住房改革商品化形成时期：1998-2002年

（一）住房货币化改革正式推出：国发〔1998〕23号

1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号文）提出深化城镇住房制度改革的指导思想是：“稳步推进住房商品化、社会化；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。改革目标在于：“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。^[38]

简言之，此次改革的总体思路是：在住房补贴和其他金融手段，如家庭储蓄、住房公积金以及银行贷款等支持下，城市居民能够在市场上满足其住房需求。但是，这一时期存在执行不到位、政策表面化的问题，许多地方政府在货币化改革中都采取了渐进住房改革模式，由于排除企业工人，改革方案覆盖面有限、缺乏充足而稳定的资源，忽视了单位空置存量住房以及原有住房分配结构所带来的问题。这种渐进化改革模式没能减轻原有的住房不平等，实际上这种改革在不同的社会群体之间引发出巨大的住房不公平，例如“老人”和“新人”之间，以及原有政策受益者和未受益者之间。旧有的住房不平等问题在某种程度上被忽视，并随着渐进改革的推进，特别是公房二手交易的开放而加剧。

（二）经济适用房、廉租房等政策持续推进

自1998年9月《关于大力发展经济适用住房的若干意见》（建房〔1998〕154号）施行以后，在“驱动内需、遏抑房价并完善住房供应体系”等方面，经济适用房政策均发挥出一定功用，普遍获得中低收入群体的接纳，也为建立健全与本土相符的公共住房政策系统奠定了基础。为了强化公积金的管理，1999年4月3日，国务院令第262号发布《住房公积金管理条例》（2002年3月24日重新修订），对住房公积金的“缴存、提取、使用、管理和监督”作出详细规定，该条例对“维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平”起到实质性帮助，并由此使得住房公积金管理朝着“法制化与规范化”的方向发展。这项政策法令同时促使个人住房消费逐渐走向市场，并成为消费的主体。同年4月，建设部令第70号发布《城镇廉租住房管理办法》，对廉租住房的来源、租金标准、相关扶持政策、申请及审批程序等作出清楚规定。(www.xing528.com)

1999年4月22日，建设部令第69号发布《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，规定“具备条件的市、县可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场”，进一步明确住房上市出售条件与程序，鼓励城镇职工家庭积极改善居住条件。同年7月15日，财政部等部委联合下发《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字〔1999〕113号），目的在于“培育和发展住房二级市场，规范已购公有住房和经济适用住房上市出售的收益分配和管理”。1999年8月13日，《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》（建住房〔1999〕209号）发布，要求“各地要进一步明确可出售公有住房和不宜出售公有住房的范围，凡属直管的公有住房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售”。

2000年5月8日，建设部等联合发布《关于进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的通知》（建房改〔2000〕105号），提出“积极稳妥地推进现有公有住房改革，停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化”，这在我国公共住房的改革进程中拉开了一个新的序幕。2001年3月15日，九届人大四次会议批准的《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》提出，“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策；完善住房公积金制度，加大以经济适用住房为重点的住房建设力度，建立廉租房供应保障体系”。2002年11月17日，国家计委、建设部出台《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔2002〕2503号），明确“经济适用住房价格应与中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，其基准价格由开发成本、税金和利润”构成。^[39]

这一时期的突出成就是：住房实物分配停止以后，依赖社会福利分房的渠道遭到堵截，职工“等、靠、要”的传统观念得到根本改变，充分燃起他们购买商品住房的热情与积极性。加之住房货币化补贴和个人购房抵押贷款等方面的政策扶持，不仅催生了居民的买房能力、扩大了住房的市场需求，还由此带动了住宅建设的快速发展与空置房的逐步消化。从1998年开始，全国掀起一股持续的住房开发与建设新高潮，促成住房市场另一个繁盛期的迅速到来。该事实有力证明，住房分配货币化是住房政策体系改革的中心环节，抓住这个环节可以释放出巨大的能量，促使新的城市公共住房政策体系的建立和完善。