租住房租金收入；社会捐赠的资金；其他渠道筹集用于廉租保障的资金。第三，廉租住房专项资金按规定用于租赁住房补贴的发放，廉租住房的购建、维修和物业管理等。

[38]“穗国房字〔2006〕638号”提出的双特困户住房保障标准是：①提高租赁住房补贴标准。将广州市双特困户租赁住房补贴保障标准从人均住房面积10平方米提高为人均住房面积14平方米，23元/平方米补贴不变，补贴标准按“实施方案”的有关规定计算。②确定实物配租安置面积。原则上按照人均安置面积不超过20平方米安置。

[39]金羊网.广州市空置商品房课题组指出：对空置房规模不必太紧张[EB/OL].[2006-5-12].http：//www.ycwb.com/gb/content/2006-05/12/content＿1123384.htm.

[40]黄穗诚.广州：对重启经济适用房建设的反思[J].北京规划建设，2007（4）：29-31.

[41]广州市总工会.穗双特困户四年内有房住[EB/OL].[2007-3-07].http：//www.gzgh.org.cn/web/Opens/open1.aspx？lid＝6562320f-cffc-47fc-98c8-7ae13 d15187e＆iid＝1302.

[42]《广州市住房建设规划（2006—2010）》提出的住房建设年度计划是：①2006年，各类住房建设8.87万套，总建筑面积850万平方米。其中政府保障型住房建设1.02万套，建筑面积77万平方米，包括廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设40万平方米，部队和单位自建经济适用房19万平方米。②2007年，各类住房建设13.73万套，总建筑面积1300万平方米。其中政府保障型住房建设3.32万套，建筑面积262万平方米，包括廉租住房建设18万平方米，新社区住房建设168万平方米，部队和单位自建经济适用房76万平方米。③2008年，各类住房建设12.65万套，总建筑面积1200万平方米。其中政府保障型住房建设3.03万套，建筑面积241万平方米，包括廉租住房建设5万平方米，新社区住房建设161万平方米，部队和单位自建经济适用房75万平方米。④2009年，各类住房建设10.55万套，总建筑面积1000万平方米。其中政府保障型住房建设2.53万套，建筑面积200万平方米，包括廉租住房建设10万平方米，新社区住房建设120万平方米，部队和单位自建经济适用房70万平方米。⑤2010年，各类住房建设10.44万套，总建筑面积1000万平方米。其中政府保障型住房建设1.53万套，建筑面积120万平方米，包括廉租住房建设9万平方米，新社区住房建设51万平方米，部队和单位自建经济适用房60万平方米。促进住房保障由“以售为主”向“租售并举”转化，着重建设各类新社区、经济适用住房及廉租住房。

[43]国家统计局.分省年度数据[DB/OL].[2014-10-20].http：//data.stats.gov.cn/workspace/index？m＝fsnd.

[44]“穗七条”的主要内容：①加大商品住宅用地供应量，多渠道增加住房供给，缓解住房供需矛盾；②加快政府保障型住房建设，切实解决中低收入住房困难家庭的住房问题；③加大闲置土地收回力度，盘活再利用存量土地，增大老城区住宅用地供应量；④加快推进老城区改造，改善人居环境；⑤加快用地和房屋建设审批；⑥开展房地产市场专项综合整治行动，创造公平竞争的市场环境和规范诚信的市场秩序；⑦加强宣传引导，创造良好的舆论氛围。

[45]陈琳，丁烈云，谭建辉，周耀旭，吴开泽.低收入家庭住房需求特征与住房保障研究——来自广州的实证分析[J].中国软科学，2010（10）：133-142.

[46]《广州市住房建设规划（2008—2012）》指出的住房建设需求情况与年度计划：住房建设需求情况是，市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭77177户，考虑规划期内低收入住房困难家庭新增量，全市辖区约需提供10万套保障型住房。结合市住房保障办公室提供的2.6万套存量房源情况和住房调查成果，规划期内建设套数不少于7.42万套，建筑面积约为463万平方米；考虑城市旧城更新改造安置房源需要，最多要建设10.76万套，建筑面积约为680万平方米。
住房建设年度计划：①2008年，各类住房建设总建筑面积850万～1180万平方米。其中政府保障型住房建设1.56万～2.76万套，建筑面积100万～180万平方米，包括廉租住房建设1600套，8万平方米，经济适用住房建设1.4万～2.6万套，92万～172万平方米。②2009年，各类住房建设总建筑面积878万～1190万平方米。其中政府保障型住房建设2.06万～3万套，建筑面积128万～190万平方米，包括廉租住房建设0.56万～0.6万套，28万～30万平方米，经济适用住房建设1.5万～2.4万套，100万～160万平方米。③2010年，各类住房建设总建筑面积840万～1060万平方米。其中政府保障型住房建设1.5万～1.8万套，建筑面积90万～110万平方米，包括廉租住房建设0.6万套，30万平方米，经济适用住房建设0.9万～1.2万套，60万～80万平方米。④2011年，各类住房建设总建筑面积825万～1050万平方米。其中政府保障型住房建设1.2万～1.6万套，建筑面积75万～100万平方米，包括廉租住房建设0.3万～0.4万套，15万～20万平方米，经济适用住房建设0.9万～1.2万套，60万～80万平方米。⑤2012年，各类住房建设总建筑面积840万～1060万平方米。其中政府保障型住房建设1.1万～1.6万套，建筑面积70万～100万平方米，包括廉租住房建设0.2万～0.4万套，10万～20万平方米，经济适用住房建设0.9万～1.2万套，60万～80万平方米。

[47]广东省人民政府.印发广东省基本公共服务均等化规划纲要（2009—2020年）的通知[EB/OL].[2009-12-11].http：//zwgk.gd.gov.cn/006939748/200912/t20091214＿11575.html.

[48]黄穗诚.广州市住房保障办挂牌[N].广东建设报，2008-7-29.

[49]广州市国土房管局.服务民生大举措住房保障新里程[EB/OL].[2008-7-25].http：//www.laho.gov.cn/xwzx/bjdt/200807/t20080725＿160695.htm.

[50]蔡静霞.拿什么成就你，保障房——广州市保障房建设经验与启示[J].房地产导刊，2011（4）：49-51.

[51]资料来源：中华人民共和国住房和城乡建设部令第11号《公共租赁住房管理办法》，2012-5-28。

[52]搜狐网.广州常住人口1270.08万人外来人口占近4成[EB/OL].[2011-5-17].http：//news.sohu.com/20110517/n307657020.shtml.

[53]《广州市住房建设规划（2010—2012）》提出的政府保障性住房建设目标是：规划期内，建设政府保障性住房8.08万套、建筑面积611万平方米。其中，廉租住房3.66万套、建筑面积220万平方米；经济适用住房、经济租赁住房3.0万套，建筑面积254万平方米；政府限价房1.42万套、建筑面积137万平方米。

[54]刘雪明，李春蓉.保障性住房政策执行中的地方政府责任分析——以广州市为例[J].中国房地产，2012（7）：30-36.

[55]广州市住房保障办公室.加强规范管理，确保公平善用——广州市保障性住房分配管理的主要做法[J].中国房地产，2012（3）：16-18.

[56]新快网.今年广州拟筹集8.5万套保障房公租房占近6成[EB/OL].[2011-4-2].http：//news.xkb.com.cn/guangzhou/2011/0402/128018.html.

[57]广东省财政厅.广东省广州市八项措施落实保障性住房建设资金[EB/OL].[2011-7-15].http：//money.163.com/11/0715/10/790D8RQ800253B0H.html.

[58]数据来源：广州市住房保障办公室《广州市2013年保障房新开工项目目标任务完成情况（截至2013年12月25日）》，2013-12-26。

[59]补充说明：根据穗府〔2008〕1号《关于印发〈广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）〉的通知》，“限价房自办理房地产权属登记之日起5年内不得出租和转让。已购限价房者自办理房地产权属登记之日起5年内，因购买、继承、赠与、析产等原因再次拥有自有产权住宅的，应当在办理再次拥有住宅的产权登记前申请由市国土房管局回购或安排符合限价房购买资格者购买。回购或购买的价格按照原销售价格结合成新确定；市国土房管局放弃回购或未安排符合限价房购买资格者购买，以及再次拥有自有产权住宅时限价房办理房地产权属登记已满5年的，应当向政府补交土地收益价款。限价房补交土地收益价款应按照出租和转让时同地段、同类别商品住房市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算”。然而，该政策出台后并无后续的修订实施细则，现在的市场环境与7年前相比已大大不同，如果沿用之前的申购、退出政策恐怕不能适应新的住房保障情况，偏离住房公平的政策目标，因此需要及时加以调整完善。此外，广州市近4年时间并未开发建设新的限价房项目，该政策缺乏可延续性，所以本书对此不再展开深入探讨。

[60]广东省信息中心.广州6600公租房年底推出共5992户入住保障房[EB/OL].[2013-12-20].http：//www.gdic.gov.cn/gdic/detail/tabid/56/mouid/467/Id/6473/Default.aspx.

[61][加]梁鹤年.政策规划与评估方法[M].丁进锋，译.北京：中国人民大学出版社，2009：4.

[62]严强.公共政策学[M].北京：社会科学文献出版社，2008：152.

[63]张成福，党秀云.公共管理学[M].北京：中国人民大学出版社，2001：107.

[64]丁煌，周丽婷.地方政府公共政策执行力的提升：基于多中心治理视角的思考[J].江苏行政学院学报，2013（3）：112-118.

[65]广州房地产网.广州5年内储备6个珠江新城将建设19万套保障房[EB/OL].[2011-12-20].http：//gz.fzg360.com/news/201112/23505＿3.html.

[66]李厚强.广州城市居住空间分异研究[D].广州：暨南大学硕士论文，2010：28.

[67]葛拉翰.服从执行：提高管理效率培训精干员工[M].北京：线装书局，2004：2-3.

[68]徐珂.政府执行力[M].北京：新华出版社，2007：64-71.

[69]丁煌，周丽婷.地方政府公共政策执行力的提升：基于多中心治理视角的思考[J].江苏行政学院学报，2013（3）：112-118.

[70]王卫国.穗逾20万人住房困难 5年内建7.42万套保障房[N].南方都市报，2008-8-21.

[71][美]尤金·巴达赫.跨部门合作：管理巧匠的理论与实践[M].周志忍，等，译.北京：北京大学出版社，2011：194-195.

[72]丁煌.浅谈政策有效执行的信任基础[J].理论探讨，2003（5）：91-93.

[73]朱光磊，周望.在转变政府职能的过程中提高政府公信力[J].中国人民大学学报，2011（3）：120-128.(www.xing528.com)

[74]陈永国，钟杨.公共服务、政府管理对政府公信力的影响——中国城市政府公信力问题的调查研究[J].上海交通大学学报（哲学社会科学版），2012（3）：16-23.

[75]朱婷.住房公积金问题研究[M].北京：社会科学文献出版社，2012：26.

[76]丛诚.中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海：上海辞书出版社，2008：97.

[77][美]威廉·邓恩.公共政策分析导论（第二版）[M].谢明，等，译.北京：中国人民大学出版社，2010：13.

[78]钟裕民.政策监控视域中公共政策滞后之防范[J].广东行政学院学报，2010（3）：28-31.

[79]陈振明.公共政策分析[M].北京：中国人民大学出版社，2003：299-301.

[80]张国庆.公共政策分析[M].上海：复旦大学出版社，2004：368-371.

[81]蒋悦飞.三旧改造能腾出广州1/10市中心[N].广州日报，2010-3-20.

[82]李培，杨逸.广州强拆事件反思：历史名城如何破解“拆与建”迷局[N].南方日报，2013-6-27.

[83]南都网.类“金陵台”地块全市还有12宗[EB/OL].[2013-6-18].http：//paper.nandu.com/nis/201306/18/66823.html.

[84]赵燕华.32户占房不住廉租房被收回[N].羊城晚报，2009-10-22.

[85][澳]欧文·休斯.公共管理导论[M].彭和平，等，译.北京：中国人民大学出版社，2001：265.

[86][美]珍妮特·登哈特，罗伯特·登哈特.新公共服务：服务，而不是掌舵[M].丁煌，译.北京：中国人民大学出版社，2004：115.

[87]肖光荣.近年来国内政府官员问责制研究的回顾与思考[J].政治学研究，2007（3）：61-69.

[88]“关于实行党政领导干部问责的暂行规定”提出的问责情形：①决策严重失误，造成重大损失或者恶劣影响的；②因工作失职，致使本地区、本部门、本系统或者本单位发生特别重大事故、事件、案件，或者在较短时间内连续发生重大事故、事件、案件，造成重大损失或者恶劣影响的；③政府职能部门管理、监督不力，在其职责范围内发生特别重大事故、事件、案件，或者在较短时间内连续发生重大事故、事件、案件，造成重大损失或者恶劣影响的；④在行政活动中滥用职权，强令、授意实施违法行政行为，或者不作为，引发群体性事件或者其他重大事件的；⑤对群体性、突发性事件处置失当，导致事态恶化，造成恶劣影响的；⑥违反干部选拔任用工作有关规定，导致用人失察、失误，造成恶劣影响的；⑦其他给国家利益、人民生命财产、公共财产造成重大损失或者恶劣影响等失职行为的。

[89]Delmer D Dunn.Accountability，Democratic Theory and Higher Education[J].Educational Policy，2003，17（1）：61.

[90]Anne Marie Goetz，Rob Jenkins.Reinventing Accountability：Making Democracy Work for Human Development[M].New York：Palgrave MacMillan，2005：11.

[91]世界银行专家组.公共部门的社会问责：理念探讨及模式分析[M].宋涛，译.北京：中国人民大学出版社，2007：13.

[92]李军鹏.责任政府与政府问责制[M].北京：人民出版社，2009：15.

[93]数据来源：广州住房公积金管理中心《广州市2010年度住房公积金缴存、使用情况公报》，2012-1-4。

[94]数据来源：广州市人民政府《广州市2010年预算执行情况和2011年预算草案的报告》，2011-3-24。

[95]新华网.广州“卖地钱”用于保障房建设略高于5%[EB/OL].[2011-2-23].http：//www.gd.xinhuanet.com/newscenter/2011-02/23/content＿22122228.htm.

[96][德]马克斯·韦伯.新教伦理与资本主义精神[M].于晓，陈维纲，等，译.北京：三联书店，1987：7-8.

[97]刘新梅，王锋.规制机构成员影响规制效率的路径研究[J].软科学，2007（1）：63-65.

[98]刁田丁，兰秉洁，冯静.政策学[M].北京：中国统计出版社，2000：218.

[99]张梅荷，张学高，扶涛.我国经济适用房市场存在的问题及对策研究[J].云南行政学院学报，2010（3）：148-151.

[100][美]菲利克斯·A.尼格罗，劳埃德·G.尼格罗.公共行政学简明教程[M].郭晓来，等，译.北京：中共中央党校出版社，1997：158.

[101]莫勇波，张定安.政府部门执行力问题的根源及强化路径[J].中国行政管理，2013（7）：9-12.

[102]莫勇波.提升地方政府政策执行力的路径选择[J].云南行政学院学报，2005（6）：63-66.

[103][美]乔治·克洛斯科.公平原则与政治义务[M].毛兴贵，译.南京：江苏人民出版社，2009：37.

[104]丁煌.公平的政策是维护社会政治稳定的重要条件[J].中国软科学，1995（2）：30-32.

[105][美]盖依·彼得斯.美国的公共政策：承诺与执行[M].顾丽梅，姚建华，译.上海：复旦大学出版社，2008：609.

[106]丁煌.政策的公平性与执行的有效性[J].决策探索，1995（7）：27-28.

[107]邓郁松.进一步完善房地产调控政策的建议[J].中国发展观察，2011（10）：12-14.

[108]金太军.政策制定体制中的信息系统[J].中国行政管理，2001（4）：54-55.

[109]张梅荷，张学高，扶涛.我国经济适用房市场存在的问题及对策研究[J].云南行政学院学报，2010（3）：148-151.

[110]新华网.各地经济适用房屡遭弃购尴尬[EB/OL].[2012-11-21].http：//news.xinhuanet.com/house/2012-11/21/c＿123981171.htm.

[111]周国雄.论公共政策执行力[J].探索与争鸣，2007（6）：34-37.

[112]央视网.广州最牛钉子户坚持五年妥协三层楼今晨拆[EB/OL].[2011-11-7].http：//news.cntv.cn/society/20111107/101258.shtml.

[113]李健正.社会政策视角下的香港住房政策：积极不干预主义的悖论[J].公共行政评论，2009（6）：1-25.

[114]搜狐理财.遏制投资性购房需要守住政策底线[EB/OL].[2010-1-11].http：//money.sohu.com/20100111/n269498958.shtml.

[115]夏书章.行政管理学（第二版）[M].广州：中山大学出版社，1998：31.

[116][美]詹姆斯·安德森.公共政策制定（第五版）[M].谢明，等，译.北京：中国人民大学出版社，2009：46.

[117][美]加布里埃尔·A.阿尔蒙德，小G.宾厄姆·鲍威尔.比较政治学：体系、过程和政策[M].曹沛霖，等，译.北京：东方出版社，2007：32-48.

[118]新浪财经.广州公开地方债账单：共计3561亿元[EB/OL].[2014-1-23].http：//finance.sina.com.cn/china/dfjj/20140123/042118051758.shtml.

[119]中国经济网.广州人均地方债接近2万专家称不卖地马上陷危机[EB/OL].[2013-12-8].http：//www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201312/08/t20131208＿1876018.shtml.

[120][日]西尾胜.行政学[M].毛桂荣，等，译.北京：中国人民大学出版社，2006：293.

[121]王诗宗.公共政策：理论与方法[M].杭州：浙江大学出版社，2003：134.

[122]丁煌.政策执行阻滞机制及其防治对策[M].北京：人民出版社，2002：43.

[123]姚开建.经济学说史[M].北京：中国人民大学出版社，2005：265.

[124]陈振明.公共政策学：政策分析的理论、方法和技术[M].北京：中国人民大学出版社，2004：117.

[125][法]让-马克·夸克.合法性与政治[M].佟心平，王远飞，译.北京：中央编译出版社，2002：1-2.

[126][美]O.C.麦克斯怀特.公共行政的合法性[M].吴琼，译.北京：中国人民大学出版社，2002：14.

[127]陈庆云.公共政策分析（第二版）[M].北京：北京大学出版社，2011：146.

[128][英]约瑟夫·拉兹.论法治原则[J].李林，译.环球法律评论，1990（5）：7-10.

[129][美]道格拉斯·C.诺思.经济史中的结构与变迁[M].陈郁，罗华平，等，译.上海：上海三联书店，1994：225-226.

[130]James E.Anderson.Public Policy-Making[M].Orlando，Florida：Holt Rinehart＆Winston，1984：84.

[131][法]夏尔·德巴什.行政科学[M].葛智强，施雪华，译.上海：上海译文出版社，2000：113.

[132]数据来源：广州市教育局《广州地区省一级学校名单》（GZ04052010000132），2010-3-4。

[133]毛腾飞.城市公共基础设施财政融资制度创新的路径选择[J].求索，2003（6）：41-42.

[134]数据来源：《2014—2018年广州地铁建设竞争格局与投资战略研究咨询报告》，2014-6。

[135]凤凰网.白云机场噪音区治理投入106亿元为万人建安置区[EB/OL].[2013-11-28].http：//gz.ifeng.com/zaobanche/detail＿2013＿11/28/1518723＿0.shtml？＿from＿ralated.

[136]辛鹏程.城市“夹心层”的住房问题及解决途径：以广州市为例[J].特区经济，2011（1）：286-287.

[137]冯金.房屋租赁管理政策[N].中国建设报，2004-1-8.

[138]广州日报.流动人口比常住多了5万[EB/OL].[2014-4-23].http：//gzdaily.dayoo.com/html/2014-04/23/content＿2605952.htm.

[139]邓琼.市区直管房可否纳入保障房[N].羊城晚报，2011-7-29.

[140]南方网.广州廉价公房多被暴利转租租金翻了十几倍之多[EB/OL].[2007-1-26].http：//www.southcn.com/news/gdnews/sd/200701260098.htm.

[141]新华网.广州廉价公房被暴利转租监管取证难成制度瓶颈[EB/OL].[2007-1-26].http：//www.xinhuanet.com/chinanews/2007-01/26/content＿9146235.htm.

[142]网易财经.广州逾50%公房被高价转租牟取暴利[EB/OL].[2007-1-26].http：//money.163.com/07/0126/11/35OR7E8H002524SH.html.

[143]谢涤湘，魏清泉.加快培育我国的住房二级市场[J].城市开发，1998（10）：37-38.

[144]赵燕华.广州地产中介12.5%年检未通过逾500间将被注销[N].羊城晚报，2015-2-8.

[145]熊翼飞，王建廷，宋云玲.房地产中介企业诚信评价研究[J].中国城市经济，2011（23）：127-129.

[146]网易房产.广州公布今年首批公租房租金标准最贵50元/平方米[EB/OL].[2015-1-26].http：//bj.house.163.com/15/0126/14/AGT241VO00073SD3.html.

[147]网易网.番禺“堵局”[EB/OL].[2012-7-6].http：//gz.house.163.com/12/0706/07/85NCTJU000873C6D＿all.html.

[148]郑文娟.中国城市住房价格与住房租金的影响因素及相互关系研究[D].杭州：浙江大学博士论文，2011：150.

[149]谢文蕙.城市经营模式[J].科学决策，2004（4）：28-33.

[150]张晓玲，陈祥华.地方债广州样本：土地财政撑起高地价？[N].21世纪经济报道，2013-6-19.

[151]新华网.土地财政“井喷”多地半年赶超2012全年[EB/OL].[2013-7-10].http：//news.xinhuanet.com/house/bj/2013-07-10/c＿116477002.htm.

[152]数据来源：广州市国土资源和房屋管理局《广州市土地整治规划（2011—2015）年》，2013-8。

[153]中国新闻网.广州：“三旧”改造要处理好与土地财政的关系[EB/OL].[2013-8-23].http：//finance.chinanews.com/house/2013/08-23/5199230.shtml.

[154]郭艳华，林翰雄.广州村庄规划编制存在的问题与对策建议[J].南方农村，2014（2）：49-53.

[155]罗孝玲，马世昌，王维.保障性住房对商品房价格的影响研究：基于供需结合的视角[J].软科学，2013（10）：1-4.

[156]国家统计局.主要城市年度数据[DB/OL].[2015-1-27].http：//data.stats.gov.cn/workspace/index？m＝csnd.

[157]袁雪峰，傅正明.泡沫经济及其成因再思考[J].贵州社会科学，2003（5）：21-23.

[158]数据来源：广州市统计局《广州统计资料（2013年）》，2014-11-6.

[159]王先柱，赵奉军.保障性住房对商品房价格的影响——基于1999—2007年面板数据的考察[J].经济体制改革，2009（5）：143-147.