住房政策改革：双轨运行的公平问题

通过几十年的城市住房改革，我国已基本形成市场供给与政府保障相结合、以市场供应为主的城市住房政策框架。自公共住房政策推行以来，在解决城市中低收入家庭住房问题上发挥出一定的积极作用，但在政策执行过程中还有不少问题急需完善。由于目前的住房市场化取向过于强调效率，将公平摆在从属地位，对住房公平产生了消极影响，使得社会矛盾不断激化。

第一，高房价与低收入之间的矛盾。住房市场化改革以后，大多数城市居民为了满足家庭住房需要，不得不选择从市场购买商品住房的形式，“住房可支付能力”问题由此产生。借助国内经济增长的推动，民众购房能力这些年得到一定提升，但整体上还是受制于国家的经济实力，个人购房能力仍显不足，因此，普通商品住宅的价格成为关键因素。目前国内房价居高不下，这一态势由北京、上海、深圳、广州等一线城市向二、三线城市扩展。虽然房价收入比在4倍（含4倍）以上的城市职工即可享受住房补贴，但在高房价走势下，货币化补贴很难发挥实质作用，居民购房能力明显受损，住房政策执行力低下。

第二，住房保障覆盖面与居住水平问题。现行经济适用房政策的保障对象是广大中低收入群体，公共租赁住房政策则主要保障的是低收入群体。所以，在执行经济适用住房政策的过程中，普遍遭遇住房对象收入限制门槛问题、房屋建筑面积和建造标准过高问题以及房屋具体定价与其所有权问题等。在中低收入标准难以准确划分的条件下，经济适用房政策遭遇发展瓶颈，有些地方因土地收益和税费收入的减少，开发经济适用房的积极性不高，甚至倾向于取消经济适用房。从长远发展趋势来看，经济适用房只是在经济发展水平低、家庭收入不高情况下的一种过渡性政策，公共租赁住房才是发展的主流方向。公租房带有明显的社会救助性质，一般仅限于满足基本住房需求，随着经济发展和居民居住水平的提高，在房租补贴形式上也要以租金补贴为主。

第三，住房货币化补贴与工资问题。一是住房货币补贴资金的具体出处，由于各地方对于住房建设投入资金缺乏整齐划一的标准，于是相应的房租补贴也极不均衡，一般都存在区域差别与补贴数额不足的现实，使得住房货币补贴政策变成虚无缥缈的“空中楼阁”。二是社会经济单位之间对国民经济所作贡献不同，由此得到的直接与间接效益也不一样，因而住房补贴数额高低不一，少数单位甚至直接取消了房补资金，产生出新的住房补贴不公平。三是货币补贴发放条件与原则千差万别，政府部门一般依据职称等级来确定相应的补贴数目，忽略了高职称、高职位群体的工资薪酬中住房消费所占比重较高的现实，由此人为地制造出另一种不公平，因此应尽快把住房消费计入国民工资体系。

【注释】

[1]蒋来用.住房保障财政政策研究[M].北京：中国社会科学出版社，2011：5.

[2]黄兴文，蒋立红，等.住房体制市场化改革：成就、问题、展望[M].北京：中国财政经济出版社，2009：108.

[3]马洪，孙尚清.中国经济结构问题研究（上册）[M].北京：人民出版社，1981：6.

[4]沈彬.从合营到经租：私房的社会主义改造[N].东方早报，2012-9-4.

[5]杨俊峰.现行城市土地制度的来龙去脉[N].南方周末，2012-7-12.

[6]马智利，等.我国保障性住房运作机制及其政策研究[M].重庆：重庆大学出版社，2010：80.

[7]杨俊峰.现行城市土地制度的来龙去脉[N].南方周末，2012-7-12.

[8]补充说明：从法律意义而言，不存在这种所有权灭失的方式。因此从1997年开始，国家对广东华侨经租房进行大规模清退，以示对私有财产的尊重；2007年年底，最高人民法院废除了这一批复的司法解释。

[9]国家城市建设总局房产住宅局，北京日报社理论部.城镇住房问题[M].北京：北京日报出版社，1981：132-133.

[10]罗应光，向春玲，等.住有所居：中国保障性住房建设的理论与实践[M].北京：中共中央党校出版社，2011：118.

[11]凤凰网.城镇住房分配制度的发展[EB/OL].[2014-11-22].http：//news.ifeng.com/history/zhongguoxiandaishi/special/maozedongshidaizhufang/.

[12]中国房地产信息网.中华人民共和国成立60年住房建设大事记[EB/OL].[2009-9-9].http：//www.realestate.cei.gov.cn/filea/br.aspx？id＝200909 08161323.

[13]住房“六个统一”标准：即“统一投资、统一规划、统一设计、统一施工、统一分配与统一管理”。

[14]赵四海.中国城镇住房问题研究[D].武汉：华中师范大学博士论文，2003：37.

[15]朱亚鹏.实现住房权利：中国的实践与挑战[J].公共行政评论，2010（3）：71-90.

[16]迟文岑.关于住宅建设资金问题的探讨[J].烟台大学学报（哲学社会科学版），1988（3）：88-94.

[17]江泽林，等.城镇住房保障理论与实践[M].北京：中国建筑工业出版社，2012：8.

[18]王微.住房制度改革[M].北京：中国人民大学出版社，1999：218.

[19]邓小平“关于建筑业和住宅问题的谈话”的主要内容：关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住房出售以后，房租恐怕要调整，要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租，房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通不便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。建房可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。

[20]朱亚鹏.住房制度改革：政策创新与住房公平[M].广州：中山大学出版社，2007：51.

[21]龙灏.城市最低收入阶层居住问题研究[M].北京：中国建筑工业出版社，2010：40.

[22]吴亚非，郭庆汉.住房制度改革的回顾与反思[J].社会科学动态，1999（11）：40-44.

[23]“小步提租、只提不补”，即放慢提租步伐，但不给予补贴，使居民逐步提高租金；“提租发贴、超标加租”，即提高租金的同时给予一定补贴，变暗贴为明贴，同时对超标准住房部分不给予补贴。

[24]国发〔1988〕11号提出的“两步走”即，第一步，全国所有公房均按折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素的成本租金计租，抑制不合理住房要求，促进个人购房，初步实现住房商品化。第二步，随着工资调整，逐步把住房消费纳入工资体系，进入企业成本；在逐步增加工资和住房由成本租金提高到商品租金的基础上，进一步实现住房商品化，推动住房社会化、专业化、企业化经营。

[25]陈伯庚，顾志敏，陆开和.城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海：上海人民出版社，2003：63.

[26]“房改11条”的主要内容：合理调整现存公有住房租金，有计划有步骤地提高到成本租金；职工购买公有住房，在国家规定的住房面积内实行标准价。大力发展经济适用商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题；以及分步提租、新房新制度、集资合作建房、发展住房金融业务等多种形式推进房改的思路，使新建住房不再进入旧的住房体制，有利于今后住房改革的顺利进行。

[27]国办发〔1991〕73号提出的“房改分阶段目标”是：“八五”期间以改变“低租金、无偿分配”为基点，公房租金计租标准力争达到实现简单再生产三项因素（维修费、管理费、折旧费）的水平；到2000年，公房租金计租标准努力达到包括五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税）的成本租金水平；长期目标是住房租金计租标准达到包括八项因素（增加土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平，完成向住房商品机制的转换。

[28]宋士云.新中国城镇住房保障制度改革的历史考察[J].中共党史研究，2009（10）：102-110.

[29][英]保罗.贝尔琴，戴维·艾萨克，吉恩·陈.全球视角中的城市经济[M].刘书瀚，孙钰，等，译.长春：吉林人民出版社，2011：113.

[30]陈龙乾，马晓明.我国城镇住房制度改革的历程与进展[J].中国矿业大学学报（社会科学版），2002（1）：86-93.

[31]新浪网.1991—1993年：以售带租住房制度改革阶段[EB/OL].[2009-9-30].http：//news.dichan.sina.com.cn/2009/09/30/70116.html.

[32]所谓“三改”，即指改变计划经济体制下的福利性旧体制，包括把住房建设投资由国家、单位统包改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配方式改为以按劳分配为主的货币工资分配方式。所谓“四建”，是指建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

[33]郭玉坤.中国城镇住房保障制度研究[D].成都：西南财经大学博士论文，2006：176.

[34]“安居工程实施方案”的主要内容：在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用5年左右时间完成；按国家贷款资金和城市配套资金4∶6的比例提供配套资金；凡用于国家安居工程的建设用地，一律由城市人民政府按行政划拨方式供应；安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，不售给高收入家庭。(www.xing528.com)

[35]成思危.中国城镇住房制度改革：目标模式与实施难点[M].北京：民主与建设出版社，1999：137.

[36]吴立范，罗党论.中国的住房政策[M].北京：经济科学出版社，2009：55.

[37]文韬，林涛.年轮：中国改革开放三十年回望[J].决策探索，2008（1）：14-21.

[38]“国发〔1998〕23号文”的主要内容：①从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，新建经济适用住房原则上只售不租。不断完善住房公积金政策，建立健全职工个人住房公积金账户，进一步提高住房公积金的归集率。②对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇居民的住房困难。③继续推进现有公房改革，培育和规范住房交易市场。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用房房价相衔接，保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。④采取扶持政策，加快经济适用房建设。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。⑤发展住房金融。扩大个人住房贷款的发放范围，调整住房公积金贷款方向。

[39]《经济适用住房价格管理办法》所称“经济适用住房”，是指“纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房”。

[40]《经济适用住房管理办法》的发展原则及价格标准是：①应当坚持在国家宏观政策指导下，各地区因地制宜、分别决策的原则，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，并负责组织实施。②租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定；经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

[41]“国办发〔2006〕37号”的主要内容：①切实调整住房供应结构，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；②进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，抑制投机和投资性购房需求；③合理控制城市房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求；④进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管；⑤有步骤地解决低收入家庭的住房困难，积极发展住房二级市场和房屋租赁市场；⑥完善房地产统计和信息披露制度。

[42]国务院发展研究中心课题组.2004年以来房地产业宏观调控政策的总体评价[J].中国发展观察，2007（1）：40-43.

[43]“建住房〔2007〕109号”提出的住房改造原则与目标是：旧住宅区整治改造要遵循集中整治与分步整治相结合、重点整治与一般整治相结合、前期整治与后期管理相结合、整治改造与社区建设相结合的原则。各地要“因地制宜、分类指导，统筹规划、分步实施，政府主导、市场运作，综合整治、配套建设”，逐步实现城市旧住宅区房屋住用安全、配套设施齐备、管理维护有效、环境整洁美化的宜居目标。

[44]“国发〔2007〕24号”提出的总体要求与主要内容是：总体要求是以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。主要内容：①进一步建立健全城市廉租住房制度。逐步扩大廉租住房的保障范围，“十一五”期末，全国廉租住房保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；合理确定廉租住房保障对象和保障标准，健全廉租住房保障方式；多渠道增加廉租住房房源，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。确保廉租住房保障资金来源，如土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。②改进和规范经济适用住房制度。规范经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接；合理确定经济适用住房标准，建筑面积控制在60平方米左右；严格经济适用住房上市交易管理，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。③逐步改善其他住房困难群体的居住条件。加快集中成片棚户区的改造，积极推进旧住宅区综合整治，多渠道改善农民工居住条件。④完善配套政策和工作机制，继续抓好国务院关于房地产市场各项调控政策措施的落实。

[45]金俭，等.中国住房保障：制度与法律框架[M].北京：中国建筑工业出版社，2012：15.

[46]中央政府门户网络.发展改革委：加强保障性住房建设”一举多得”[EB/OL].[2008-12-3].http：//www.gov.cn/ztzl/kdnx/content＿1167420.htm.

[47]中央政府门户网站.2010年全国住房用地供应计划执行情况公告[EB/OL].[2011-1-29].http：//www.gov.cn/gzdt/2011-01/29/content＿1794974.htm.

[48]2008年《政府工作报告》提出的四项措施是：①健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给；加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面的投入。同时，积极改善农民工居住条件。②增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。③综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。④加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。同时，加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。

[49]新浪财经.央行支持居民首次购买普通住房[EB/OL].[2008-10-22].http：//finance.sina.com.cn/g/20081022/20185419069.shtml.

[50]现代快报.下月起购房契税下调至1%买卖住房免征印花税[EB/OL].[2008-10-23].http：//kb.dsqq.cn/old/html/2008-10/23/content＿65710806.htm.

[51]“国办发〔2008〕131号”提出的保障性住房建设任务是：争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，即到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009—2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房，并开展住房公积金用于住房建设的试点。

[52]孙洁.PPP与保障性住房[M].北京：中国财政经济出版社，2013：4.

[53]深圳商报.鬼城空城全国蔓延大量商品房积压入住率极低[EB/OL].[2013-2-25].http：//news.sz.soufun.com/2013-02-25/9584551.htm.

[54]“建保〔2008〕62号”的主要内容：一是严格建设程序，加强建设管理；二是落实有关方面责任，确保工程质量；三是强化竣工验收工作，保证使用功能；四是加强监督检查工作，建立长效机制。加强经济适用住房、解危解困房、棚户区改造项目等保障性住房建设的质量管理。

[55]2009年《政府工作报告》提出的主要任务：全面实施促进经济平稳较快发展的一揽子计划。大规模增加政府投资，实施总额4万亿元的两年投资计划，其中中央政府拟新增1.18万亿元，实行结构性减税，扩大国内需求。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，今年中央财政拟安排保障性安居工程资金493亿元，加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。促进普通商品住房消费和供给，加快发展二手房市场和住房租赁市场。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。

[56]“建保〔2009〕91号”的总体目标和年度工作任务：①总体目标：2009—2011年，争取用三年时间基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，2008年第四季度已开工建设廉租住房38万套，三年内再新增廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。②年度工作任务：2009年，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户。2010年，解决245万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户。2011年，解决204万户城市低收入住房困难家庭的住房问题。其中，新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。

[57]“建保〔2009〕295号”的主要政策措施：一是多渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金；二是加大税费政策支持力度。对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；三是落实土地供应政策。城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。完善安置补偿政策。城市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。各地在保护被拆迁人利益的前提下，按国家有关规定制定具体安置补偿办法。

[58]“国十一条”的主要内容：①加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。②加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策。③加强房地产信贷风险管理，继续整顿房地产市场秩序，进一步加强土地供应管理和商品房销售管理，加强市场监测。④力争到2012年年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。⑤进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

[59]“新国十条”的主要内容：①实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%；贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。②增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实，调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。③确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。④加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。

[60]“新国八条”的主要内容：①2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应。②调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。③对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。④各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。⑤各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。⑥国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。

[61]新华网.理论热点面对面：对当下重大问题的解答和回应[EB/OL].[2011-8-21].http：//news.xinhuanet.com/politics/2011-08/21/c＿121889319＿4.htm.

[62]新浪网.李克强在京出席全国公共租赁住房工作会议并讲话[EB/OL].[2010-6-12].http：//news.sina.com.cn/o/2010-06-12/234420467465.shtml.

[63]“十二五”规划关于住房保障的主要内容：①健全住房供应体系。立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。②加大保障性住房供给。强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准。③改善房地产市场调控。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围。加强市场监管，规范房地产市场秩序。加快住房信息系统建设，完善信息发布制度。

[64]邱道持.保障性住房建设的理论与实践[M].重庆：西南师范大学出版社，2012：2.

[65]张占斌，李万峰，费友海，王海燕.中国城镇保障性住房建设研究[M].北京：国家行政学院出版社，2013：17.

[66]人民网.李克强主持保障性住房公平分配工作座谈会并讲话[EB/OL].[2012-2-8].http：//politics.people.com.cn/GB/17054473.html.

[67]“建保〔2012〕91号”提出民间资本参与保障房建设的方式：鼓励和引导民间资本根据市、县保障性安居工程建设规划和年度计划，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房和棚户区改造住房等保障性安居工程建设，按规定或合同约定的租金标准、价格面向政府核定的保障对象出租、出售。具体方式包括：①直接投资或参股建设并持有、运营公共租赁住房；②接受政府委托代建廉租住房和公共租赁住房，建成后由政府按合同约定回购；③投资建设经济适用住房和限价商品住房；④在商品住房项目中配建廉租住房和公共租赁住房，按合同约定无偿移交给政府，或由政府以约定的价格回购；⑤参与棚户区改造项目建设；⑥市、县政府规定的其他形式。

[68]新华网.十八大报告（全文）[EB/OL].[2012-11-19].http：//www.xj.xinhuanet.com/2012-11/19/c＿113722546＿13.htm.

[69]“国发〔2013〕25号”关于城市棚户区改造的主要内容：2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建（扩建、翻建）等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。

[70]新华网.习近平强调加快推进住房保障和供应体系建设不断实现全体人民住有所居的目标[EB/OL].[2013-10-31].http：//news.xinhuanet.com/house/bj/2013-10-31/c＿117939768.htm.

[71]中国房地产信息网.保障房建设加速有利住房供应“双轨制”[EB/OL].[2011-1-10].http：//www.realestate.cei.gov.cn/filea/br.aspx？id＝20110810101211.