（一）政策工具的不当使用降低住房政策执行力
公共政策质量是影响政策执行力的首要因素，质量上乘的政策是有效执行的前提，也是提高执行力的基础。常见的政策执行质量不高的表现有，首先，政策本身不合理，与实际情况不相符，使执行力受到不同程度的削弱。政策方案之所以不正确，主要因为不是建立在调查研究、理性分析和科学判断的基础上，而是主观臆测的结果。其次，政策含糊不清，缺乏明晰性。政策方案具体清晰是对政策执行力进行评估和控制的关键，不明晰的政策会使执行主体方向判断不准，政策难以有效执行或遭遇执行梗阻，还可能出现政策界限不清以及随意变通的情况。最后，政策朝令夕改，缺乏稳定性与协调性。一项公共政策只有具备良好的稳定性，才会使相关主体自觉地在其约束下选择相应的行为方式，同时使公众形成持久的政策忠诚和认同。正是公共政策本身的质量问题弱化了政策的外部经济性，降低了政策体系的整合力，放大了社会不良效应。
为了促进住房市场健康发展，从2008年开始，中国人民银行对首套房实行0.7倍优惠利率，按照2008年12月23日调整后的5年期以上贷款基准利率5.94%计算，7折后的利率只有4.158%，处于住房改革历史最低水平。[107]各年利率浮动情况如表4-10所示。实际利率的大幅调低减缓了购房群体的还款压力，大大扩充了购房人群，而市场无法在短期内大量增加供给，结果必然导致房价的不断推高。值得注意的是，仅2008年9—12月，短短4个月时间里，国家就对贷款利率进行了6次调整，一定程度上也彰显了政策稳定性不足，直接影响到住房政策执行力问题。此外，规范住房市场发展的法律体系尚不完善：第一，《住宅法》和《住房保障法》的立法推进缓慢，各市场主体行为并没有比较完备的法律规范，往往依靠“运动式”执法。与人大立法相比，地方性规章缺乏一定的权威性和严肃性，容易造成住房责任难以界定，使得住房政策目标在不同利益博弈中被消解。第二，住房预售管理制度不健全，违规成本较低，不能有效杜绝开发商“钻政策漏洞、囤积捂盘、变相涨价”等行为。严格的执法和监督机制的缺乏，导致开发商因不法行为受到的惩罚与所获收益之间不相匹配，住房领域尤其是公共住房领域失信成本过低。第三，住房市场运行不科学，住房政策执行异变行为普遍。地方在执行上级住房政策时往往打折扣，甚至以出台“土政策”等变相突破相关规定，导致住房政策执行力低下。
表4-10 2008-2015年我国购房贷款基准利率变化比较
（二）信息不对称导致住房政策资源浪费(www.xing528.com)
“信息子系统作为现代政策系统的基础部分，它的主要功能就是通过多种渠道，把原始分散的信息情报集中起来并进行科学处理，转换成适合政策咨询系统和中枢系统需要的优化可靠的信息，然后再把政策执行后取得的效果以及社会公众的有关评价等信息经过必要的综合处理，反馈给政府，从而沟通领导者和执行者、政策主体和决策客体或政策制定系统和社会的关系。”[108]在公共住房政策执行过程中，信息传递及其质量好坏对住房政策执行的效果有着很大的影响，而信息反馈渠道不畅通将直接阻碍政府与目标群体之间的沟通交流。
地方政府在自利思想的蛊惑下，有可能与某些利益集团结成利益共同体，对住房政策执行反馈信息有选择地进行传递，这不仅降低了因执行不到位而被问责的几率，也使得上级政府不能及时掌握到住房政策执行的原始情况。结果是加剧了政策执行中的信息不对称，导致中央政府不能及时对住房政策做出相应调整，直接影响到住房政策执行的实质效果，这也是为什么越来越多的住房政策执行异变行为首先是从网络或者媒体曝光的原因。还需引起重视的是，目前我国公民社会诚信建设相对滞后，社会资信系统还没有真正发挥作用，一定程度上也带来了管理的混乱。[109]由于个体收入指标的透明度不高，个人填报与单位审核等方式很难制止不符条件群体购买公共住房。在当下社会资信系统、财税系统等还不完善的境况下，即使花费较高的成本对公共住房申请人的相关信息进行核查，也很难收到预计的效果。因此，信息的不透明必然造成分配不公，一直以来困扰公共住房的寻租问题和信息不对称问题也难以解决。
例如，经济适用住房自推出之日起就具备了一定的经济性和适用性，经济性主要体现在房价相对普通商品房而言比较低廉，中低收入家庭能够负担得起；适用性主要指户型结构设计、建筑标准、房源位置及配套设施等能够反映出一定的实际使用价值。购买经济适用房，实质属于众多住房消费行为的一种，然而，“弃购率”在经济适用房认购中引起越来越多的关注。2007年12月，济南首批204套经济适用房仅91套被选走，113户放弃选房；2008年8月，杭州第一期经济适用房共有540位符合条件者最终放弃选房，约占总数的20%；2008年12月，广州首批2145套经济适用房中还有1170套尚无人认购；2009年4月，深圳市推出的2209套经济适用房中有388套无人认购；2009年8月，石家庄推出的3000多套经济适用房中，上千套遭遇弃购；2011年年底，武汉市上市2256套经济适用房，只有1017户登记购买，过半被弃购；2012年5月，郑州市4002套可供选购的经济适用房房源中，九成遭弃购。[110]
经济适用房不断遭遇弃购危机，原因主要在于：首先，虽然与同类位置其他住房相比性价比较高，可是对于双特困户或低收入家庭来说，经济适用房的价格并不经济。他们如果用光所有积蓄来支付购房成本，则教育、医疗、就业等又成为摆在面前的现实难题。其次，区位地理条件十分有限，为了尽可能地降低经济适用房开发建设成本，住房选址多位于距离市区较远的城乡结合部或郊区，给居民工作及生活带来诸多不便。加之周边配套不能及时到位，不仅增加了买房人的交通等生活成本，也使得政府建设相关公共基础设施的资金额不断升高。最后，欠缺金融等配套政策措施。全国不少城市都还未真正建立起经济适用房入市、政府优先回购的政策，金融机构为规避风险普遍出现惜贷、少贷现象，买房人很难从银行借到足够款项，这一举措对中低收入家庭如同雪上加霜，迫使他们不得不弃购。经济适用房政策设计的初衷，即是为了满足中低收入家庭的居住需求，可大量房屋“遇冷”产生较高空置率，暴露出该政策本身的固有缺陷。
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