公共住房资源配置差异对城市居住空间的影响

（一）交通资源导向的居住空间变迁

随着城市发展的速度不断加快，在市政宏观规划指引下，地方财政一般会投入大笔资金来建设城市内外连通的交通要道，比如高速公路、地铁轻轨以及水路航运等。广州市在20世纪90年代因城市房地产的迅速膨胀，住房郊区化渐成时尚，于是随着地铁二号线南延线的开通以及迎宾路、番禺大道的全线拓宽，发展出番禺洛溪板块。进入21世纪后，又因粤派地产的大规模“造城运动”成就了华南板块，其中使人感到无比惊艳的祈福新邨就是最初的典范。现在遍布远郊的各类大型住宅区项目，如南沙自贸区、亚运新城板块等，皆可谓是在最好的年代赶上了最盛大的楼市盛宴。从中可明显看出“房产开发、交通先行”的推动特性，城市交通线路的修筑也因此对居住空间布局与分隔发挥着重要作用。

对于广州中心城区来说，首先，原住居民的居住空间容易因市政路桥、地铁隧道等的建设而相应发生变迁：收入较高的原住民会因为经济条件的改变而搬至老城区内新开发的高档住宅区，仍然选择在老城区中生活；收入一般的原住民由于受到自身环境条件的限制而不得不搬到房价相对便宜的其他城区，如天河区、海珠区、白云区或番禺区；收入最低的原住民常常选择生活在拆迁安置小区、解困房或廉租房中。其次，由于出行环境的持续改善，交通沿线多被规划为中高档住宅区，即使是没有纳入市政规划范围内的楼盘，房价也会出现不同程度的上浮。由于政府规划与市场调节“双管齐下”，凡是位于广州老城区内道路沿线的房屋，一般以各式高档住宅与写字楼的形态出现。这与距离道路沿线较远的区域尤其是公共住房选址地区，在建筑形态、居住人群、房屋价格等方面产生较大差别。

在广州市新开发区如萝岗，以及远郊区如南沙，交通导向即成为城市扩张的突出特征，无论是主动还是被动搬离市中心的原住民，通勤条件如何都是他们选择居住区域的首要因素。首先，对于中低收入民众来说，家庭成员大多在市中心工作，出行选择主要考虑地下铁、公交BRT等大容量公共交通工具，所以城市外沿主干道两旁常可见大型新建住宅区。例如，地铁沿线楼盘往往因提出地铁新概念而变得炙手可热，郊区大盘也常常以楼巴快速通达市中心而不乏购房人群。其次，对那些以自驾车出行的高收入阶层来说，在选择郊区房产及旅游度假型物业时也同样会考虑通行时间及成本等问题。广州市的交通建设情况，对居民住宅区拓展的速度及方向不断发挥着“风向标”的指示功能，使得城市居住空间布局呈现“依循交通线路而建设、贴近自然景观而聚居”的现代特性。

随着广州市交通道路建设和公共交通的迅猛发展，城市居民住宅区布点开始顺着各条交通轴线向多个方向发散。第一，天河区作为新规划的中心城区，依然是各类房地产开发商趋之若鹜的热门区域，以珠江新城为例，在广州CBD（广州天河中央商务区）规划的推动下，迅速成为新一轮房价的制高点和住房开发建设的重点地区。第二，随着新光快线和地铁三号线的开通，以及西起番禺区新客运站、止于黄埔区大沙地站的地铁七号线的运营，使得华南板块依托万博、汉溪大道为核心区的番禺新城规划持续焕发活力，成为广州中央居住区（CLD）。第三，伴随广州东部交通枢纽中心的建设发展，地铁、轻轨、高快速路、水运等交通网络也正在形成，因此对增城经济技术开发区板块和新塘板块起到极大的辐射带动作用。优越的交通路网、良好的规划前景还让白云区抓住了机场路建设的契机，催生出以别墅为主的白云——南湖山水板块和以洋房为主的白云新城板块。④跟随广州市“南拓、东进、北优、西联、中调”城市发展规划的脚步，市民居住空间进一步扩宽到从化太平镇和温泉镇、增城新塘镇和小楼镇，以及南沙横沥镇和黄阁镇等地，居住空间范围大面积延伸。如图4-11所示。随着高速公路网的不断完善，外圈层由于自然山水环境、品牌或产品特性等优势，高档住宅区逐渐增多，不免沦为高收入群体休闲度假的二套甚至多套住房汇聚地带。

图4-11　广州城市总体发展战略规划“十字方针”实施示意图

（二）教育、医疗等资源导向的居住空间分化

广州城市居住空间自改革开放后不断向外围延展，可是诸如基础教育学校、医疗卫生机构等公共资源依旧齐集城市中心区。广州共有449家医院，其中35家三甲医院分布在越秀区（8家）、海珠区（8家）、荔湾区（5家）、天河区（6家）和白云区（8家）。另外，按照广州市教育局2010年公布的统计数据，广州地区共有省一级中学65所（示范性高中创建学校13所），其中越秀区7所、荔湾区4所、海珠区6所、天河区7所、番禺区19所、白云区、萝岗区和黄埔区各2所、南沙区1所，剩下15所分别位于从化（4所）、增城（5所）和花都（6所）^[132]，从中可看出，省一级中学的分布也很不均匀。

广州老城区因为各种文化、教育、商业、医疗等配套较为完善，周边交通也很便利，能够享受到较高的生活品质，所以成为市民优先选择的居住区域。比如，珠江两岸的长堤路、沿江路与滨江路一带是广州传统的江景豪宅区，也是富人聚居的地方；东山区由于在20世纪是华侨富商巨贾的聚集地，中西合璧的“东山洋房”印证着羊城多元文化并存的历史，现也被开发为高档住宅集中区。广州老城区由于存在教育、医疗和社会保障等方面的潜在优势，加之房价等市场力量的推波助澜，逐渐发展成为高收入阶层居住的以中高档住房为主的区域。伴随着旧城改造工作的逐步深入，廉租房、经适房等公共住房成为低收入阶层的被动迁居地；而位于新城区或郊区相对价位较低的房屋，也变成中低收入阶层的迁移地。自从20世纪90年代伊始，我国城市住房郊区化就显示出鲜明的“挤出效应”。位于广州郊区的居民住宅区的发展，并非因为中心城区居住环境恶化而迫使收入较高的群体主动逃离，主要原因在于不断飙涨的老城区房屋价格使得一般收入群体望洋兴叹，只能选择牺牲良好的公共服务与资源，以及增加通勤成本的方式定居在郊区住房低价位区域，由此造成收入群体不同，居住区阶层也不同。(www.xing528.com)

在城市新开发区域，尤其是离市中心较远的地区（多为公共住房选址地区），教育和医疗机构贫乏给居民日常生活带来诸多不便，因此促成地方政府与相关开发商在住宅规划布局时就带有明显的沿交通沿线拓展住房的特色，以此方便市民能够快速抵达学校、医院及其他工作场所等。在城市远郊区，一般以超级大盘的形式产生规模效应（如广州北清远郊镇超级大盘——恒大金碧天下、芒果小镇、美林湖），并由开发商负责解决幼儿园、小学、超市、医疗中心等公共配套设施问题。但是，由于公立尤其是较高等级的公立学校、医院多建立在城市中心区或次中心区域，促使市民在选择居住地段时仍然将这两块地区作为首选。

（三）城市基础设施建设对居住空间结构分异的影响

城市基础设施是城市赖以生存和发展的根本，主要是指为生产和公众生活而提供的一般备件及公共设施，包括能源动力系统、道路交通系统、水资源和供排水系统、邮电通信系统、生态环境系统和城市防灾系统等。按照是否具有收费机制及收费是否足以达到收回建设和维护成本的标准，城市基础设施项目可划分为非经营性项目、准经营性项目和经营性项目三种。^[133]随着城市化水平的不断提高，基础设施建设对经济发展的瓶颈作用日益凸显，涉及的拆迁改造范围广阔、原住民众多且层次不一，同时还对相邻住宅区、商业区也产生一定影响，成为城市居住空间发生变化的决定性因素。以广州市为例，地铁隧道的修建、新白云国际机场的启用和广州南火车站的通车等对城市居住空间分异作用最大。

地铁建设具有投资大、盈利小、投资回收期长的特点，世界各城市地铁项目大多由政府财政投入、建设并运营，社会投资者的积极性不高。广州地铁是广州市的城市轨道交通系统，也是广州市民最主要的出行工具之一。地铁首段于1997年6月28日正式开通，截至2013年12月，广州地铁共有9条营运路线，总长为260.5公里（远期规划长度将达到751公里），共164座车站。^[134]广州地铁建设，不但使得沿线低收入民众搬迁至廉租房等公共住房小区，还促成地铁周边物业大幅度升值，变成高价位住宅区，产生城市居住空间分异。在继广州地铁1号线、2号线开通之后，按照广州城市发展整体规划布局，为满足建设国家中心城市的功能要求，地铁3号线、4号线、5号线等线路也相继开通，因此促成黄埔区、番禺区、南沙等区的通勤条件大为改观，成为拉动区域经济增长的主要力量，进一步使得广州市的人居环境得到改善与优化。

新白云国际机场的启用，不仅对老机场及周边地区产生重要的影响，还使得新机场周围迅速成为开发建设的重点对象。首先，搬迁后的老机场为城市发展空出较大面积的建设用地，白云新城规划更是使得该板块成为居民选择居住地的热门地区，其周边板块也因房价上升而收益。其次，白云新机场的扩建，使花都和白云住宅区的自住及投资价值得以大幅度提高，成为房产开发与销售的又一大卖点。从2004年8月白云机场搬迁开始，与机场毗邻的白云区人和镇与花都区花东镇、花山镇、新华街的居民就深受飞机起降噪音的困扰。广州市政府为治理机场噪音对居民的影响，计划投入106亿元在花都区和白云区重新选址给过万噪音区居民建设安置房，共涉及8条村（白云区4条，花都区4条）、3857户（白云区2702户，花都区1155户）、12422人（白云区8322人，花都区4100人），搬迁后原宅基地将作为今后机场扩建用地及农用地。^[135]

为满足武广高铁、珠三角轨道交通需求，广州市番禺区钟村镇石壁村新建的广州新客站（广州南火车站），是集国有铁路、城际铁路、地铁、公路等多种交通方式为一体的大型综合交通枢纽。新客站的建成使用，首先受惠的是商铺，其次才是住宅。自新客站落成以来，番禺区的居住条件与环境得到不同程度的优化，逐渐凸显出地理位置上的优越性，其周边商铺售价已有明显提升。新客站的部分利好早已提前为周边楼市注入一针“兴奋剂”，带动相应板块楼盘如锦绣生态园、南国奥园及丽江花园二手住宅租售价格的快速上涨，使得城市居住空间有了不断南拓的原动力，为市民居住需求向周边城市延伸提供了可能。

城市居民居住空间的差异，使得各式经济收入群体渐渐会聚在不同地区，由此产生出林林总总的居民住宅区，而现代社会的物业管理方式又使得本就相互分开的居民区进一步与外界隔离。随着这种隔离的不断加剧，社会矛盾与问题在不同地位、不同收入群体之间日益犀利，与此同时，市场经济改革的纵深发展也再次扩大了人们之间的收入差别，使得不同辖区居民之间的流动性持续下降，导致社会各阶层的空间结构分异变得难以调和。由于我国千年的文化传统和独特的社会制度等因素，公民对政治的参与热情及自身利益的关注程度在不同阶层之间的反应截然不同，因而他们在公共住房资源配置方面拥有的话语权也各不一样。通常看来，低收入群体的政治参与意识一般并不强烈，因此能够获得的参政议政机会相对不多；中高收入群体多属于有意愿、有能力参与政府决策一族，自身有着维护合法权益的主观意识。这样就无形中产生了决策投票席位的不合常规，自然造成公共住房资源向中高收入群体偏移，不利于社会稳定。